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??對於其他高價地塊也將深陷“被豪宅化困境”。農展館地王的樓面地價為7.3萬元/平方米,去年底取證的預售均價為16.5萬元。記者從鄰近該項目的房地產中介機構瞭解到,麥子店小區二手房價格不到4萬元/平方米。而恒大位於東壩的項目,此前有業內人士分析要售賣到13萬元/平方米,但周邊2005年以後的二手房價格隻有3-4萬元/平方米。





??因此,郭毅對萬柳書院的銷售價格以“聰明”來評價。“精裝成品現房,目前的價格在北京頂級住宅領域應該是頗有競爭力的。”郭毅表示,兩年前,中赫置地拿下萬柳地王的價格曾令業內咂舌,但經歷瞭地王頻出的這兩年,萬柳項目的比較優勢已比較明顯,定價理性利於從容銷售。

??殘酷的廝殺

??2012年7月10日,經過46輪現場競價和327輪回購房面積競拍,民企開發商中赫集團以26.3億元勝出,溢價率為40.9%。該地塊樓面地價折算約為41500元/平方米,創當時北京新的樓面單價新高。萬柳地塊因此成為北京當年的“雙料地王”。

??依據萬柳書院的銷售價格計算,其205-558平米三居至五居的產品,起步價略低於3000萬元,部分產品會達到7000萬元級別。





??毛大慶稱,如果這些土地在2015年二季度開始入市,北京將有70個以上項目,單價在5萬以上。因為這些地塊多在五環以外,意味著從2015年開始,北京普通商品住宅將進入6萬元時代。









??從北京近三年3000萬元級別以上豪宅去化數據來看,每年成交套數基本穩定在150套左右。由此看來,2015年井噴的豪宅供應量,要搶奪極為有限的塔尖客戶群,一場血戰難免。



北京房價跨進 6萬時代 地價攀漲 豪宅血拼


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內容來自sina新聞

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??1月7日下午,北京市豐臺區花鄉白盆窯村1516-0665地塊(豐臺區城鄉一體化白盆窯村舊村改造一期二期)地塊出讓。經過53輪的爭奪,華潤旗下的北京華潤曙光房地產開發有限公司與首開股份、平安保險組成的聯合體競得,總價86.25億,溢價率22%。

??萬柳書院1月13日正式取得現房銷售許可證,銷售均價14.5萬元/平方米,依此估算,其全盤貨值超130億元。





??即使是在處於調整之中的2014年,北京地價也未停止上漲,直接效應是北京商品房無可遏制地向豪宅化發展。



??中赫萬柳書院定價尚算理性。似乎這也與北京豪宅市場的巨大供應量有關。21世紀經濟報道記者統計發現,自2014年12月的融創農展館項目獲批預售證開始,到中赫萬柳書院,佳兆業廣場、遠洋劉娘府地塊項目、保利首開東壩地塊等項目還將陸續入市。2015年北京將有大量主力戶型在200平方米以上的高端項目紮堆入市,其中不僅有最近2年的地王,也有雌伏十幾年的豪宅項目。



??該地塊要求配建的限價房和自住房的建築用地面積高達70%,限價商品住房限價17000元/平米,自住型商品房限價29000元/平方米。經測算,該項目純商品房部分單價為3.8萬/平方米。參加瞭該地塊競拍的毛大慶因此預言,北京房價將進入6萬元時代。





??即將在2015年崛起的“泛京西”豪宅板塊,也面臨同樣問題。如對峙西局的龍湖、泰禾,以及拿下夏傢胡同地王的懋源置業,預計售價或接近10萬元。這些房企在高端住宅領域不乏佳作,但深陷地價與周邊房價“倒掛”的困局,打破區域的“孤島效應”是賣房的第一要務。“周邊的二手房價格都還趕不上我們的地價,我們要實現的,是賣出一個宮殿水準的價格。”這是目前北京部分豪宅操盤手面臨的困境。

??中赫置地品牌總監朱敏解釋稱,“從產品自身來看,萬柳書院較中赫置地此前的釣魚臺七號院,有著全面的提升;從區域來看,萬柳書院一墻之隔的萬城華府,二手房價格已經達到11-13萬元/平方米,萬柳書院作為全新的高品質產品,比八年前的產品高出約15%-30%,合乎市場規律。”

??北京中原地產分析師張大偉表示,樓面價接近或超過房價,已成為一線城市土地市場的新常態。從拿地節奏可以看出,排名前20的大房企對一線城市依舊看好。雖然地價被推高可能帶來操盤難度,但相比起三四線城市的風險,一二線城市依然是安全的港灣。

??豪宅操盤手們還需面臨的另一個困境是,受經濟形勢以及反腐各類因素影響,北京豪宅市場並不景氣。



??中原地產數據統計顯示,2014年12月,北京成交單價在10萬以上豪宅成交7套。2014年全年,這類豪宅成交僅為30套,創造瞭此類物業的最高成交紀錄,超過瞭2011年的28套。去年,5萬以上的高端住宅成交1999套,低於2013年全年的2240套。北京歷史上成交單價10萬元以上的豪宅項目,成交總數117套,其中有6個項目成交5套以上,共82套。



??亞豪機構市場總監郭毅認為,從北京近三年3000萬元級別以上豪宅去化數據來看,每年成交套數基本穩定在150套左右。由此看來,2015年井噴的豪宅供應量,要搶奪極為有限的塔尖客戶群,一場血戰難免。



??泛豪宅市場到來



??北京房地產交易管理網顯示,中赫萬柳書院在獲批銷售許可證當天就已有12套認購記錄。

??2012年7月至2015年1月,北京公開出讓的地塊,樓面價超過2.5萬元的有60餘幅之多,3萬元以上的也近30塊,這些地塊多數尚未入市。



??萬科高級副總裁毛大慶預言:北京普通商品房將進入6萬元時代。此前,毛大慶多次預言都曾被證實。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-15/10165961314635725718328.shtml


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