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樓市寬松可期 限購限貸或繼續後退

重點提示

政策面對改善性需求的支持,被認為是對樓市的重大利好。後續將會放松的政策主要是“有一再買一”的改善。當前二套房貸首付比例各地執行過嚴,6-7成的首付標準,是在2013年樓市最火爆的時期出臺的抑制性政策,當時出臺的目的是嚴格控制改善入市推高房價。

本報記者 張曉玲 深圳報道

全國兩會再次透露出房地產將繼續趨於寬松的信息,3月樓市也呈現成交回升的跡象。多位開發商及業界人士預計,包括限購限貸等收縮性的政策將進一步實質性放松乃至取消。

值得關註的是,上述政策執行主要在地方,包括二套房貸如何松綁,如何變相突破限購等,地方政府的調控權力變大。

松綁改善型需求

政策面對改善性需求的支持,被認為是對樓市的重大利好。

中原地產首席分析師張大偉認為,後續將會放松的政策主要是“有一再買一”的改善。當前二套房貸首付比例各地執行過嚴,6-7成的首付標準,是在2013年樓市最火爆的時期出臺的抑制性政策,當時出臺的目的是嚴格控制改善入市推高房價。

2013年2月,新“國五條”進一步加強瞭差別化住房信貸政策,一線城市以及廈門、武漢、南京、杭州等城市都將二套房首付提高至七成。從最新的政策信息看,未來將鼓勵自住與改善,而二套房首付顯然過高,二套房首付回歸到5成,將是非常可能的選擇。

住建部政策研究中心原副主任王玨林表示,預計接下來相關部委將會對已有的政策作出相應調整,包括研究降低二套房貸首付比例,下調二套房貸款利率,以及對改善性需求重新定義等。

張大偉預計,4月份是最可能出臺二套房首付下調政策的時間點。

地方已經先行一步松綁改善型需求。3月17日,濟南市住房公積金管理中心發佈瞭《關於調整住房公積金貸款首套房認定標準的通知》,文件顯示,對於首套自住住房已經結清購房貸款,為改善居住條件購買二套自住普通商品房,申請使用住房公積金貸款的傢庭,執行首套房公積金貸款政策,即購買建築面積90平方米(含)以下的商品房首付比例為20%。

這一文件正是上述“支持改善型需求”思路的落實,通過調整首套房標準,下調瞭二套房改善型需求者的首付比例。預計後續會有很多二三線城市跟進。

值得註意的是,二套房貸的首付變化對市場的影響,主要在一二線城市,這些城市的改善需求總量較大,信貸需求較高。而目前的三四線城市,因為市場供應已經絕對過剩,二套房貸的松綁影響不大。

美聯物業全國研究中心人士指出,房地產調控的指導棒已由地方政府接手,分類指導、地方化特色將自由發揮。

汽車貸款率利多少一線限購退出爭議

目前全國執行限購的城市隻有5個,四個一線城市及三亞。早在去年四季度,原萬科北京區域董事長毛大慶提出一線城市高端市場放開限購的提議;在今年的全國兩會上,亦有政協委員提出類似觀點。

美聯物業認為,放開高端市場限購可增加稅收的說法相對薄弱,原因是高端市場成交占比一向較小。目前的情況是,限購已經不再成為限制居民購房的主要因素,對房地產市場的信心反而才是根本,因此放開限購與否已經不再重要,地方政府也無必要冒此風險。但也不排除一線城市放開限購,從高端市場這個層面開始。

上海同策咨詢總經理張宏偉則認為,在當前市場背景下,豪宅市場成交量價變化情況,對普通商品住宅沒有太多影響。高端豪宅可放寬或放開限購政策;普通自住需求的中小套型商品住宅繼續限購,堅持去投資化。

以北京為例,機構數據顯示,今年北京單價10萬元左右的高端豪宅供應量在2000套左右,而過去高端豪宅每年的成交量峰值在200套左右,去化壓力非常大。業內認為很有必要放開這一領域的限購;而普通商品房的供應目前處於相對正常水平,如果放開限購可能引發恐慌性購房。

從地方政府可操作的層面,“限購直接取消的可能性很小,而通過工作居住證、納稅證明等繞道寬松的可能性較大”,北京多位業內人士指出。

深圳開發商人士表示,一線城市居住證制度的出臺,將降低購房資格辦理難度,而一旦經濟下滑過快,不排除出臺部分房源、或者部分客戶的松綁限購政策,其中廣州、深圳可能性更大。

信貸供應是關鍵

從限貸限購的發展軌跡來看,行政性、一刀切調控正在逐漸退出,未來房貸將更加市場化,由商業銀行自主決定是否下調首付比例及利率,正在成為可能。

保利地產有關人士指出,流動性及信貸是影響房地產的重要因素。預計年內貨幣政策仍將持續走寬,以對沖外匯占款下降,保持合理的流動性。

商業銀行對於房貸的意願究竟如何?民生宏觀研究團隊認為,目前基礎貨幣仍存缺口,降息後貨幣市場利率不降反升,證明流動性缺口依然存在,短端利率不降,央行貨幣寬松效果大打折扣,預計還有更多的寬松貨幣措施出臺。

張大偉進一步預計,3月份之後,再次降準、降息的可能性較大。信貸政策的放寬有利於釋放購買力,預計在3月份將會出現首套房貸款利率85折左右的折扣,對於購房者而言,相當於房價變相出現瞭下調。在樓市基本面仍然是以“去庫存”為主的市場背景下,銀行等金融機構繼續強化對於樓市的“風險控制”是必要的。

但隨著存款利率市場化的推進,銀行等金融機構獲得資金的成本仍然較高,房貸利率不太可能出現大幅下降的空間,小幅下降是值得期待的,比如房貸利率回歸至九折左右的水平。



新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-03-19/09235984131743509429618.shtml


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