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內容來自sina新聞

  隨著新型城鎮化的進一步深入,房地產行業盈利模式轉型迫在眉睫,以產業聚集為特征的園區產業開發,即產業地產,已成為越來越多地產企業追逐的對象。

  分析認為,組團式發展的產業新城,作為工業化、城市化和農業現代化協調發展的新興載體,在未來必將成為中國城鎮化的一個重要路徑。

  分析指出,產業地產成功與否,關鍵看其與產業的結合程度,在多大程度上能夠真正有效地扶持、引導、孵化產業,服務於實體經濟。在這方面,國有企業具備先天的政策優勢,具有強大的產業引導和資源調動能力,但在市場化程度方面,遠不及民營企業的嗅覺敏銳,民營企業則首先要解決的是生存和利潤問題。

  近日發佈的一份《中國產業地產30強榜單》顯示,目前的中國產業地產市場呈現出一種紛繁蕪雜、難以名狀的混沌狀態,形形色色的產業地產商,商業模式迥異,所處發展階段極不均衡,甚至有不少依然處於政策和法律的邊緣地帶。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2013-12-23/08422548420.shtml

  去年11月底,萬達4天內以33億元的代價接連競得通州兩塊地,用於投資建設萬達通州文化產業園綜合項目。該項目占地90公頃,總建築面積120萬平方米,總投資達260億元。這是萬達涉足文化產業地產的又一投資動作。

  綠地集團董事長張玉良透露,綠地繼此前與東航集團就空港產業園開發等啟動戰略合作後,還與菜鳥、正大等多個行業龍頭企業進行瞭合作洽談,希望充分整合上下遊產業資源,借助與一批產業巨擘的合作及成熟產業項目的引入構築平臺模式。

 產業地產攻堅戰

  北京的亦莊開發區和河北的固安開發區,目前已成為較為成功的產業新城建融基隆中山建融和新區的典型案例。這種"宜工、宜商、宜居"的產業新城,不僅能夠有效緩解人口、交通、資源、環境方面的壓力,也更有利於土地的集約化利用和產業的集群式發展,促進第三產業和區域的均衡發展,使城鎮化變得更富有活力和動力。

  仍處在探索和效仿階段的萬通地產,是中國目前在業務形態和經營思路上走得最遠的本土產業地產投資運營商。繼攜手TCL高調進軍產業地產後, 萬通在去年又與匯源簽署瞭一份工業地產合作備忘錄,宣佈對匯源集團旗下工業地產資源進行整合。

  10月18日,由綠地集團投資開發的海口綠地空港產業城、五源河旅遊文體中心項目正式啟動,綠地正將產業地產作為房地產主業轉型升級的主攻方向加以推進。

  據悉,綠地企業內部正深化細化產業地產模式研究,重點開展金融產業、文化產業、泛港經濟、高科技產業等四大產城一體開發模式的專題研究,為產業地產開發運營提供支撐。

  產業地產在發展模式上追求的是經濟、社會資源價值最大化,而不是企業價值的最大化。

  萬達的動靜則更引人註目。9月22日,萬達總投資額超500億元人民幣的青島東方影都項目正式啟動,產業園將以影視產業為核心,涵蓋旅遊、酒店、商業等多功能的大型綜合性文化產業項目,成為全球投資規模最大的影視產業項目。

  除瞭萬科、招商地產、綠地、世茂、萬通等傳統地產商大舉進軍產業地產外,像國美、蘇寧、阿裡巴巴等電商也毫不掩飾其進軍物流地產領域的野心。

  除瞭擁有得天獨厚的資本、規模和品牌優勢的傳統房企,像彰化機車借款免留車張江高科、東湖高新、華夏幸福以及聯動集團等產業地產商,也正在這一領域繼續探索和深耕。

  與此同時,傳統零售商和電商也加緊瞭進軍產業地產的步伐。據悉,國美系的北京鵬潤地產控股有限公司在沉寂多年之後,正在以國美的零售業務為支點,大舉進軍物流地產。與國美同步,9月12日,蘇寧正式對外推出瞭平臺開放的雲商戰略計劃,預計未來在全國打造的300餘個蘇寧廣場將成為線下實體連鎖開放平臺的核心組成部分。

  事實上,產業地產對開發商的資金實力、後期招商能力的要求之高,成為實力不足的中小開發企業進入產業地產的門檻。而資本平臺的缺失,也成為產業地產持續發展面臨的關鍵問題。

產業地產模式突圍如何獲得資本後盾成攻克難關

  然而,產業地產前景光明,現狀卻令人擔憂。除瞭產品的快銷、慢銷,以及長短周期的結合外,金融如何整合成為現在困擾產業地產開發商最重要的問題。項目前期的資金投入大多數隻能通過融資平臺完成。目前,全國工業用地相對充裕,缺乏的是資本實力的強力支持。產業園區不可能一開始就賺很多錢,需要很長時間的培育升級,如果沒有資本平臺的保證和支撐很難撐到最後。因此,如何尋求強大的資本後盾成為產業地產需要攻克的難關。

  據悉,由於張江的先發優勢和國傢級政策的大力扶持,張江模式曾經是中國產業園區的執牛耳者。新三板、自貿區效應和對外模式輸出讓張江高科依然有一定的發展後勁,但市場化運作不足、產業引導中行政意識影響過強、重資產導致收益率不足都是潛在的隱患。以辦公廠房的大規模產銷而迅速擴張的聯東集團,則面臨著如何提升盈利水平和產業運營能力的問題。

  在尋求資本支持方面,上市可以說為華夏幸福插上瞭資本之翼,使其迅速成長為產業新城的代表者。而大規模的外地擴張能否成功復制固安的模式還需要時間的檢驗,後續的產業引導、運營、服務、升級能力的提升也迫在眉睫。

  業內人士分析指出,產業地產與傳統商業地產的最大區別在於目標客戶不同,商業地產的客戶是商傢,而產業地產面對的客戶是政府與企業。產業地產在發展模式上不同於其他開發商,追求的是經濟、社會資源價值最大化,而不是企業價值最大化,其在將地產與其他資源整合的基礎上,更註重產業環境營造和軟環境建設,以及對區域產業升級的助力。

  開發熱潮再現

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