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  自住型商品房最高限價:22000元/平米

  一傢企業拿地部門人士給記者算瞭一筆細賬,在開發成本中,除瞭拿地費用,首先還有一項大頭是建安成本,綜合考慮基本接近4000元/平米,推算旭輝平谷地塊建安費用總計約6個億;此外還有營業稅、城市維護建設稅等開發期間稅費,該地塊所需以上費用大致應在7000萬;拿地7.2億,建安6個億,開發期間稅費7000萬,整個開發成本就要13.9個億。再加上管理和財務費用,這位業內人士表示,旭輝平谷項目更大的可能是虧損。

  最終海淀區環保科技園地塊花落中鐵建。中鐵建以18.1億元成交,折合樓面價18562元/平米。結果一出,業內不禁驚呼,樓面價直逼限定房價,並紛紛質疑該項目盈利的可能性。對此,中鐵建方面回應,在海淀環保科技園地塊70%的居住用途商品房限價為1.9萬元/平米,另外30%為公建部分,可開發為商業辦公用房,不在限價之列,對利潤有一定平衡作用。目前,項目正處在前期立項階段,具體規劃方案尚未確定。據瞭解,該地塊商業部分或將開發為類似企業獨棟產品。

  據掛牌出讓公告顯示,該地塊商品住房銷售限價為19000元/平米,單套住房總價不得超過200萬元。

  中鐵建海淀環保科技園地塊位於西北五環外,海淀區溫泉鎮板塊。環保科技園目前已有光大環保、華為等大型公司和科研機構進駐。記者在地塊所在地看到,該地塊東部緊鄰北京實創環保發展有限公司3-3-263地塊加速器項目,西部與環保園內公租房一渠之隔。地面整理工作已經基本完成,但仍處於待開發狀態。

 建設成本面臨壓縮

  旭輝平谷地塊 "最快明年年中可以面市"

  樣本特征:樓面價直逼限定房價

  "目前已經有針對自住型商品房購買資格公開叫價,30萬-50萬元可以買到一個購房資格。"一位業內人士向記者透露,距離自住商品房登陸北京土地市場尚不足半年,最早的一批地塊仍尚未聽聞動工消息,個別項目已經開始操作購房的程序。

  而中原地產北京公司副總經理任莉也認為,自住型商品房肯定會考慮到造價,壓縮成本,同時,企業也會在普通商品房部分通過增加裝修品質,科技手段等內容來保證項目賣出高價。

  一位不願具名的業內人士指出,由於公租房回購價格為9500元/平米,限價商品房銷售最高限價為22000元/平米,可以初步計算未來該項目的銷售收入將不超過58.4億元。"但項目的地價已經達到40.4億元,占瞭銷售收入近七成,恒大必須將所有的建築成本,包括所有的銷售和稅收成本都控制在18億元以內,才能基本保持盈虧平衡。"該人士表示,成本要控制在6000元/平米左右,對於企業來說是個考驗。

  中鐵建海淀環保科技園項目 開發商稱非限價部分平衡利潤

  在接受采訪的業內人士中,東壩地塊被認為是目前已知的自住型商品房地塊中,區位優勢最明顯的地塊之一。

  建築面積:29.46萬平米,其中自住型商品房24.31萬平米

  對此,旭輝北京事業部總經理孔鵬在拿地當天對記者表示,要"算大賬"。拿地成本7.2個億,限價房、商業用房、自住商品房總貨值達14.17億元。綜合各種成本在內,"依然能做過來"。

  一業內人士介紹,東壩地塊周邊二手房價約為35000元/平米,地塊限價僅22000元/平米,"且不論後期價格如何,眼前明擺著萬元的價差,誰不想買呢?"

  業內人士還認為,目前多塊自住商品房土地都是80%做自住商品房和限價商品房,隻有20%是普通商品房。這種趨勢可能導致商品房價格越來越高。

  恒大豆各莊項目 業內稱地價或占銷售收入近七成

  該地塊建設用地面積11.80萬平米,建築控制規模29.46萬平米,其中5.15萬平米用於公租房配建,建設完成後由政府回購,回購單價為9500元/平米。除公租房建設面積之外的24.31萬平米則建設限價商品住房,銷售限價為22000元/平方米,套型建築面積全部為90平米以內,單套商品住房總價控制在200萬元以內。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-11-16/14223729768.shtml

  在盈利的壓力下,業界對自住房建築質量的擔憂也隨之而來。但上述民營開發商則表示,拿地的多是上市公司,不會冒傷害品牌的風險偷工減料,工程的主體質量無需擔心。此外,朱中一也認為政府部門會對這類型住宅出臺較為嚴格的驗收標準,消費者不需要擔心質量問題。

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  樓面價:18562元/平米

  保利東壩項目 業內稱區位優越體量偏小

  11月3日,首開保利聯合體以21億元加配建5萬平米自住型商品房的代價奪得瞭朝陽區東壩地塊,自住型商品房限價為2.2萬元/平米,該地塊同時需配建不少於8500平米的限價房,限價9900元/平米。

  7萬套的自住型商品房對樓市將形成不小沖擊,對房企而言也是挑戰重重,首先就是開發自住房如何盈利的問題,記者瞭解到,一些房企在拿地後陷入"算賬難"的局面。

  還有業內人士表示,此次中鐵建摘得地塊地價溢價高達88.54%,僅憑非限價地塊平衡利潤,開發後續風險仍存。

  "東壩周邊商品房已經成規模,而且區域的整體規劃也比較完整,預期還是不錯的。"華高萊斯副總公衍奎指出。據悉,東壩區域內未來還規劃有多條地鐵線和第四使館區。

  房企綜合能力遭遇考驗

  "房企各傢算各傢的賬本",陳志表示,在競爭自住型地塊配建時,有的房企即使不賺錢也願意做,隻要能以此為契機打入北京的市場;而另一些房企算賬下來稍有盈利也願意操作,還有一些房企在當地區域還有其他的考慮,才會出現樓面價和政府限定的售價幾乎相當的局面。

  "更大的影響是市場分化後,一些開發商的產品會不上不下很尷尬,但房企是否具備調整產品的能力?"陳志表示,7萬套自住型商品房入市將沖擊到目前的普通商品房市場,也會使得一些項目由於區位等因素,出現價格較高但品質一般的"偽高端"項目,此時如果房企沒有調整產品的素質,隻能在定價上折讓,這對房企來說是更大的挑戰。

  建築面積:9.75萬平米,其中自住型商品房占70%

  盡管商品房價格受到限制,但自掛出後依舊受到房企關註,截至競價前,已收到8次網上報價。9月26日,在競拍現場,更是吸引瞭萬科首開聯合體、北京華遠地產(600743,股吧)、北京住總等8傢房企或聯合體參與競價。

  雖然無論從地段、配套還是價值,該地塊都具備瞭未來成為高端項目的潛質。但也有業內人士認為該地塊仍具有局限性。"地塊面積較小,能夠讓企業發揮的空間其實很小。"一位不願具名的業內人士分析稱。而年內東壩仍有兩地塊計劃出讓,保利首開聯合體或將繼續鎖定東壩,來平衡前期的地價。"如果僅憑這一塊地,即使做高端產品,想要盈利,壓力很大。"該人士如是說。

  自住型商品房最高限價:19000元/平米

  樣本

  此外也有業內人士指出,豆各莊地塊除瞭限價部分,還包括瞭車位和社區商業,這些不限價的產品都能夠對銷售業績形成有效的補充。

  接受記者采訪的多數業內人士都認為,由於自住型商品房和普通商品房的利潤激勵導向不同,在未來項目的打造中,壓縮建設成本是企業必然的選擇。

 商品房價"背"地價

住房賠本賺吆喝?業內:或導致商品房價越來越高

  "該地塊的限價住宅部分不能盈利已是定局。隻能依靠非限價部分利潤來彌補限價住宅缺口。"亞豪機構市場總監郭毅表示,該部分產品定位和定價有很大難度。定價低,難以實現利潤平衡。定價過高,又會延長項目銷售周期,影響整個項目成本控制。

  樓面價:1.66萬元/平米(刨除公租房)

  樣本特征:有自住型商品房,

  又有預期打造高端商品房

  建築面積:約93534平米,其中自住型商品房5萬平米

  樓面價:-

  限價商品房最高限價:22000元/平米

  當即就有人為該地塊拉出賬本,據中原地產市場研究部測算,該地塊在刨除限價商品住房和自住型商品房面積後,實際商品房建設面積為35000平米,按照保障房部分建安成本5000元/平米計算,35000平米商品房承擔的土地成本達到13億,樓面價高達37000元/平米。

  一位不願具名的房企人士向記者表示,自住商品房定價在20000元/平米以上的,肯定是能夠覆蓋建安成本的,盡管地價較高,但仍可以通過後期的商品房售價來背地價,應該不會賠本。

  或許是前期凝聚瞭太多關註,首開保利對於剛剛收入囊中的朝陽區東壩地塊,並沒有太多消息向外釋放。

  11月13日,記者在地塊現場看到,未來項目將緊鄰五環,東側即是首開常青藤和北京奧林匹克花園,以主打低密度產品的兩個大盤。兩項目均有教育及部分商業配套,前期在市場的口碑也較好。據記者瞭解,目前北京奧林匹克花園二手房掛牌價已達到4萬元/平米,首開常青藤二手房單價約在35000-38000元/平米。值得一提的是,首開常青藤原本計劃在年內推出新一期產品,目前也因該地塊的出讓而暫緩入市。

  房源搶手不愁賣

  接受記者采訪的多位業內人士表示,開發商之所以出手自住型商品房項目,也有一部分原因是因為這類項目銷路好,都是大批的購房人排隊,不愁賣。

  "自住型房實際上是商品房的隱含成本,企業在拿地的時候,可能已經做好這部分就不打算掙錢的準備,但是,可以計入刨除保障房之後的商品房成本裡面。所以是否會虧本的問題,要看後面商品房的價格設定。"華高萊斯副總經理公衍奎表示。

  樣本特征:商品住宅全部

  競成自住型商品房

  建築面積:約15萬平米,其中自住型商品房建築面積約11萬平米

  樓面價:約6000元/平米

  自住型商品房最高限價:1.1萬元/平米

  11月4日,平谷大興莊鎮A04-02、A04-05地塊出讓。最終,經過激烈競爭,旭輝集團以總價7.2億元、現場投報自住型商品房11.0299萬平米的條件摘得該地塊。

  商品住宅全部競成自住型商品房,旭輝還能賺錢嗎?

  而接受記者采訪的多個業內人士都表示,自住型商品房實際上和兩限房沒有太多不同,操作模式大體也差不多,既要讓保障房的部分不賠,又要讓商品房掙到錢。

  孔鵬表示,自住商品房市場空間大,有利於企業規模性增長。拿下平谷地塊也有響應政策號召的考慮,同時旭輝集團70%的產品本也是自住剛需類產品。平谷地塊最快明年年中就可以面市。

  不過多位房企人士對記者表示,旭輝的估計偏於樂觀,"能不虧就算很不錯。"

內容來自sina新聞

  多傢開發企業拿地人士透露,平谷地塊競價前,有關方面曾通知更換出讓文件,新出讓文件增加瞭商業用房回購的要求,但"旭輝似乎不知道商業用房要3500元/平米回購。"記者也就此向旭輝北京事業部有關人士求證,但截稿前尚未收到回復。

  業內聲音

  樣本特征:2013年北京首個自住型商品房項目

  然而,對於上述觀點,以及地塊未來的運營預期,在采訪中,恒大方面一如既往地保持沉默。

  9月4日,經過43輪競拍,最終恒大以40.4億元配建51500平米公租房,從參與競拍的融創、中海、住總首開聯合體、富力、招商、葛洲壩(600068,股吧)等9傢知名房企手中,搶摘得朝陽區豆各莊鄉B地塊。

  "還沒想好怎麼做",11月剛拿下一塊配建自住型商品房的民營開發商高管坦言道,公司此前沒有碰過限價房,對此塊業務如何操作還在討論中,但他認為在新形勢下房企隻能去面對調整,因為從公司土地儲備上講,年底前在北京拿地是必須完成的任務。

  11月11日,華遠地產拿下大興孫村配建自住房地塊時,華遠董事長任志強就在微博上公開表示高價拿地是"被逼無奈"。

  但另一位房企人士則認為,恒大向來主打"民生地產",對於價格及成本控制能力向來不乏經驗。

  "蓋商品房是利潤導向,有一個拼品質和性價比的過程,為瞭吸引客戶,做好一點可以賣貴一點;但對於自住型商品房這種產品,更多的是成本導向。"某業內人士分析說,在滿足基本居住的需求和建築規范的要求以外,肯定是能省就省。不可能再贈送面積,也不可能再使用一些高級的產品配置。

  連續出讓的限價地塊,和尚未面世的自住型商品房產品,在重燃購房人期待的同時,也讓業內外人士爭論不休,自住商品房究竟是不是賠本賺吆喝?



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