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內容來自sina新聞

觀點時評2014年商業地產充滿挑戰

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  2013年的商業地產在打雞血中度過。凡企業必言地產,凡地產開發商皆言商業,凡購物中心皆面臨電商狙擊,凡有識之士皆追求差異化、主題化、體驗式。

  經過2007年以來的商業地產投資熱潮,目前商業地產已經泡沫橫飛。預計中國購物中心每年300傢的速度增長,到2015年,中國購物中心總量將達4,000傢。從投資角度看,到2012年年底,全國購物中心的累計投資額有望突破1萬億元。2013年是商業地產的巔峰之作,盛極而衰,從2014年開始,解決招商難、銷售難、開業難、經營造活難將逐步走上開發企業的議事日程。二三線城市的絕大多數商業項目將陸續出現連南局面,商業地產熱潮有望告一段落,而真正的商業地產平泡沫破裂之痛可能逐步蔓延開來。

  招商難隻是商業地產困境的序幕。基本消費面毫無起色:購物中心的供給速度呈幾何級增長,而消費市場的近幾年增長幅度在13%左右。在國內,消費占GDP的比重隻有不到40%,與發達國傢消費占GDP70%以上的格局相去甚遠。電商對實體經濟的沖擊,間接加大瞭招商難度。根據國際數據公司最新預測,到2015年,中國網購交易額將占社會消費品零售總額的7%,2010年至2015年,電子商務市場年復合增長率將達到46.1%,遠高於全球同期的11.7%。支撐地級市購物中心的主力店-超市、百貨卻是江河日下。截至2013年9月初,43傢公佈上半年業績的百貨類上市公司中,將近一半企業凈利潤下滑,且普遍出現"增收不增利"現象。

  銷售成為考驗現金回流和融資的最大障礙。開發企業的過高預期,以住養商的模式,主要體現在以銷售返租為主的商業地產項目。而銷售過程中遇到的問題確是大同小異。本就不多的投資客群逐漸被競爭對手稀釋,地級市輻射能力弱,對外地投資者吸附力不強,投資客越來越精明,自身商業可售面積過大,市場表現遠低於預期,開盤去化不理想,可售部分的"精肉"被銷售,剩餘的部分無人問津......

  不管裸售還是返租銷售,總之,項目開發在銷售完成階段就已經體現出來,而一個運營為主的商業項目,其增值是在開業之後,通過商業運營和管理來實現的。由於招商、銷售模式、經營團隊專業性等原因,即便闖過招商和銷售大關,也難以逾越經營階段的挑戰。而商業地產的逐本質是"商業",是經營,而非地產!

  可以說開業後,商業地產才真正拉開商業層面的競爭。而消費者定位,經營策略,與時俱進的消費趨勢把握,體驗式、主題式的詮釋,對電商的對抗,才是真正考驗商業地產是否成功的關鍵指標,但很可惜,這對於地產開發企業來說,是一個充滿挑戰的新領域,尤其是在電商強勢崛起的時代。

  商業地產的成功需要經歷九九八十一難,相比於住宅開發交房即拿錢走人的粗放式生產方式,商業地產是真正的人才密集型、智力密集型生產模式。包含傳統住宅開發企業所無法預想到的困難和阻力。加之近幾年政府非理性引導,商業地產整體已經供過於求,很多三四線城市已經出現嚴重的泡沫。這一次行業調整困難會沉淀和浪費不計其數的財富,尤其是住宅開發企業在前30年做獲得的"原始積累",很可能在此一戰中消耗殆盡。

  伴隨三中全會對市場的再定位,民營企業已成為改革的最大受益者,但2014年的房屋二胎貸慶豐銀行享優貸怎麼貸款比較會過件商業地產挑戰,遠遠大於改革紅利所帶來的機遇。路漫漫其修遠兮......



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-12-31/09043844392.shtml


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