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內容來自sina新聞

  隨著新型城鎮化的進一步深入,房地產行業盈利模式轉型迫在眉睫,以產業聚集為特征的園區產業開發,即產業地產,已成為越來越多地產企業追逐的對象。

  分析認為,組團式發展的產業新城,作為工業化、城市化和農業現代化協調發展的新興載體,在未來必將成為中國城鎮化的一個重要路徑。

  分析指出,產業地產成功與否,關鍵看其與產業的結合程度,在多大程度上能夠真正有效地扶持、引導、孵化產業,服務於實體經濟。在這方面,國有企業具備先天的政策優勢,具有強大的產業引導和資源調動能力,但在市場化程度方面,遠不及民營企業的嗅覺敏銳,民營企業則首先要解決的是生存和利潤問題。

  近日發佈的一份《中國產業地產30強榜單》顯示,目前的中國產業地產市場呈現出一種紛繁蕪雜、難以名狀的混沌狀態,形形色色的產業地產商,商業模式迥異,所處發展階段極不均衡,甚至有不少依然處於政策和法律的邊緣地帶。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2013-12-23/08422548420.shtml

  去年11月底,萬達4天內以33億元的代價接連競得通州兩塊地,用於投資建設萬達通州文化產業園綜合項目。該項目占地90公頃,總建築面積120萬平方米,總投資達260億元。這是萬達涉足文化產業地產的又一投資動作。

  綠地集團董事長張玉良透露,綠地繼此前與東航集團就空港產業園開發等啟動戰略合作後,還與菜鳥、正大等多個行業龍頭企業進行瞭合作洽談,希望充分整合上下遊產業資源,借助與一批產業巨擘的合作及成熟產業項目的引入構築平臺模式。

 產業地產攻堅戰

  北京的亦莊開發區和河北的固安開發區,目前已成為較為成功的產業新城建融基隆中山建融和新區的典型案例。這種"宜工、宜商、宜居"的產業新城,不僅能夠有效緩解人口、交通、資源、環境方面的壓力,也更有利於土地的集約化利用和產業的集群式發展,促進第三產業和區域的均衡發展,使城鎮化變得更富有活力和動力。

  仍處在探索和效仿階段的萬通地產,是中國目前在業務形態和經營思路上走得最遠的本土產業地產投資運營商。繼攜手TCL高調進軍產業地產後, 萬通在去年又與匯源簽署瞭一份工業地產合作備忘錄,宣佈對匯源集團旗下工業地產資源進行整合。

  10月18日,由綠地集團投資開發的海口綠地空港產業城、五源河旅遊文體中心項目正式啟動,綠地正將產業地產作為房地產主業轉型升級的主攻方向加以推進。

  據悉,綠地企業內部正深化細化產業地產模式研究,重點開展金融產業、文化產業、泛港經濟、高科技產業等四大產城一體開發模式的專題研究,為產業地產開發運營提供支撐。

  產業地產在發展模式上追求的是經濟、社會資源價值最大化,而不是企業價值的最大化。

  萬達的動靜則更引人註目。9月22日,萬達總投資額超500億元人民幣的青島東方影都項目正式啟動,產業園將以影視產業為核心,涵蓋旅遊、酒店、商業等多功能的大型綜合性文化產業項目,成為全球投資規模最大的影視產業項目。

  除瞭萬科、招商地產、綠地、世茂、萬通等傳統地產商大舉進軍產業地產外,像國美、蘇寧、阿裡巴巴等電商也毫不掩飾其進軍物流地產領域的野心。

  除瞭擁有得天獨厚的資本、規模和品牌優勢的傳統房企,像彰化機車借款免留車張江高科、東湖高新、華夏幸福以及聯動集團等產業地產商,也正在這一領域繼續探索和深耕。

  與此同時,傳統零售商和電商也加緊瞭進軍產業地產的步伐。據悉,國美系的北京鵬潤地產控股有限公司在沉寂多年之後,正在以國美的零售業務為支點,大舉進軍物流地產。與國美同步,9月12日,蘇寧正式對外推出瞭平臺開放的雲商戰略計劃,預計未來在全國打造的300餘個蘇寧廣場將成為線下實體連鎖開放平臺的核心組成部分。

  事實上,產業地產對開發商的資金實力、後期招商能力的要求之高,成為實力不足的中小開發企業進入產業地產的門檻。而資本平臺的缺失,也成為產業地產持續發展面臨的關鍵問題。

產業地產模式突圍如何獲得資本後盾成攻克難關

  然而,產業地產前景光明,現狀卻令人擔憂。除瞭產品的快銷、慢銷,以及長短周期的結合外,金融如何整合成為現在困擾產業地產開發商最重要的問題。項目前期的資金投入大多數隻能通過融資平臺完成。目前,全國工業用地相對充裕,缺乏的是資本實力的強力支持。產業園區不可能一開始就賺很多錢,需要很長時間的培育升級,如果沒有資本平臺的保證和支撐很難撐到最後。因此,如何尋求強大的資本後盾成為產業地產需要攻克的難關。

  據悉,由於張江的先發優勢和國傢級政策的大力扶持,張江模式曾經是中國產業園區的執牛耳者。新三板、自貿區效應和對外模式輸出讓張江高科依然有一定的發展後勁,但市場化運作不足、產業引導中行政意識影響過強、重資產導致收益率不足都是潛在的隱患。以辦公廠房的大規模產銷而迅速擴張的聯東集團,則面臨著如何提升盈利水平和產業運營能力的問題。

  在尋求資本支持方面,上市可以說為華夏幸福插上瞭資本之翼,使其迅速成長為產業新城的代表者。而大規模的外地擴張能否成功復制固安的模式還需要時間的檢驗,後續的產業引導、運營、服務、升級能力的提升也迫在眉睫。

  業內人士分析指出,產業地產與傳統商業地產的最大區別在於目標客戶不同,商業地產的客戶是商傢,而產業地產面對的客戶是政府與企業。產業地產在發展模式上不同於其他開發商,追求的是經濟、社會資源價值最大化,而不是企業價值最大化,其在將地產與其他資源整合的基礎上,更註重產業環境營造和軟環境建設,以及對區域產業升級的助力。

  開發熱潮再現

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??《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第二條規定:出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。故對於出賣人在商品房預售合同“商品房銷售依據”一欄的空白處未填寫任何文字的默示行為,在法律沒有明確規定時,不宜將出賣人的默示行為等同於故意隱瞞而直接認定商品房預售合同無效。



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??《商品房買賣合同解釋》第九條第(一)項規定:出賣人訂立商品房買賣合同時,故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明,導致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。其中“故意隱瞞“是指出賣人故意向買受人提供取得預售許可證明的虛假事實,或者在買受人詢問時故意隱瞞未取得預售許可證明的事實,隻是買受人陷入錯誤意思表示的行為。針對出賣人故意隱瞞未取得商品房預售許可證明的行為存在主觀上的惡意,我國法律制定瞭賠償性懲罰的規定,對此買受人可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

??最後,戴法官提醒廣大市民,購買商品房時應特別註意商品房的預售許可證明。我國采取商品房預售許可證明公示制度,買受人在購買商品房時應盡到註意義務,對出賣人是否取得預售許可證明應當進行必要的查詢以規避不必要的法律風險。




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??商品房開發商在簽訂商品房預售合同時“商品房銷售依據”一欄經常為空白,未填寫任何文字的情形,能否將出賣人的默示行為作為故意隱瞞呢?越秀法院戴法官將為你解答。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-10/07315980842223158477672.shtml

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  【點擊報名】12月14日新浪樂居帶您免費看京城50熱盤

  內容

  現狀 分類稅制下難按傢庭征收

  國務院參事、中央財大稅務學院副院長劉桓:

  消費稅 現狀

  分類稅制主要根據收入來源進行扣繳,不需要將各種收入項目按納稅人進行匯總,同時這種模式沒有直接涉及教育、贍養老人、撫養子女等專項扣除。因此在分類稅制下,難以按傢庭征收。

  國務院參事、中央財大稅務學院副院長劉桓:

  消費稅改革涉及廣大消費者切身利益,應以奢侈品和高污染產品納入征稅范圍,作為改革的兩大推動方向。但對於最終會牽涉百姓購買力的稅率問題,應該充分測算謹慎制定。

  涉及購買力的稅率應謹慎制定

稅制改革 百姓買房買車有望稅前扣除

  在生活中我們經常可以看到這樣的情況:同樣拿著一萬塊月薪的白領,有的光棍一個,沒有贍養壓力,房子無貸款,活得很輕松;而有的卻要贍養父母,養活妻兒,甚至還有房貸在身,日子緊巴巴。兩個生活負擔截然不同的傢庭,卻繳納著相同的個稅,稅負明顯不公。

 聲音

  中國政法大學財稅法研究中心主任施正文:

  此前,財政部部長樓繼偉指出,下一步個稅的改革方向是,由目前的分類稅制轉向綜合與分類相結合的稅制,在對部分所得項目實行綜合計稅的同時,將納稅人傢庭負擔,如贍養人口、按揭貸款等情況計入抵扣因素,更體現稅收公平。

  過度消費有待控制

  綜合個稅制度無技術難題

  個稅綜合稅制後,有望實現"富人階層多交,中低收入階層少交",個稅綜合稅制不存在技術難題,隻要實現金融和稅務系統的信息共享機制,就可以掌握基礎信息。同時,針對一些富人階層現金交易量大的問題,可以出臺配套政策,對現金使用進行適當的限制。

  百姓生活支出有望獲建融台中大雅建融得一定扣除

  《決定》將使我國此前有所停滯的個稅改革向更為廣闊的空間推進。這或許意味著百姓買房買車等支出,有望在繳納個稅前獲得一定的扣除,降低個人的個稅負擔。

  稅改篇

 聲音

  為瞭控煙,世界上絕大多數國傢均對其課以重稅。我國自2009年實施的煙草消費稅就規定,價格70元/條(含)以上的甲類卷煙稅率調整為56%。事實上,在世界各國控煙的方式中,提高稅率是最有效的方法之一。稅率提高後煙價被抬高,年輕人、未成年人及低收入者戒煙少吸煙的幾率比其他吸煙者高2倍-3倍。這次《決定》表示,調整消費稅征收范圍、環節、稅率,把高耗能、高污染產品及部分高檔消費品納入征收范圍。同樣是起到"劫富濟貧"的調節作用,奢侈品並非生活必需品,而且替代品很多。一旦把高檔消費品征消費稅的范圍擴大,對奢侈品征稅,意味著富人將要為自己的奢侈性消費支付更多稅收,從而更好地進行財富的二次分配。

  《決定》提出,逐步建立綜合與分類相結合的個稅制度,就是針對稅負公平出發的。國際上,個稅稅制模式大體有三種:分類稅制、綜合稅制、綜合與分類相結合的稅制。我國目前實行的是分類制,存在的問題是,缺少綜合收入能力的評判,工薪階層工資薪金所得實行代繳代扣,很少流失;而高收入群體收入來源多、征管難度較大,稅收流失多。這導致社會不同收入階層的稅負不均衡,不合理。

  個稅 關鍵詞 深化稅收制度改革

  ●深化稅收制度改革,完善地方稅體系,逐步提高直接稅比重。●調整消費稅征收范圍、環節、稅率,把高耗能、高污染產品及部分高檔消費品納入征收范圍。●逐步建立綜合與分類相結合的個人所得稅制。

內容來自sina新聞

  中國社科院財經戰略研究院稅收研究室主任張斌:

  可節約資源,限制奢侈消費

  消費稅可以限制煙酒等危害健康產品的過度消費,可以節約資源能源,如擴大部分高耗能、高污染產品的征稅范圍,也兼具限制奢侈消費功能。建議下一步除將高檔消費品納入征稅范圍,還應向一些高檔娛樂和高檔消費品消費行為征稅。

  稅收制度改革(簡稱"稅改")的一舉一動始終引發社會的高度關註。15日公佈的《中共中央關於全面深化改革若幹重大問題的決定》(下稱《決定》)提出的稅改問題,民眾首先想到的就是個稅。《決定》提出逐步建立綜合與分類相結合的個稅制,專傢指出,未來不可能再按目前個人工資進行適當扣除後征收,會逐步轉變為以傢庭為主的綜合征收模式。而另一方面,擴大消費稅征稅范圍,將部分嚴重污染環境、過度消耗資源的產品及部分高檔消費品等納入征稅范圍,也將涉及廣大消費者的切身利益。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-18/12002499912.shtml

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??“今年買房估計還不如存銀行,但存銀行也沒啥收益。現在炒股肯定比買房子來得劃算。”陳小姐對《第一財經日報》記者說。

??廣州一傢地產商人士對本報記者分析,整體上看,目前房價不可能出現明顯反彈,但在一系列樓市新政後,未來不同城市之間將出現明顯分化。所以未來像一線城市和廈門、南京等二線核心城市的核心地段,仍值得看好。

??國傢統計局18日發佈的11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示瞭上述信息。

??數據顯示,11月份70個大中城市二手房環比上漲的城市均集中在一、二線城市,其中北京、上海、廣州、深圳等4個一線城市環比無一下降。

??除廈門和鄭州,其他68個城市已低於新車貸條件二胎年息1年前:平均同比跌幅達3.73%。

樓市僵局今年買房估計不如存銀行

??國傢統計局城市司高級統計師劉建偉分析,11月份70個大中城市新建商品住宅成交量較10月份有所放大,為年內新高,房價環比降幅進一步收窄。

??在廣州番禺工作的朱小姐11月剛在廣州南沙新區購入瞭一套66平方米的兩房,單價在1萬元出頭。近期,包括南沙在內的廣東自貿區剛剛獲批,南沙的房價也有看漲之勢。“感覺現在入市還是不錯的,起碼保值。”

??與去年同月相比,價格下降的城市有68個,上漲的城市有2個。漲幅最高的是廈門,漲幅為3%,最低的是另一個副省級城市杭州,下降9.9%。



??在廣州天河一傢券商工作的陳小姐,今年4月賣掉瞭自己的單身公寓,把資金都投入瞭股市。如有購房問題可咨詢400-606-6969

??不過,在一系列救市新政後,一二線城市的樓市漸有回暖之勢。

??與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有67個,持平的城市有3個,比10月份增加瞭2個。

??上海易居房地產研究院研究員嚴躍進分析,自2012年6月份以來,70個大中城市房價連續上漲23個月。今年5月份開始,房價指數出現環比下跌,6~8月份跌幅開始擴大,9~11月份跌幅開始收窄。

??春江水暖鴨先知,二手房市場是判斷未來走勢的一個風向標。

??中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》分析,68個城市同比下調,創造瞭2010年公佈房價指數來的歷史紀錄。目前房價下調的趨勢依然持續,房價的全面下調起碼要維持到2015年第一季度以後。

內容來自sina新聞

??今年前11個月,中國絕大多數大中城市的房價仍呈負增長。

??嚴躍進分析,當前房價依然位於“過冷”區間。但總體上看,看跌情緒在進一步淡化。

??附表 70個大中城市新建商品住宅(不含保障房)價格變動(環比)

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資料來源:本報整理

樓市僵局:買房不如存銀行?

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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-12-19/08395951505772298164924.shtml


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