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內容來自sina新聞

放松限購僅為個案 房價或將穩中有降

  近日有消息稱,從2014年4月25日起,廣西區政府允許廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民傢庭可參照南寧市戶籍居民傢庭政策在南寧市購房。對此,接受金融投資報記者采訪的上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為,其實質是在"黃金十年"已經過去的背景下的無奈之舉,但對房地產市場影響有限,房價或穩中有降。

  專傢訪談



  本期嘉賓上海易居房地產研究院副院長楊紅旭



  背景:黃金十年已經過去

  據悉,廣西區政府放松南寧市房地產限購的理由是,北部灣經濟區對於廣西經濟發展具有十分重要的戰略地位,需要解除行政枷鎖,使該區域實現人口、資金等資源的合理配置,並加快經濟區熱度的提升,釋放該經濟圈內的購買力。"這實際上是給廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林等城市戶籍居民在南寧市購房尋找一個理由甚至可以說是一個借口,這意味著上述城市的居民不需要提供納稅和繳納社保的證明材料就可以在南寧市購買兩套住宅。"楊紅旭說。

  楊紅旭告訴記者,事實上,其他城市也在或明或暗地松綁房地產市場,此前相繼傳出瞭溫州、長沙、杭州等多個城市在醞釀"松綁"限購的消息,天津濱海傳出將實施差別化限購,隻要濱海范圍內無房即可在新區購房。

  在楊紅旭看來,在其背後是全國房地產市場的"黃金十年"已經過去,其表現在三個方面:一是行業利潤率持續下滑,上市房企的整體毛利率,已由前幾年的近50%下滑至35%左右,凈利率更跌至12%左右;二是少數地區如溫州和鄂爾多斯房價大跌、泡沫破滅,樓市持續低迷;三是部分開發商正在出現經營危局,甚至有房企破產的消息頻傳,就連萬科2013年相比2012年,其凈利潤率隻有12.01%,房子二胎意思同比下降瞭1.07個百分點。

  趨勢:有條件地放松限購

  目前全國實行限購的城市為48個左右,一二線城市中除重慶外全部限購,另外還有十幾個三線城市限購。那麼,地方救市將如何影響今年樓市?對此,楊紅旭持謹慎態度,其理由有三:首先,中央允許部分城市放松政策,或者說適度救市。今年政府工作報告中首次提出"針對不同城市情況分類調控",即所謂的分類調控、雙向調控:樓市熱的城市,實行緊縮式調控,樓市冷的城市,實行擴張式調控。

  其次,中央不會完全退出房地產市場調控。由於房地產市場存在周期性波動的規律,中央層面有責任防范市場大起大落。隻不過2012年-2013年全國市場史無前例的出現分化,二胎房貸是什麼意思過熱與過冷城市同存,所以比以前更加重視房地產調控的因地制宜。

  第三,中央不會完全放縱地方救市。雖然實行分類指標,但並不代表中央會放任地方亂來。從基調上看,實行差別化的住房稅收、信貸政策,支持合理自住需求,抑制投機投資需求是國傢的長期政策。對於地方救市,中央肯定存在一個管控范圍和容忍程度。

  楊紅旭說,即便是當前有中央分類調控的政策"撐腰",但要想全面推倒,也須做好充分的思想準備。"至少在今年上半年,不會全面退出限購,而最大的可能仍是部分放松。"

  建議:房價應由市場決定

  楊紅旭說,過去幾年,為瞭抑制房價過快上漲,中央政府曾要求地方政府制定年度房價控制目標,而部分地方政府也因此而將措施細化到控制高價項目的預售證。出於特殊時期及意在穩房價的良好願望可以理解。但當前市場剛剛降溫,房價回落,有利於民生,這本是前幾年政府調控樓市的核心目標。部分地方政府卻依然沿襲以前的慣性思維,在微觀領域直接幹預房企的定價權,不能不說是一種不妥的做法。"十八屆三中全會首次提出,要發揮市場在資源配置中的決定性作用,這也就意味著商品房的配置也應由市場決定。"楊紅旭說,住房確實兼有民生和商品的雙重屬性,但當前國傢的住房政策已非常明確:政府主導保障房,市場主導商品房。地方政府應重點管好保障房、棚改房,而商品房應由市場調節。

  楊紅旭說,在市場經濟條件下,商品(或服務)價格遵循價值規律,圍繞價值上下波動正是價值規律作用的表現形式,之所以總是在波動,主要是由於供求關系在動態變化。而價格的變化,也就成為引導企業擴大經營或收縮生產的風向標,因此,在實行市場經濟的國傢,政府一般不會直接幹預價格,否則等同於"強暴"市場。"隻要不是壟斷性的惡性競爭,隻要不違反國傢法律,地方政府都不應揮舞行政大棒,管制開發商的商品房項目的定價行為。如果因此而給房企造成的商業損失,地方政府能給補償嗎?"楊紅旭反問記者後說,地方政府不應該幹預房地產企業的降價行為。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-02/09112713565.shtml


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