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內容來自sina新聞

中冶南京地王的魔咒

  

  圖為中冶置業

  新浪樂居深度報道記者@董文艷@李申偉/文

  自2010年中冶置業逐步將南京下關區三幅巨無霸地塊納入麾下後,南京市政府並未從中得到憧憬的一切,他們得到的隻是:一個全國矚目的地王記錄,內定出讓的洶湧責難與隨之而來的國土部調查,很少的土地出讓金與三年來幾無進展的區域開發。樂居深度報道匯總》》

  即使對大央企的耐心也開始耗盡,7月5日,南京國土局一紙公告稱,因"規劃建設條件發生重大變化及地塊內鐵路西站貨場遷建時間調整等",南京下關濱江2號地將由政府收回。該地塊去年11月以總價56.2億元被唯一的候選人中冶置業購得。

  在中冶置業之前,雅戈爾剛剛因為杭州市政府另一個收回土地的動作,損失瞭4.8億元的購地保證金。南京市政府剛剛作出收地宣示,媒體則迅速開始計算中冶置業的潛在損失。

  業內普遍認為,近來受資金困擾的中冶置業亦難辭其咎。輿論之下,7月8日,中冶置業發文否認自身運作之責,並要求政府退錢。

  此次失地將為周邊地塊後續建設帶來沖擊。2順位房貸銀行年息貸款全省皆可處理緊鄰2號地,是中冶置業2010年9月以總價200.34億元競得的1號、3號地王地塊,同樣因難拆遷、久擱置於2012年被劃入國土部跟蹤督查范圍,目前其土地款仍未付清。

  這一前期表現,似讓當地政府對中冶置業開發建設能力產生懷疑,未來或無法坐視多傢房企分割開發同一區域的亂局。

  "現在剩下的兩塊地被收回也隻是時間問題。"克而瑞南京機構副總經理周穎說。

  由於1、3號地動工乏力,外界批評日見聲漲,2號地的收回,也被視為政府主動降低輿情壓力的舉動之一。7月11日,中國國土資源部副部長胡存智在江蘇省常州市透露,近期官方發現土地市場中存在供地者和用地者達成默契,通過違規出讓等手段,導致大量土地囤積在用地者手中,長期不開發或開發不足。鑒於此,國土部選擇瞭可能存在上述情況的"特殊"地塊284宗,進行調查分析。

  退地雙簧

  即使利益均受損,"這是雙方的一次妥協,收地原因的說法是政府給中冶一個臺階下。"談及此次南京收地事件,接近該項目的一位內部人士說。

  該區域資金需求量巨大,未到位的土地款或為收地提供註解。自2012年11月作為唯一競拍人以56.2億元拍得該36.4萬平米地塊,至2013年7月,中冶置業僅交付瞭11.3億元土地投標保證金。與之相連的下關區濱江1號、3號地塊,2010年9月中冶分別以121.41億元和78.93億元競得,至2012年12月,項目投資額約173.86億。

  拆遷進展緩慢亦招致雙方不滿。據悉,此處涉及拆遷總建築面積157萬平方米,關聯工企單位200餘傢,近12000戶居民。根據2009年中冶與南京市國資集團、下關區政府簽訂的合作協議,預計項目拆遷總費用約132.9億元,計劃兩年之內完成拆遷工作。

  時隔四年,樂居記者此前致電南京國土資源局第三分局,相關負責人指出,中冶置業資金遲遲不能到位,導致進度一再延緩。而中冶方認為居民索要拆遷費過高,具體拆遷事宜應由政府方負責加快推進。

  去年7月,在國土局調查壓力之下,1號、3號地塊舉行瞭盛大開工儀式,此後仍無進展,被認為涉嫌假開工。

  及至2012年末下關濱江項目開發建設推進大會召開,拆遷工作得以進一步推進。截至目前,1號、3號地塊超7成拆遷已完成,2號地塊內部分棚戶區居民、工企已搬遷。以不能按合約時間交付凈地角度看,拖延更久的1、3號地塊被收回的理由似更充分。

  眼下,南京市國土局一紙令下收回2號地塊,各方唏噓。早在7月3日,市國土局已致函中冶置業南京項目公司,告知終止2號地塊掛牌出讓程序,並言明"請在發佈終止公告後前來辦理競買保證金退還事宜"。

  7月8日,中冶置業轉而發公告要求當地國土局在3日內退還2號地土地投標保證金11.3億元及相應財務費用等,態度強硬。

  "這顯得多此一舉,中冶置業想借此向外界表明,責任都在政府身上。"該內部人士說。

  一個不容忽視的細節是,這一區域大規模的土地出讓本就違反瞭國傢規定。在南京下關區,三塊地共占236萬平米,僅2號地塊就達36.4萬平米,遠超住宅用地單幅地塊不得超過300畝的限制。

  面對曾經內定的意中人,收回2號地,顯示政府如今棄意明顯。拖延更久、面積更大的1、3號地,在這樣的合作氛圍下,繼續由中冶置業吃獨食的前景充滿瞭不確定性。

  資金失血波及保障房主業

  去年以來,央字頭國企連續陷入巨虧行列,中鋁、中遠、中冶均榜上有名。母公司財大氣粗的央企形象,本來就是旗下子公司成為地方政府座上賓的不二法寶。當這一形象失去瞭既有的光環,看似緊密的利益之局顯得破綻百出。

  在讓雙方失去耐心的拆遷難問題背後,中冶置業的資金掣肘亦是釀成失地的主因。

  2012年12月至今,為謀資金中冶已多次轉讓地塊與股權。南京工業大學天誠不動產研究所副所長吳翔華認為,某種程度上中冶把南京項目做成瞭融資渠道。它以子公司名義將濱江1號地內部分地塊轉讓給下關區國有全資公司--南京外灘投資發展控股集團有限公司,獲得7億元收益,後者在此打造瞭南京長江國際航運中心項目。

  而在北京,中冶置業掛牌轉讓全資子公司北京霄雲華園置業有限公司100%股權及3.99億元債權,掛牌價8.16億元。在成都,中冶掛牌4億元,剝離子公司成都田園世界俊峰置業有限公司100%股權及債務,該公司總資產4.03億元,負債高達3.86億元。

  此番連續出讓動作正昭示母公司中國中冶的資金鏈壓力。去年,中冶集團虧損額高達69.52億元。現中冶流動負債已占負債總額75.9%。截至一季度末,按合並資產負債表口徑計算,未來一年中冶需償還501.84億元債務。而經營活動產生的現金流量凈額僅-65.6億元。在河北廊坊、福建漳州,中冶置業曾進行千畝造城運動,由於經驗不足和定位偏差一度銷售不利。

  東南大學房地產學教授張建坤認為,政府此次收地更多源自對中冶資金問題的擔憂,而南重劃區房價京濱江項目還需大量資金投擲。

  但南京項目並非中冶置業資金內傷的唯一出血點。截至2012年12月,中冶置業應收賬款總額約65億元,其中絕大部分來自南京、唐山、石傢莊的保障房。在這三地,中冶置業就曾多次與當地政府磋商解決保障房應收賬款回收問題。

  "對於曾用90%精力做保障房的中冶置業而言,政府回購動作遲緩使其資金回轉不暢。"房產評論人、曾就職於中冶置業的陳寶存向記者表示,這構成其資金鏈壓力的主要來源。目前,中冶已提出要戰略性退出保障性住房業務。

  在這樣的轉型背景下,南京收地風波亦給中冶帶來不小沖擊。資金吃緊引發的項目僵局或將帶來失地連鎖效應,使中冶置業面臨南京全面失守格局。

  2013年1-2月,中冶累計新簽合同250.62億元,同比下降瞭30.5%。"這傢央企的戰略轉型有可能'馬失前蹄'",在張建坤看來,中冶置業的未來前景尚需觀察。

  樂居深度報道匯總》》

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新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-07-12/11022295220.shtml


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