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內容來自sina新聞

雷軍之問與鬱亮之思中國房價能不能跌一半



  中國的房價能不能跌一半?看到這個問號,你會怎麼想?

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  如果是政府,可能會說這個提法違背"房地產市場健康穩定發展"的方針,地方土地財政將大縮水,難以為繼;如果是銀行,可能會說它們的"抵押品價格體系"要崩潰;如果是高價拿地的開發商,可能會覺得末日將臨;如果是有產階層,可能會說"你不要危言聳聽";如果是買不起房的漂流一族,可能會說"跌一半也買不起";如果是實體經濟中的企業主,可能會說"房價降下來,員工穩下來";如果是經濟學傢,可能有的說"中國經濟將會硬著陸",有的說"泡沫早消除,中國早安定"......

  這個問題並不是《第一財經日報》記者想出來的,而是小米科技董事長雷軍提給萬科總裁房貸2胎條件利率多少免費諮詢試算鬱亮的。不久前,鬱亮和上海媒體高層交流時,談到瞭互聯網思維對他的沖擊。

  當雷軍問鬱亮"你們蓋的房子價格能不能跌一半"時,鬱亮也曾一愣。但仔細思考後,他覺得這個可能性不是完全沒有。2013年底,鬱亮在一次內部演講中說,他擔心未來房地產行業會不會出現類似"小米"的攪局者,以互聯網思維模式打破舊秩序,威脅甚至取代以萬科為代表的行業模式。台南借錢二胎年息

  在鬱亮看來,小米做著再傳統不過、"再紅海不過"的手機、電視,卻在短期內取得瞭巨大成功,是因為它用互聯網方式創造出瞭以前無法想象的高性價比的產品,同樣的性能以前要賣很貴,而現在很便宜。因為小米除瞭核心的研發、用戶維護等功能外,生產等環節通過整合資源外包實現,銷售也通過互聯網直供,沒有中間成本。

  小米的定價原則是"平進平出",不賺原材料、零部件等硬件的錢,而是用有吸引力的售價快速占領消費者,在軟件和互聯網應用中開展增值服務。

  來看萬科的價值鏈:籌資、買地、設計、施工、銷售、物業管理。鬱亮說:"我們買地的錢哪來的?集資,投資者給我們錢或我們借錢。設計誰做?請別人做。施工請別人施工,賣房子請別人賣,物業也是請別人管理。那麼我們創造瞭什麼呢?好像沒有什麼。而我們的行業又這麼好,會不會有人想著要取代我們?"

  而互聯網思維可能是這樣的:首先,一批想買房、又嫌房價太貴的人組成合夥企業,把能拿出來買房的錢拿出來,籌資問題解決瞭;接著買地,不少房地產項目中地價占房價的比重也就是20%到30%;設計,不用像現在這樣請頂級設計事務所,住房其實是很簡單的需求,找一些好的戶型在網上征求意見和修改,自己就可以完成;建築施工安裝,公司這麼多,可以外包;銷售,自己消化,連外包也不用,更不用去建豪華的"營銷中心"。這樣的模式,資金成本低,設計成本低,幾乎沒有營銷成本,房價就會大大下降。

  "有人可能會說,房地產是高度管制的行業,從規劃到施工審批很復雜,也不可能讓你隨便買地和建設。是的。但如果管理層發現,一些年輕人用這種方式能更好地解決住房問題,讓住房不再成為一個壓力重重的社會問題,是不是就會認可甚至支持?

  "現有的體系解決不瞭的問題,有人用新方式解決瞭,有什麼不好呢?至於審批環節,如果按照互聯網思維,都在網上公佈,審批實時透明,看哪個環節慢,不是也能加快審批嗎?問題不在於互聯網思維能不能讓房價跌一半,而在於,用這種思維看未來,現在所有的模式未必就是合理的,不能改變的。"鬱亮說。

  在一次業內論壇上,鬱亮更直接表示,包括萬科在內,房地產行業並沒有準備好未來的"船票"。他說:"房地產未來20年基本向好的局面不會改變,這是大勢,但誰能在未來存活、發展得好,包括萬科在內,可能都沒有準備好這張'船票'。我們未來的對手不是現在所謂的對手,而可能是完全不知道的人做我們的對手。所以我覺得我們的行業真的需要改變,與其被別人革命,不如革自己的命,這樣的話至少可以選擇'死'的方式會好看一點。這是一個特別嚴肅的話題。"

  萬科多年來積累瞭龐大的業主資源,萬科物管曾是一面服務的旗幟。鬱亮對此的思考是,"未來會不會有哪個企業說,我來替你管所有物業,物業管理完全免費。為什麼可能呢?計算一下,萬科全國不少小區一個三口之傢的房子,一年收的物業管理費是3000多塊錢,人均1000塊錢。而這些用戶的價值是很高的。雖然免收物業管理費,但因為精準瞭解業主,可以為他們提供其他服務比如金融服務,通過其他服務形成商業模式。"

  萬科執行副總裁毛大慶曾表示:"萬科下一步的商業模式將與蘇寧、阿裡巴巴、菜鳥網絡等的商業模式如出一轍,將產業鏈的上下遊全線打通,利用萬科充沛的金融資源為其提供服務,在搞定銀行金融通道後,下一步一定會和互聯網公司合作,將金融服務變得更加便利化、互聯網化,符合現代消費趨勢。"

  鬱亮說,張瑞敏有一句話"沒有成功的企業,隻有時代的企業",聽瞭很觸動。現在的觀念,包括百年老店、基業長青、精益求精、日積月累,都是建立在工業時代的基礎上的,其前提是有一個很穩定、恒定的商業環境。而在發生瞭"破壞性創新"的環境大變革之中,這些東西還夠不夠用呢?

  在世上所有的制約中,對人的思維的制約是最大的制約。且讓我們站在互聯網這個制約最少的、又新又平的地方,大膽思考一下:中國房價能不能跌一半?



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-01-23/08593895514.shtml


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