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內容來自sina新聞

央行降息地產股狂歡大漲不會出現







??央行上周五的降息,讓房地產業在資本市場再次“狂歡”。



??根據人民銀行決定,自11月22日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%,同時存款利率浮動區間上限由基準利率的1.1倍調整為1.2。



??“我們可能會取消一些折扣,不過也就是一兩個點。”京投銀泰執行總裁兼軌道物業事業部總經理高一軒對21世紀經濟報道表示,央行此次降息對市場的心理影響較大,但實際影響有待觀察。



??當代節能置業副總裁喬廷夫也向21世紀經濟報道表達瞭類似看法。多位經歷過多輪市場調整周期的開發商人士普遍認為,降息短期內會提升樓市成交量,但長期看,房價並非因此而反彈。



??不過,降息的影響已率先反映在資本市場上。降息後首個交易日,12隻房地產股票漲停,A股房地產上市公司股票平均漲幅也超過瞭3%。漢港房地產當日漲幅高達28.57%,萬科A漲8.32%。



??利好成交量

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??此次降息的確在購房成本方面帶來瞭真實利好。



??鏈傢市場研究部統計數據分析,以貸款100萬元20年等額本息還款法,降息後,按首套房基準利率政策,月均還款7251元,減少瞭234元;若按調整後貸款利率9折計,月均還款額為6899元,與調整前9折相比約減少瞭205元,相當於調整前的8.45折。



??瑞銀24日表示,降息還有利於開發商利息支出減少。以A股136傢上市房企三季度末有息負債總額為11494億為例,如貸款利率下降40BP,則潛在每年可節省利息支出46億。



??鏈傢地產市場研究部張旭認為,降息的主要意義在於,減輕購房者還款負擔。雖然降息後貸款的月均還款減少額度並不大,但對對資金比較敏感的剛需而言,仍是利好。此外,對於購房者預期轉變將產生較大推動。



??11月前20天,上海易居研究院監測的20個典型城市新建商品住宅成交面積約837萬平方米,環比增長約25%,反彈力度大。



??易居研究員嚴躍進指出,這說明在此前的一些政策下,市場情緒逐漸被帶動起來,入市節奏在加快。隨央行降息新政發佈後,市場看跌情緒會進一步減弱,部分購房者在按揭貸款成本降低的前提下會積極入市,使市場成交量保持活躍。



?

?成交量持續反彈背景下,開發商也在積極入市。以北京為例,亞豪機構統計數據顯示,上周(11.17-11.22)北京共有11個項目開盤,創近10周新

高。這11個項目累計推出1394套新房源,環比大漲148%。21世紀經濟報道觀察到,不少房企迅速借降息利好加大樓盤營銷推廣。



??龍湖地產北京灩瀾新宸(資料、團購、論壇)營銷經理李帥告訴21世紀經濟報道,“我們在開盤前一天得到降息信息,其實客戶積累的也差不多瞭。但降息政策會讓購買的業主心裡更舒服。這對開盤有正向幫助,客戶購買信心也有所提升。”



??李稱,他們推出的50套別墅房源當天就被全部選完。



??房價會反彈嗎?



??“2006年的降息,導致瞭2007年房價的大幅上漲;2012年降息,2013年房價大漲;今年2014年11月又大幅降息,這是本世紀最後一次買房的機會。”一位房地產公司人士向21世紀經濟報道記者轉發瞭這條信息。



??不少開發商也將此邏輯推廣到樓盤現場宣傳板上,希望通過“歷史經驗”,讓客戶有一個土地2胎借貸任何問題免費諮詢類比。



?

?中金房地產分析師寧靜鞭認為,歷次經驗表明,全國樓市成交量在降息後的三個月內將迎來同比的觸底回升,大中城市受益更為顯著。其匯總瞭2008、

2011年兩次降息降準周期發現,成交量在第一次降息後的3個月內迎來同比的觸底回升;分不同城市看,大中城市更為受益,同比回升幅度明顯高於偏遠小城

市。



??但如以往歷史周期,此次降息真能再次帶來房價大漲?



??喬廷夫認為,此輪周期並非有同樣的歷史軌跡。他分析,三四線城市目前面臨的主要問題是,人口負增長,但庫存量巨大,供大於求;一二線市場則產品和需求不匹配,制約市場最大的限購因素仍存在。喬認為,降息後,市場仍處於去庫存的過程。房價仍然趨穩或在去庫存中調整。



??高一軒稱,部分房企近期可能減少房價折扣,但這也與部分房企已完成或將近年度銷售目標有關。



?

?以北京為例,上周入市項目的定價較為保守,老項目後期開盤價多與前一期價格標齊,還有一些開發商抓住這一時機加大優惠力度,沖刺業績。如上周開盤的亦莊

金茂悅在推出樓王產品同時,對前期產品采取瞭周末限時優惠40萬的活動;灩瀾新宸長橋墅(資料、團購、論壇)開盤前推出瞭首付一成的優惠。



??亞豪市場總監郭毅認為,降息後,雖然政策效力覆蓋全部購房客群,但北京高房價的現狀難以扭轉,市場活躍度雖會提升,但並不足以支撐房價的快速提升。預計年內北京在售項目售價止跌企穩,部分前期深幅降價的項目將會小幅回調,整體市場價格趨於穩定。



??而從銀行層面分析,CRIC分析員楊科偉認為,此次又是非對稱降息,最終利差大幅縮小,個人房貸業務必將大大壓縮金融機構的利潤空間,將直接影響銀行投放個人房貸的積極性。此外,銀行對房地產開發企業的貸款利率可能將不降反升。



??楊科偉認為,由於本次降息結合瞭非對稱降息以及利率市場化的進一步放開,影響較為復雜,不應盲目地以為一定利好房地產,更不應該將其看成是“救市”。









新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-11-25/08055942800056922195674.shtml


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