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內容來自sina新聞

國土房管局雨打風吹去 規劃並國土 權是削是擴

??

??現有處室

??16個機關處室、18個直屬事業單位、與廣州市住房保障辦合署辦公(含9個處室和1個事業單位)

??

??根據官方發佈的消息,廣州市國土房管局將被分拆為“國土資源”和“房屋管理”兩部分,前者與規劃局一同組並“廣州市國土資源和規劃委員會”,後者與建委組並“廣州市住房和城鄉建設委員會”。從1992年國土局和房管局合署辦公,到2001年合並礦產資源職能並正名為“國土資源和房屋管理局”,再到如今分拆重組,22年歷史的廣州市國土房管局最終雨打風吹去。

??已經落馬的市國土房市管局原局長李俊夫曾被詬病為“集國土房管、三舊改造、住房保障、土發中心‘四權合一’的末代國土局長,然而,這次廣州城建系統的權力重構會使職能部門的權力減少嗎?南都記者采訪多名業內人士都表示,國土、規劃合並權力很大,關鍵是看監督機制如何對權力進行約束。

??計委時代

??1977年之前的廣州城建,建設城市的主要職能來自兩個部門:一是廣州市計劃委員會(下文簡稱“計委”),二是廣州市城市建設委員會,此外,房屋管理部門可以溯源至解放前,早期叫廣州市地政局,後來叫廣州市房地產管理局。

??廣州市規劃局前局長、廣州市規委會委員施紅平在城建系統工作至今已超過40年,他說,那個年代,計委是市政府第一大委,“那時的計劃委員會管理范圍連財政、經濟、城建什麼都包括,管計劃、管項目、管三大材料的指標,水泥鋼材木材都是國傢控制的,那時你有錢也不行,給城市多少,都要計劃分配,因為是計劃經濟”。

??施紅平說,到瞭1977年,廣州市規劃局成立,職能主要是從早期城建委剝離出來,主要由原來的規劃處和勘測處組成。官方的表述則是,當時的規劃局“內設政治處、辦公室、計劃財務科、規劃設計科、建築管理科、用地管理科”。

??上世紀80年代中期,隨著《土地法》的出臺和國傢土地局的成立,各地的國土局也如雨後春筍般湧現。

??“廣州市當時不是很贊成的,因為本來建設的過程是規劃局在前,房管局在後,已經解決車貸銀行利率比較瞭問題,土地局插進來,土地和這兩個局的關系怎麼處理,當時也有爭議。”施紅平回憶當時成立國土局的情形。

??伴隨著城鎮化和經濟發展,各地對土地的需求也越來越大,廣州最終也在1986年成立瞭國土局。但當時國土局的管轄權主要在四縣,老八區(東山、海珠、荔灣、越秀、白雲、黃埔、天河、芳村)的規劃土地管理權限仍然是規劃局來管。

??1988-1989年,為瞭加強對各區城市規劃的管理,廣州市城市規劃局對機關內設機構作瞭調整,設置7個處室,並成立瞭8個區規劃分局作為派出機構。

??國土規劃和城市規劃到底誰當“老大”,誰服從誰,乃至到後來兩種規劃因各類“打架”導致規劃項目難以落地等各種難題出現,其實早在彼時國土局成立時,就已埋下伏筆。有觀察人士認為,土規和城規打架,不是成立國土局引起的,而是規劃法、土地法陸續出臺實施之後,從中央下來的兩套標準引起的,繼而由於分屬兩部門執行而加劇兩規的割裂且更難調和。

??國土入城

??“原來城市之外的土地,包括城市裡城中村的土地,都由國土局管,而國土局在和房管局合並之前,是隸屬在市農委下管理的”,上世紀90年代曾在廣州國土系統工作過的房地產行業資深人士黎文江說,國土局成立之初,一直都是管農村的土地規劃,城市的土地規劃由規劃局來管。

??總的來說,上世紀80年代中到90年代初,國土局負責對郊縣(包括番禺、從化、增城、花都等)行使廣州市的一級土地審批權,而城市土地的審批權則在規劃局。

??1992年,國土局和房管局的合並則改變瞭這種“城鄉割裂”的管理模式,而“城鄉土地管理不統一、市區農村部分的土地管理工作薄弱”也是這次機構改革的重要原因,這與90年代廣州城鎮化大步邁進的時代背景不無相關,比如當時仍是一片農田的珠江新城亟待開發。

??這次的改革方案有兩大動作,一是將規劃局辦理建設用地審批劃撥的職能調入國土局,國土局可以統一管理全市(即包括八區和四縣)的土地資源。二是將國土局和房管局實行“一套人馬、兩塊牌子”的合署辦公(仍然用兩個圖章)。值得一提的是,在這次改革中還提出要迅速成立“廣州市土地開發中心”,“作為市區土地開發的專門性、服務性機構”。

??當時的媒體如此描述這次國土、房管、規劃的職能重構———有利於房屋建成之後,房屋產權證和土地使用權證的統一發放,避免由於兩證不一所帶來的矛盾,方便市民辦理登記,有利於房地產權屬轉讓和抵押工作的開展,有利於促進房地產市場發展。

??至此,國土房管局雛形已定。

??這次變革讓規劃的權力更加專一,與此同時,土地法規定原來由規劃局行使的權力也移交瞭給國土局。上世紀90年代的廣州,一方面是房地產遍地開花;另一方面則是城市規劃存在一定程度的缺位。

??施紅平回憶,在上世紀90年代初主政者的“規劃要松綁、權力要下放”的決策下,各區規劃管理實行“以區政府行政領導為主、市規劃局業務指導的關系”,到瞭1996年市規劃局才恢復瞭對各區規劃業務的領導關系。

??權力變遷

??有在國土房管系統工作多年的人士說,1992年國土局和房管局合署辦公之後的行政架構,與目前的國土房管局基本架構差異不大,但隨著城市發展和擴張,部分機構級別有所提升、人員更多、職能更加“精細化”。

??這名人士舉例說,原來科級的測繪所,上調為目前正處級的廣州市房地產測繪院;原來科級的交易所和登記所調為正處級的廣州房地產交易登記中心,原來科級的廣州市房屋安全鑒定管理所調為副處級。

??此外,也有個別管理機構的調整,比如廣州市住房公積金管理中心。上世紀90年代末,國務院出臺條例規定各地的住房公積金管理中心需是“直屬人民政府的獨立事業單位”,廣州住房公積金管理中心便從國土房管局的“房改辦”獨立出來,變為廣州市政府直管的事業單位,其級別也從原來的處級調為副局級,編制人數從成立之初的5人上升為現在的179人(包括外聘人員在內更超過500人)。

??而國土房管局之所以長成今天的樣子,主要源自2001年的一次調整———這次調整將原來廣州國土局、廣州房地產管理局“一個機構、兩塊牌子、合署辦公”改名為“廣州市國土資源和房屋管理局”,除瞭易名外,這次改革還將礦產資源管理辦公室的職能劃入國土房管局。

??“主要就是原來國土局、房管局兩個圖章變成一個圖章瞭,礦產資源也合並進來”,親歷這次調整的一名局內人士回憶。

??根據彼時的改革方案,這次劃入國土房管局的職能還包括:原由市建設委員會暫時承擔的住宅小區(含居住小區、住宅組團)物業管理的行政管理職能;原由市建設委員會承擔的房屋白蟻防治的行政管理職能;原市計劃委員會承擔的組織編制國土規劃的行政管理職能。而劃出的職能則是:將住房制度改革、住宅建設職能委托給市房改辦、住建辦承擔。

??一分為二

??根據官方發佈的消息,在最新一輪的機構調整中,現廣州國土房管局將被分拆為“國土資源”和“房屋管理”兩部分,前者與規劃局一同組並“廣州市國土資源和規劃委員會”,後者與建委組並“廣州市住房和城鄉建設委員會”。

??這對廣州城建系統的權力架構意味著什麼?業內幾乎異口同聲點出其中利弊———利是:行政審批減少,行政效率更高;弊則是:權力集中,如何監管考驗主政者。畢竟,剛剛落馬而曾集“四權合一”的國土房管局原局長房子二胎銀行怎麼貸款比較會過件李俊夫也被詬病權力過大,與此同時,“權力大”的另一個代名詞是“責任大”。

??對於這次國土規劃的合並重構,有國土系統的觀察人士認為,這至少有三方面的好處:一是,提高瞭行政效率,“以前選址意見書和預審意見書分在規劃國土兩個部門,現在跑一個部門就能搞定”;二是,對於促進“三規合一”的落實大有好處,他舉例說,“城市規劃要建一個醫院,但是土地規劃顯示的是農用地而非建設用地,由於兩個規劃‘打架’,土地規劃落實不瞭城市規劃,合並之後會大大減少這種‘項目落不瞭地’的問題瞭,畢竟在一個部門”;三是,節約集約用地,大大提升瞭城市土地的價值,“全局統籌佈局土地規劃讓土地價值最大化”。

??而對住房和建委的合並,也理順瞭“住房+建設”的職能垂直對應國傢住建部和省住建廳的上級部門管理關系。業內也認為合並將有利於房地產行業雙頭管理變單獨管理,徹底避免一出現責任事故就踢皮球的可能。

??多名市建委工作人員表示,國土房管局的房地產行業管理職能本來就是上世紀90年代機構改革時期從市建委劃出去的,這次合並相當於又回到原點。按以前的劃分方法,原國土房管局負責全市的房地產行業調控,主要對房地產的交易和銷售環節,而市建委則負責對開發商的資質、所建住宅的質量、配套的公建設施進行監督,同時還協調盤活歷史遺留問題造成的爛尾樓。這實際上相當於同一個房地產市場,卻由國土房管局和市建委兩個職能部門分別監管,分別監管容易造成碰到問題出現推諉和踢皮球的現象。

??該人士舉例說,廣州已經建成的眾多樓宇玻璃幕墻的安全問題,盡管此前頻頻發生樓宇玻璃幕墻墜落傷人的事故,但是追起責任來,建委說已經建成的樓宇該由國土房管局管,而國土房管局則認為工程質量問題應該由市建委管,最後由市政府出面重新厘清責任,才於兩年前將玻璃幕墻安全監管制定的相關職責給瞭市建委。此外,黎文江也認為,重組建委和房管的職能,將利於職能部門對開發商進行統一管理,也利於開發商辦理各種手續。

??局部重組

??這次隨著國土房管局被拆分的還有現與之合署辦公的住房保障辦,這個有141人(含9個處室和1個事業單位)的機構最終呈現何種架構,有待“三定方案”的最終出臺才可知。

??住房保障辦其實是從原來的“房改辦”和“住建辦”合並而來的,其“一把手”一直以來都由國土房管局一把手兼任,是正局級單位。

??上世紀80年代以來,“房改辦”和“住建辦”的職能互相協調,前者負責單位的房改工作,後者負責早期同德圍等區域的解困房建設工作。有國土系統的人士清晰記得,1999年12月31日之前的“房改末班車”大潮中,國土房管局最後半個月辦公大樓可謂24小時燈火通明,“隨時都有單位來跑手續,與批地、拆遷等手續有關的處室都有員工帶上折疊床,分批24小時輪班”,直到那年12月31日晚上12點,國土局的鐵閘才緩緩拉上。

??值得關註的是,新一輪的機構調整將組建市的住房工程代建局,而且是市政府管理的事業單位。有業內觀察人士分析,住房工程代建局可能將現在住房保障辦工程建設部分的職能納入其中,因為根據此前官方消息,“駐市的住房保障辦公室,包括市的住房保障改革辦公室的行政管理職責劃入市住房和城鄉建設委員會”,但住房保障辦的非行政管理職責何去何從並未發佈。

??事實上,這次李俊夫案與住房保障辦有牽連,其中有負責保障辦工程處室的處長因涉嫌受賄犯罪已被檢察機關立案偵查,住房保障辦若最終拆分是否與李俊夫案關聯?該人士分析,目前的住房保障辦是“建管合一”的,既有監督的行政管理職能,也有“作為官辦開發商”的具體建設實施職能。現在機構重組如將住房保障工程的行政管理和建設拆分成不同的部門管理,有利於切割“運動員”和“裁判員”合體的角色。

??另有城建系統的人士認為,建委下轄的重點辦或與保障辦負責工程部分的職能進行合並,“一個單位沒必要有兩個工程隊”,該人士說,市重點辦與保障辦的建設功能進行資源整合,合並為廣州市代建局也是可能的。不過,前述業內觀察人士並不認同這個觀點,他認為管房屋和管大型市政基礎設施建設在技術要求等方面並不相同,未必容易合一。

??誰並誰有意味

??國土規劃合並不是新鮮事,早在1987年,天津就在全國范圍內首度試水合並國土和規劃的職能,當時廣州也提出過要合並這兩個部門的想法。

??“好處就是土地的管理使用一定要符合城市的發展規劃,突出城市規劃的導控性,當時廣州市面臨改革開放以後城市化大發展,我們當然希望國土規劃合並,就不僅是把目光放到原來八個區的二三百平方公裡上打轉轉,而是真正按照中心城市的規劃構思,向外圍合理佈局發展,形成組團式網絡型的生態城市格局。這首先要控制土地,有的土地要有序預征,我們還希望引進市場經濟的機制,譬如土地拍賣制度,規劃法定化,即城市規劃藍圖等,但很可惜,當時不贊成國土規劃合並,很大的原因是怕權力過於集中”,施紅平回憶彼時的境況,“天津之後,沈陽、上海、深圳、武漢都陸續設立瞭規劃國土合一管理的模式,這種模式有利於城市快速城市化擴張的需要,有利規劃導控效能保障”。

??而縱觀現狀,全國各大城市在城建部門的權力架構中采取瞭不同的模式:北京是“國土、住房+建設、規劃”,上海是“國土+規劃、建設+交通、住房”、深圳是“國土+規劃、建設+住房”、天津是“國土+住房、建設、規劃”。

??在上述大城市中,各城選擇瞭“國土、規劃、住房、建設”不同的排列組合模式,“國土”作為單列部門的城市不多,大多以“國土+規劃”或“國土+住房”的模式合並成一個職能部門。此外,規劃單列為獨立職能部門的城市不少,“建設+住房”組合成一個職能部門的城市也普遍。

??而且,不少城市其實都有過不同模式重新拆分又合並的經歷,其中值得一提的是深圳和天津。深圳2001年是“規劃+國土”,2004年是“國土+住房”,2009年又回到“國土+規劃”。而全國首個“規劃+國土”的城市天津,2005年之後機構就進行調整,目前是“國土+住房”的模式。

??除此之外,即便在相同組合的城市,有些職能的交叉也不盡相同,比如,深圳的規劃國土委把房地產市場管理權力握在手裡,住房建設局在房屋管理這塊的職能主要是管保障房,而廣州則把住房建設管理和房地產市場調控的職能劃入住房建設委。

??城建系統各類職能進行不同的排列組合有何意味?在廣東省城鄉規劃設計研究院總規劃師馬向明看來,市場化程度高的城市會傾向選擇國土規劃合並,以解決“兩規打架”的問題,他說,規劃國土這兩個職能部門合並至少有2個好處:一是對統籌整合資源進行城市戰略性、全局性發展有利;二是減少內耗,大大提高行政效率。

??城建系統變遷

??1949年市地政局成立,1951年更名為廣州市房地產管理局

??1950年市政建設計劃委員會成立

??1953年市城市建設委員會成立,其後多次更名

??1977年市城市規劃局成立(從原來的城市建設委員會剝離出來)

??1986年市城鄉建設委員會成立

??1986年市國土局成立

??1992年市國土房地產管理局、市土地管理局合署辦公(一套人馬、兩塊牌子)

??2001年市國土房地產管理局、市土地管理局更名為“市國土資源和房屋管理局”,礦產資源等職能並入該局

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-21/08405963464834401223648.shtml


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