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  中原地產項目部經理黃韜表示,地方政府為完成房價目標,短時間也不可能取消"限購限價限簽",市場隻能走一步看一步。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-09-03/08292395018.shtml

  成交量方面,據統計,8月廣州十區兩市共網簽7261套一手住宅,環比大幅上漲屏東農地貸款約15.7%,總數則與今年6月成交量基本持平;但與去年同期的7899套相比,下跌瞭近8.1%。

  業內:官方數據有如數字遊戲

  跌價盤方面,8月下跌樓盤數有25個,占8月廣州在售樓盤總數的百分之9.36%。隻是在降價額度方面,降價最多也隻有海珠區的華標品峰,在清尾階段報價下調瞭5000元/平方米。其他多數降價盤也因為清尾而報價有所下調,降價幅度超10%的僅四盤。

  "現在增城基本所有的樓盤都是雙合同,另外市區也越來越多,甚至像南沙、蘿崗這樣的新興區域都是采用雙合同來簽約瞭。"廣州某大型開發商銷售總監告訴記者,這也是沒辦法的事,現在有些樓盤賣12000元/平方米,其中裝修價達3500元/平方米,這種局面再持續下去,很快裝修價都可能超過毛坯價瞭。

限價、限簽、雙合同 三拳打趴8月樓價

  從市場一線的數據回饋來看,情況卻與網簽數據大相徑庭。搜房網數據監控中心統計,截至8月26日,廣州十區兩市七八月同期在售的一手住宅項目有267個,其中,80個盤報價上漲,162個盤報價持平,25個盤報價下跌。這也是繼"新國五條"廣州細則出臺及"限價令"實施後漲價盤數再創的一個新高。

  房價下跌三招:

  在8月份成交量排名前十的樓盤中,清一色是來自中心六區以外的剛需盤,其中網簽價低於1萬元/平方米的樓盤占8個,無一樓盤網簽價超過2萬元/平方米。前十名樓盤總成交量高達3234套,占全市總成交量的44.5%。



內容來自sina新聞

  黎文江表示,"雙合同"無論對於開發商還是買傢都不是好事。對於開發商而言,所謂的裝修合同反映的並非真實裝修成本,萬一未來收樓業主對裝修質量不滿意,很可能產生合同糾紛;對於買傢而言,裝修合同往往隻能申請消費貸款,利率基本上浮10%,貸款年限大多在3年以內,等於變相加重業主的初期置業負擔。

  而中心六區在8月成交量僅983套,比7月增加61套,但在樓價方面環比同樣大幅下跌13 .6%,回落至23943元/平方米。

  在剛剛過去的8月,由於即將迎來金九銀十,新增預售住宅數量回升至7937套,不過"價格指導"的跡象依然明顯。例如在高價盤集中的中心六區,不僅難以獲取預售證,即便獲取預售證,數量也得到嚴格控制。統計顯示,8月中心六區領取預售證的樓盤中,無論樓盤規模多大,如翠屏·瀚宇貴都二期、時代花生Ⅱ、禦金沙、駿文雅苑、羅馬傢園、中信西關海、天健·上城,新增預售套數均齊刷刷為50套。

  除瞭在領取預售證的時候就控制價格,此前已經領證的樓盤,在網簽的時候同樣還得過一道坎。不少業內人士反映,近月來高價盤網簽控制同樣嚴格。"不少已經成交的單位都在排隊網簽,一星期隻能成交一兩套。"白雲區一個均價約4萬元的樓盤銷售負責人表示。

 市場報價:漲價盤數量遠超跌價盤

  2000套達2094套,環比漲幅達97.18%。

  "再這樣下去裝修價將超毛坯"

  中心六區樓價回落至23943元/m2

  對於近月來廣州網簽數據中房價的連續下跌,以及市場上出現的不斷上漲之勢,合富輝煌首席市場分析師黎文江認為,官方數據有如數字遊戲,不可不信,不可盡信。"從政府部門公佈的樓市成交數據可以看出,目前在全市十區,不論中心城區或是郊區,不論豪宅或者普通住宅,均已全方位實施限售限簽,市場背後有行政幹預之手在起作用。"

  漲價盤方面,今年8月廣州樓市也一改中心六區領漲的傳統,出現瞭郊區盤齊齊領漲的態勢。如在漲幅榜的前十名中,增城就占據瞭四盤,在產品無變化的情況下,碧桂園豪園、恒創恒福花園、錦繡禦景國際的漲幅均超20%。

  限預售證



  高價盤拿證每次限額50套

  今年4月底,廣州宣佈全面執行商品房住宅預售價格網上申報制度,其預售價格需要接受國土房管部門的價格指導,申報價格超過指導價格的,將無法領取預售證。

  "價格指導"政策執行之後,廣州市樓盤領取預售證的成功率立刻大幅下降。南都記者統計陽光傢緣網數據顯示,在今年4月以前,廣州單月新增預售住宅基本都在6000- 8000套之間,且中心六區與郊區的數量比約為2:8。而在5月之後,每月新增預售住宅一直徘徊在4000套左右,中心六區與郊區的數量比則變為0 .5:9.5左右。

  據某數據中心統計,8月份廣州十區兩市網簽均價僅為11926元/平方米,環比下降瞭1992元/平方米,跌幅達14.3%,同比亦下跌瞭1.3%。

 限網簽



  高價盤網簽量環比大降



  某數據機構統計顯示,8月份在高價盤成交方面,網簽量也是明顯收緊,其中網簽均價超過35000元/平方米的樓盤僅網簽78套,超過40000元/平方米的樓盤僅網簽34套,而在7月,單是網簽價過40000元/平方米的樓盤,網簽量就高達89套。

  更為誇張的是,在8月份的第三周,廣州甚至出現瞭中心六區無一成交的局面,創下廣州樓市近兩年首次六區零成交記錄。而同期近郊成交量突破

  7月份廣州官方才在"國五條"細則實施後首度承認房價上漲,結果8月份廣州的房價又創下近一年來的新低。根據網易房產統計,8月份全市十區兩市均價"應聲回落"跌破1.2萬元/平方米,其中長達半個月時間內成交均價甚至隻有九千多元,房價一度回到瞭五年前。業內人士表示,在政府部門限價限簽以及市場上雙合同操作的影響下,官方數據有如數字遊戲,已經不可相信。

  同樣在中心六區網簽數量極少的影響下,8月份的第二周和第三周,廣州全市的網簽均價分別為9395元/平方米和9185元/平方米,直接跌回2008年底的價格,房價一度回到五年前。

  從區域成交比較來看,搜房放數據監控中心統計,在今年的3月份,中心六區的成交占比可以達到28 .6%,接近三成。不過4月份開始,中心六區成交的占比就開始一路降低,在剛剛過去的8月份,中心六區成交占比僅為13.5%。

  雙合同

  從成交區域分佈看,8月份外圍區域表現搶眼。據統計,整個外圍新四區兩市網簽成交量共6278套,環比大幅增長17 .3%;但網簽均價同樣創下今年新低,今年首度跌破萬元僅為9748元/平米,環比降幅約14%。

  賬面數據:8月房價再創新低

  由於"價格指導"政策,曾經因為"限價"而在增城大行其道的"雙合同"策略,現在也開始向廣州市區蔓延瞭。所謂雙合同,源於今年4月,廣州宣佈全面執行商品房住宅預售價格網上申報制度,其預售價格需要接受國土房管部門的價格建地分類指導。為此,開發商為瞭樓盤能以較低價申報批準預售,就把一套住宅合同分為毛坯房和裝修二份合同與買方簽約。

  自從今年4月底開始實行"價格指導"政策以來,廣州市的"賬面房價"就出現瞭連續3個月的下跌。7月份,廣州市國土局公佈的十區成交均價接近1.6萬元/平方米的高位,被視作廣州在"限價"以來首次承認房價上漲。

  例如越秀區的東山月府,最高帶裝修價約4 .9萬元/平方米,但由於政府對該盤的指導價為33559元/平方米,開發商遂以"雙合同"簽約,以致其裝修價高達1萬甚至以上。從官方的反應來看,政府部門

  現在似乎也已經默認這一做法。日前廣東省住房和城鄉建設廳廳長王芃現場接受市民投訴時,提及增城"雙合同"的問題,直接連線增城市國土房管局,該局相關負責人就坦承存在這種現象,並稱"裝修合同是開發企業和購房者在平等、自願原則下簽訂的民事合同,作為購房者如果不願意可以不簽"。

  相對於大部分地方頻頻使用"雙合同"掩蓋真實成交數據,從化基本采用"毛坯"交樓,反而更能看出近期的房價走勢。7月下旬開盤推新的從化樓盤珠光禦景山水城,8月份殺入樓盤成交榜前十位,共網簽264套,網簽均價為6563元/平方米,環比漲22.2%。該盤上半年均價僅5006元/平方米。

  某數據中心監測的統計數據顯示,7月全市十區兩市均價為13918元/平方米,僅次於今年3月份的歷史高點,環比上漲瞭7.8%、同比上漲8.8%,其中十區網簽均價也重回1.6萬元/平方米的高位。不過在剛剛過去的8月,廣州市十區兩市賬面上的網簽數據再次回落到1.2萬元/平方米以下。在國傢統計局數據顯示顯示廣州房價連續上漲14個月的情況下,本地數據卻創下近一年來的新低。

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