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內容來自sina新聞

樓市遭 內外看空 龍頭房企多地業績5月掛零

  5月的樓市並沒有給開發商帶來更多的欣慰,伴隨著孫宏斌入主綠城中國,宋衛平離場專心打造藍城,悲愴的氛圍成為樓市的主旋律,老宋一句趁著綠城中國還能賣個好價錢時應該出手的言論讓人頗有樓市已到臨界點的感觸。而在外面,眾多國際投行紛紛拋出看空中國樓市的觀點,更讓局面雪上加霜,同時一些富裕階層已經把置業目光轉向海外,這對於樓市而言無異於釜底抽薪。

  房企業績直降

  "這個月我們公司賣瞭7套房,業績300多萬元,來集團開會本以為又要墊底,沒想到許多分公司的業績全掛瞭零,居然我們的排名跳出瞭集團的後十名,真沒想到現在的形勢這樣不樂觀。"某國內排名前十的龍頭房企工作人員向記者透露。

  截止到5月26日,共有22傢房企公佈瞭中期業績預告(其中19傢公佈瞭業績具體數據),其中嘉凱城、榮豐控股和銀潤投資等6傢公司預虧,嘉凱城虧損金額最 大,達1.3億元。而中期業績將同比下降的公司有9傢,上述3傢公司降幅都在100%以上,世榮兆業、廣宇集團等5傢公司降幅也超過五成。萬業企業、深深 房A、上實發展和迪馬股份4傢凈利潤將翻倍。

  "現在雖然拿到瞭預售證,但是基本上也不做推廣銷售瞭,現在不是市場觀望而是根本沒有人來問,購房者基本上都在等著降價。"北京某項目負責人向記者表示。

  日前,中天城投發佈公告稱,依據貴陽國際金融中心一期商務區項目可行性研究報告,項目類型為商業地產項目,可行性研究報告所預測的商業地產平均銷售價格為 7933.2元/平方米。根據合富輝煌《貴陽市商品房2014年3月成交月報》,募投項目貴陽國際金融中心一期商務區項目所在地貴陽市觀山二胎房貸利率年息湖區2014年 3月寫字樓平均成交價為9108元/平方米。

  考慮到項目有一定的開發周期,中天城投假設項目最終銷售均價在正負15%范圍內變化時,對於項 目收益的情況進行瞭測算。而測算的結果是,當金融中心項目銷售均價下降15%時,項目整體銷售凈利潤率為10.83%,仍可實現盈利。另外,中天城投指 出,當項目銷售均價下降32.93%時,項目仍能實現盈虧平衡。

  也就說開發商降價30%左右依然能實現盈虧平衡,無疑在暗示購房者可以等等再出手。

  其實在公開場合下表示降價意願的企業並不在少數,合景泰富主席孔健岷曾表示:"不介意旗下項目降價促銷,但凈利潤率要控制在15%以上,因行業凈利潤水平一般為12%-13%,故認為15%屬於高水平。"

  外資看空中國房地產

  在國內房地產市場陷入分化調整之時,外資機構也是一片看空之聲。

  近 日,巴克萊發表的研究報告指出,雖然中國內地樓市前景充滿挑戰,但多傢內地房企表示對達成全年銷售目標有信心,為瞭達標將不惜犧牲項目毛利率。該機構稍早 之前的一份報告稱,中國房地產市場悲觀情緒正迅速惡化。由於2013年下半年貨幣融資條件進一步緊縮、過度開發和開發商杠桿比率的提高,當前樓市供需情況 惡化。巴克萊預計中國內地房地產的衰退趨勢將延續至2015年。

  同時,穆迪投資者服務公司宣佈,將中國房地產業展望從"穩定"調整為"負 面"。穆迪預計未來12個月內,中國住宅房地產銷售增長將大幅放緩,庫存水平較高,流動性趨弱。該機構分析稱,房地產業銷售增長下降的主要原因是:國內流 動性收緊,按揭貸款利率提高,購房者預計房價會進一步下降,中國GDP增長將放緩。自2012年11月至此次調整,穆迪對中國房地產業的展望一直是"穩定"。

  瑞銀發表的研究報告認為,房地產持續大幅下滑將是未來兩年中國經濟面臨的最大風險,中國的房地產市場正面臨拐點,而政策支持的空間和有效性與2009-2010年相比較為有限。

  野村證券更是直接判斷,目前中國住房市場上存在嚴重的供應過剩問題,同時開發商又面臨缺少融資的困境,由於投資下降的緣故,房屋建築和銷售水平也都在下降,從而導致這一市場開始進入低迷期。

  外資對於中國樓市的判斷直接影響到瞭房企海外融資成本。

  龍湖地產本月宣佈,與匯豐、摩根士丹利訂立協議,發行20億元、2018年到期的優先票據,票息率為6.75%。與之相比,龍湖地產3月與7傢本地及國際銀行簽訂一項29.25億港元的五年期定期貸款信貸融資,融資成本為3.1%+Shibor,綜合成本不到4%。

  在近期內地民營房企操作的境外融資中,龍湖地產的融資成本最低,一個重要原因是在境外機構的評級中,龍湖地產長期保持最高的信用評級。相比之下,本月碧桂園發佈的兩項美元優先票據的融資成本都在7%以上,水務地產的一筆境外融資成本達12.5%。

  北京中原地產研究中心的統計數據顯示,5月內地房企共發佈12項境外融資計劃,合計融資額度45.9億美元,較此前幾年明顯下降。大部分企業發行美元優先票據的融資成本上升至7%以上。

  重劃區 台中樓市"下半場"到來

  在 內憂外患的影響下一些房地產大佬對於未來的地產形勢也表現出瞭悲觀情緒。"從提示風險的角度,我認為,房地產行業已經進入下半場,企業對於可能存在的市場 風險要有充分的認識,積極應對是必要的。"萬科總裁鬱亮表示,萬科對於行業的態度很明確,可用八個字概括為"謹慎樂觀,積極應對"。

  "我依 然看好房地產行業,否則萬科現在要做的就不是輕資產,而是零資產、退出原有的業務瞭。"鬱亮認為,積極應對的前提是對行業前景有信心,以前的樓市是黃金時 代,現在是白銀時代,輕輕松松誰都能賺錢的時代已經過去,但行業發展的空間仍然很大。中國的城市化還遠未結束,中國的經濟轉型、不動產精細化才剛剛開始。 而無論是拆除重建,還是進行功能改造,都會給房地產行業帶來很多的機會。

  中國社會科學院金融研究所研究員易憲容直言,持續上漲瞭這麼久的住房價格開始掉頭下跌,各個城市的住房銷售量下降,這些現象都表明中國住房市場的周期性調整已經開始瞭。而且這種調整已經成為一種趨勢,如果沒有重大的政策沖擊,想阻礙這種調整已經是不可能的瞭。

  其實,中國房地產市場泡沫已經持續多年。北京市二環內的住房價格在十幾年時間裡由3000元/平方米上漲到6萬元/平方米以上,上漲幅度達到20倍不止。這 在世界房地產市場發展史上都是絕無僅有的。中國的房地產泡沫不僅規模大,而且持續時間長,十多年的時間裡房價可謂狂飆,這個巨大的房地產泡沫現在是不可持續瞭。



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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-05-29/09134176147.shtml


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