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內容來自青年首購貸款利率sina新聞

專傢2015年股市樓市 雙牛可期

??一般認為,流動性增加時期,股市和樓市都會出現上揚,例如2005~2007年、2009年以及2012年12月~2013年一季度。但是,在同樣的流動性環境下,二者也會出現“背離”。例如,2010年~2013年,社會融資總規模年均漲幅在20%左右,但這一時期股市陷入漫漫熊途,而房價卻迎來史上最大漲幅。再如,2014年下半年以來,傳統貨幣投放和工具創新不斷,股市迎指南二胎來“瘋牛”行情,但房價卻一路下跌。

??綜合目前經濟形勢看,2015年貨幣政策將比2014年更加寬松。央行在2014年四季度貨幣政策執行報告中表示,“要增強主動提供基礎貨幣的能力,更加註重松緊適度”,這意味著,不管是傳統的公開市場凈投放、創新工具,還是降準、降息、貨幣政策寬松的頻率和力度上將會比2014年更甚。那麼,在新一輪貨幣政策寬松下,股市和樓市在2015年共舞於“牛市”之中,還是再現“背離”?

??先看股市。降準“股市必定漲”的心理預期落空瞭,這其中既有監管因素,也有資金供需的因素,但更為重要的是,改革驅動實體經濟回升的信號暫未出現,股市不可能在實體經濟疲軟的框架內一直“牛下去”。上證綜指在3400點下方徘徊一個月,正是前景迷茫的情況下多空雙方博弈的結果。

??再看樓市。盡管國傢統計局的房價指數跌幅收窄,一線城市開始回暖,但截止到2014年12月,70個大中城市房價指數連續8個月下跌,68個城市房價下跌;全國商品房待售面積6.2億平方米,同比增長21%,比2011年增長瞭1.3倍;35個城市新建商品住宅存銷比為14.3個月,全國消化周期更長。另外,2014年樓市“暖冬”勢頭減弱,2015年1月份的成交量環比12月整體下滑瞭20%以上,重點城市則下降30%以上。

??因此,在新一輪貨幣寬松時期,股市和樓市會不會呈現史上從來沒有過的“雙熊”的局面?筆者認為,這一概率比較小。今年1月中旬以來,股指近10%的下跌,主要原因就在於管理層打擊非法和過度的杠桿融資。打擊杠桿操作,盡管短期內會減少流入資金,讓股指承壓,但從中長期看,財稅、金融、國企、政府職能、打破壟斷等關鍵領域的改革不僅已經破題,而且“開弓沒有回頭箭”,這將釋放巨大的改革紅利,驅動實體經濟盈利能力回升,帶來股指繼續修復的機會。若改革紅利疊加盈利拐點能夠兌現,真正的牛市行情是壓不住的,哪裡有壓力,哪裡就有反彈。近期調整既是打擊投機的過程,也是釋放利空的過程,2015年的“慢牛”行情有望到來。

??從美國、日本、香港以及前兩個流動性寬松時間的中國股市和樓市之間的規律看,股市和樓市走向正相關,樓市滯後股市4~12個月。正相關在於兩者共同受流動性的影響。以美國為例,金融危機後,狹義貨幣M1的增速從2008年9月份的2%上升到2009年1月份的19%,創22年新高,這是推動道指反彈和房價在隨後去泡沫並在2012年回升的主要動力;同樣,日本和香港的M1增速,則分別在1989年和1997年快速下降,這成為促發股市和樓市調整的主要原因。

??樓市變動之所以滯後股市4~12個月,一是因為樓市的資產屬性和流動性較股市差,股市對流動性的彈性(敏感性)比樓市更強。資金面一旦變化,股市立即反應,但樓市從市場預期變化到成交量回升,再到房價變化的周期較長;二是與股市或樓市的結構性問題有關。當股市存在嚴重的體制性問題障礙,或樓市過分透支需求,存在嚴重泡沫,則當股市(樓市)開始回升市,樓市(股市)將仍舊處於去泡沫或調整的過程。

??2014年7月份以來,之所以出現“股牛樓熊”的背離行情,就在於樓市在2009~2013年年均20%左右的量價“瘋長”,積累瞭大量的泡沫,即使是限購退出、限貸松綁、各地救市不斷,也無法阻止庫存攀升的局面。同樣,2010~2013年“股熊樓牛”的背離皆因結構性。 “股熊”一是因為產能過剩、改革進展小,二是經濟處於“三期疊加”痛苦階段,三是剛性兌付不破,全社會無風險收益率居高不下。這一時期,樓市之所以火熱,主要原因在於改革無法突破,新經濟無法“破繭”,不得不依賴房地產和基建,政府對房地產隱性擔保使得社會資金流向樓市。

??今年1月5日,地方政府性債務甄別截止,新《預算法》已啟動實施,地方債務緊約束效應顯現,剛性兌付進一步打破,無風險收益率下降,風險偏好上升,流動性驅動和估值修復的“牛市”行情開啟。對樓市而言,盡管投資於樓市的產業資金回歸“正業”,但在去除行政幹預,不再承擔工具功能後,將真正迎來行業本色做主的新時代。城鎮化在推進,剛性需求仍舊存在;存量房屋質量和公共配套較差,改善性需求潛力巨大;個性化、差異化消費時代帶來,樓市結構性機會不容忽視。從前面分析看,二者正相關且樓市運行滯後於股市4~12個月,股市從去年7月份見底回升,樓市去年10月份開啟“暖冬”行情,作為風向標的重點城市率先回暖,似乎驗證瞭這一規律,2015年股市樓市“雙牛”可期。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-16/14155972971219065291263.shtml


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