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10年易主沉浮路 上海盧灣地塊緩慢開發之謎

  本報記者 曾倩文 上海報道

  曬瞭10年太陽的上海盧灣區65街坊258弄南區地塊至今仍空空蕩蕩。

  記者調查發現,自凱德集團旗下公司凱德商用接手該地塊開發主導權以來,項目開發進程緩慢,至今主體工程尚未動工。

  2010年年底,深受金融危機影響的摩根士丹利(下稱"大摩")放棄瞭在上海做開發商的夢想,將65街坊南地塊66%的股權出售給凱德商用旗下的嘉茂信托投資基金。由於該項目地處盧灣區新天地板塊黃金地段,新主人凱德商用將其奉為至寶。按照規劃,地塊上將建成一座31層的辦公大樓和一座6層的購物中心,占地面積約2.4萬平方米,總建築面積達12.77萬平方米,計劃打造成新天地區域內的地標性商業項目。

  然而,時隔兩年半之後,這幅黃金寶地仍是一片空地,並多次被業內質疑為有意囤地。記者從上海市城鄉建設和交通委員會瞭解到,"(65街坊)徐傢匯(002561,股吧)路258弄地塊(南區)辦公樓、商業用房及地下室項目"的施工許可證僅包含地下部分,地上的辦公樓和商場仍處於勘察設計階段,尚未公示出該部分的開工許可證。而2010年大摩出售前,該地塊已完成部分地下工程,相當於凱德商用打地基就用瞭兩年多時間。

  "凱德系在上海的項目儲備較多,並不急於回籠資金。在目前的市場環境下,隻要延緩土地開發進度,就能坐享市中心資產快速升值所帶來的收益。"全聯房地產商會理事李驍指出。

  10年易主沉浮路

  記者在地塊現場看到,凱德商用的廣告牌圍成瞭項目的圍墻,工地裡隻有三四個工人在建造民工房,已建成的地下工程樁上露出一截截銹跡斑斑的鋼筋,偌大的場地裡隻有一臺挖掘機停在角落裡。此外,凱德商用所開發的南區地塊與258弄北區地塊僅由一道鐵絲網隔開,鐵絲網旁還有一傢尚未搬走的拆遷戶。

  這個看似不起眼的工地,曾是上海新天地的一個超級大盤。早在2003年7月,中海發展與盧灣區簽訂瞭盧灣區65、67、68、69、70、71街坊地塊的《國有土地使用權出讓合同》,獲得瞭出讓面積達18.8萬平方米的六街坊地塊。當時雄心勃勃的中海發展計劃將其開發為高檔商品住宅及商業、辦公區,總建築面積超過70萬平方米,預計最遲在2012年底前全部建成。

  但此後由於舊區改造矛盾突出,盧灣區65街坊等地塊開發突陷"冰凍",直到4年後,盧灣區才頒發瞭65街坊地塊的《建設用地規劃許可證》。不同的是,65街坊徐傢匯路258弄地塊被分拆為兩塊,北區繼續由中海來開發,南區則自2007年起由大摩和盧灣永業集團共同持股的項目公司進行開發。大摩由此宣稱,其將轉型為真正的開發商。

  2009年初,大摩內部自查曝出公司中國房地產投資部前負責人皮特森行賄案,這位"大摩之星"是當時65街坊南區地塊項目公司的法人。行賄醜聞以及受國際金融形勢的影響,2010年大摩中國業務區域陷入內外交困的境地,開始屢屢拋售上海市中心的優質物業。在大摩操盤的3年中,65街坊南區地塊完成瞭拆遷工作,卻一直未能開工建設,而中海所開發的65街坊北區地塊則至今未處理好"釘子戶"問題。

  盡管10年間,盧灣地塊經歷瞭中海失敗的一級開發和大摩轉型,但在每一次易手中,兩者都從中獲得瞭巨額收益。作為最終的接盤者,凱德商用於2011年10月赴香港上市。凱德商用在香港上市的介紹文件中顯示,凱德商用以代價14.5億元收購瞭盧灣項目66%權益,估計總開發價值為47.43億元。在凱德商用2011年和2012年的年報中,盧灣項目的賬面價值分別為27.09億元和27.15億元。從公告信息可看出,在凱德商用完成交易的兩年半時間裡,其賬面上坐享瞭近12.65億元的收益。

  延緩開發是被迫還是有意

  "凱德不會靠囤地來盈利,也沒有放慢開發進度。作為開發商,我們當然想盡快開發商業項目並投入運營。"凱德商用東區企業傳播經理栗赬菲告訴記者,盧灣區65街坊258弄南區地塊預估在2015年竣工,但具體時間還要看工程進度,暫時不能確定。

  記者現場發現,盧灣區65街坊258弄南區地塊的北側靠近新天地,與建德坊隔著建國東路。其南面與永業公寓、匯龍新城隔著徐傢匯路,西面與淡水灣花園隔馬路相對,周邊區域以高端居住社區為主,商辦氛圍並不濃厚。

  盛世太平投資管理有限公司董事、總經理陳立民指出,外資開發商在上海開發緩慢的原因有兩個:一是開發商對項目摸不透,規劃方案改來改去,對市場沒有把握;二是外資房企的資金成本低,囤地或緩慢開發對資產升值有利。"就盧灣項目而言,兩個原因都存在。如果商場和寫字樓過早入市卻不能一鳴驚人的話,會有嚴重的後遺癥。凱德既有等下去的壓力,也有等下去的必要。"

  值得一提的是,在2010年世博會期間如何查二胎房子怎麼貸款比較會過件,258弄南區地塊上設有世博會專線軌道交通13號線馬當路站,現有空地是地鐵出入口的集散廣場。世博會結束後,13號線馬當路站作為臨時站點停止使用,該地塊地下工程也由此荒廢。據瞭解,13號線該路段再次開通還需等到2015年左右。

  克而瑞上海機構研究總監薛建雄分析稱,該地塊上的地鐵規劃尚存變數,必然影響到地上建築的規劃設計和建設進度,此外,項目周邊配套設施尚不算成熟,等到區域價值得到較好的增長後,再開發更為合適。

  無獨有偶,凱德商用的兄弟公司凱德中國從東方海外收購的中山公園項目,也因遇到各種變數而一再被迫延緩開發,竣工時間從2014年推遲到2016年。這個被命名為"長寧來福士廣場"的項目是有著百年歷史的舊上海聖瑪利亞女中所在地。凱德中國曾試圖拆掉這些歷史建築,但遭到附近居民的強烈抗議。最後,凱德中國做出妥協,對項目上的歷史保護建築遵循"修舊如舊"的原則,1棟保護建築完全保留並修繕恢復成原樣,4棟保留建築按原樣復建,而學校操場則被改建成開放性綠地廣場供市民休息。

  在上海市中心土地日益稀缺的趨勢下,無論凱德系被迫或有意延緩開發進度,似乎都將繼續獲得穩定的高投資回報率。

  

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-20/10552198738.shtml

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