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  近期,獨立經濟學傢、北京大學匯豐商學院教授金巖石接受媒體采訪,采訪中,他所說的"高房價是為瞭窮人房價下來城市就沒機會瞭"的觀點遭到網絡輿論抨擊。

內容來自sina新聞

 豪宅可賣天價一部分收入建保障房

  房價上漲與地價沒關系

  金巖石的觀點頗有些新奇,他認為:"應該讓豪宅賣出天價,然後政府有錢瞭,就能給窮人建保障房。"因此,市場上出現的10萬/平米的天價房在金巖石看來仍是合理的,他主張"買賣及合理",甚至認為如湯臣一品[最新消息價格戶型點評]這樣的頂級豪宅可賣到50萬元/平米。

  在金巖石的觀點中,窮人不應該奢望買房,他表示,如果窮人也可以買房,那這個城市就是一個貧民窟。並且,如果強行壓低房價,對於城市發展來說是不利因素,"把一個城市的房價壓下來,城市沒有機會瞭,窮人都不來瞭。高房價不是為瞭讓富人發財,而是讓窮人能住上房林口重劃區地圖子,這才是關鍵。"金巖石如此說。

北大教授高房價是為瞭窮人 房價下來城市就沒機會瞭

  而現在天價豪宅、頂級高端物業市場前景看好,越貴越好賣,金巖石分析其中存在四種原因:一是奢侈品定價概念,位於北上廣金融中心[最新消息價格戶型點評]的物業價格必然是上漲趨勢;第二,信用資產讓豪宅不僅是一套房子,更添加瞭社會地位、認同感、滿足感等附加價值;第三,豪宅具有很好的投資屬性,金巖石解釋:"漲的時候比平均數快,跌的時候比平均數慢。"第四,房產稅的開征亦會刺激房價進一步上漲,特別是豪宅市場,"三年後,出現瞭豪宅稅,你的房價不會下跌,反而會上漲。"

  關於房價的預測,金巖石十分篤定未來房價一定上漲,"但和土地價格沒有必然的關系。"他認為:"房價和地價彰化永靖土地貸款是面包和面粉的關系,其實兩者並不是同一個問題。而是人口、貨幣在流動中讓土地所承受的空間價值提高瞭,然後通過房子來分割空間價值而已。"

  房價的上漲是由城市的空間價值上漲帶來的,金巖石說:"空間價值之所以不斷上漲,是因為人口、貨幣、時間和空間貨幣化,轉化為城市的一切。空氣中漂浮著金錢的味道,而人的生命又是有限的,這才是真正的城市價值。而很多房企之所以一擲千金,也就是看好未來城市的空間價值。"

  同時,金巖石認為未來調控已經沒有太多空間,他預測:"未來政策的方向就是城市化驅動房價上漲和貨幣化驅動人民幣國際化","隻能用超額貨幣驅動政府投資,以及用貨幣加投資驅動城鎮化。"因此,金巖石總結道:中國未來十年的政策方向就是貨幣加城鎮化驅動消費升級,唯一可能的變數,如果證券市場政策得當,股市有可能代替樓市成為新的投資趨勢。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-06-16/00453258088.shtml

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  制度彈性拉大繳存差距

部分行業超繳公積金現象調查

  公積金制度出臺20多年,發揮的作用不容置疑,但由於制度彈性大,執行過程中不斷出現違法違規現象,"不公正"的一面逐漸暴露出來。記者調查發現,公積金制度"彈簧"的隨意伸縮,正在不斷拉大各個群體的繳存差距。

  此間專傢表示,該單位違規為職工超額繳納公積金,相當於變相發放瞭巨額福利;而該單位的天價工資,涉嫌以多發公積金逃稅少繳的個人所得稅金額也數額巨大。通過"多交錢少繳稅",每月發放的福利總計超過14000元。

  據此計算,該供電公司個人和單位最高繳存額度分別不能高於2006元,即總數不能超過4012元。

  實際上,當地出現類似問題的遠不止供電公司一傢,記者粗略檢索發現,當地以超比例、超基數違規繳納公積金涉及工、農、中、建四大銀行以及供電、礦業等壟斷行業,繳存基數多在20000元以上。

  記者調查發現,一些地方和壟斷行業不顧國傢明文規定,超比例超繳公積金,涉嫌違規避稅和變相發放福利。

  --行業差距最懸殊。根據《住房公積金管理條例》規定,所有單位及其在職職工,均應依法足額、按時繳存住房公積金,但現實中並沒有做到。效益好的、國有單位和機關願意多繳、報高基數,效益不好的單位或不願意多繳的單位報低基數,或按照下限繳。

  (新華社北京7月13日電)



  按照住建部公佈的《住房公積金管理條例》,公積金月繳存額為本人上一年度月平均工資乘以繳存比例,不低於5%。財政部和稅務總局等部門2006年規定,單位和個人分別在不超過職工本人上一年度月平均工資12%的幅度內,實際繳存住房公積金,允許在個人應納稅所銀行房屋二胎利率缺錢急用哪裡借錢得額中扣除;同時規定,作為繳存基數的月平均工資不得超過職工工作地所在設區城市上一年度職工月平均工資的3倍。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-07-14/07572816946.shtml

內容來自sina新聞

  壟斷行業違規超繳公積金

  與杭錦旗供電公司最高達15000多元的公積金形成鮮明對比的是,當地在不少人力資源公司掛靠的外來務工人員,每月公積金繳存隻有100多元,最少的隻有20元。

  據武漢市審計部門審計,公積金繳存額度行業排序靠前的是金融、電力、燃氣及供水等行業,繳存額度靠後的是居民服務、制造、住宿和餐飲、批發和零售。

  而繳存不公體現最突出的就是私有企業,往往少繳甚至不繳。內蒙古某地級市統計,繳交公積金的單位有1141個,參與繳存的個體私營單位才108個,不到10%。這種情況在全國十分普遍。

  別讓"隱性福利"沖擊公平底線

  專傢表示,公眾對公積金"不公平"的最大感受就是繳存的鴻溝,尤其是公積金在一些高收入的國企已變相成為增加職工收入的渠道。盡管有關部門三令五申,但對於是否采取"限高"政策,業界和管理部門卻看法不一。

  一些公積金中心管理者反對對公積金繳存"限高",認為高收入人群繳存的額度大,超額繳納卻有規定嚴格限制提取,這相當於超繳者為低收入人群做瞭貢獻。這也是多地公積金管理機構對於違規超額繳納公積金的單位和個人"睜一隻眼、閉一隻眼"的原因。

  而廣西南寧市住房公積金管理中心主任王林一則認為,"現在執行超標準、超額繳納的大多是壟斷行業國企,他們繳納的錢實際是國有資產,如果不設置上限,就變成私分國有財產和腐敗分肥的渠道,不僅僅是一項住房福利。"

  內蒙古杭錦旗2012年才從國傢級貧困縣調整為省級貧困縣,記者調查檢索到該縣供電公司2014年3位領導和2位職工的月工資,都超過40000元。工資最高的一位領導月繳存公積金達到15530.26元,一位非領導崗位普通員工的工資42000元,每月繳存公積金總數12000元以上。而杭錦旗所在市2013年度城鎮職工月平均工資僅為5574元,公積金繳存的平均水平不足1000元。

  

  住房公積金繳存的差距鴻溝有多大?記者在內蒙古省級貧困縣杭錦旗調查得到的數據顯示:當地職工繳存的平均水平不足1000元,但當地供電公司職工最高繳存達到15530多元。

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  業界推斷,其實佛山確實是想對高明的部分區域限購實施松綁,但由於媒體的廣泛傳播,被迫推出瞭高明房協出來唱黑臉,以平息市場的熱議,並意在"暗度陳倉"。

  分析認為,從新一屆中央政府的樓市調控新思路,到"兩會"期間住建部的表態,再到近期各地方政府的"救市"措施,都可以看出,穩定的房地產市場,才有益於經濟全局,符合各方利益,目前放寬調控的措施,其實我們稱之為"穩市"更恰當,預計在中央分類調控、分城施策的思路下,會有更多的城市"自選動作"被貸款創業放行,但中央可能並不允許這些松綁政策一哄而上。未來樓市的政策變化到底會怎樣,我們不妨拭目以待。

樓市松綁 不會一哄而上

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-05-16/09134144400.shtml

  近日,網傳佛山將於5月10日起在高明部分區域試點放松限購政策,新政策規定自然人僅憑身份證即可購買。可到瞭11日上午,高明房協突然通過短信向開發商下達瞭叫停通知,稱由於試點一事社會議論過多而決定暫緩執行並作相關調整,何時重啟暫無時間表。

  有在佛山從事房屋銷售代理的人士就認為:佛山這一調控措施讓人感到很敏感,因為高明、三水等區域處在佛山外圍,相當於廣州的從化、增城,目前從化增城並沒有限購,因此高明在局部區域嘗試取消限購也未嘗不可。但問題在於目前佛山房價明顯低於廣州,導致目前廣州約有一成的買傢在佛山購房,若佛山局部率先取消限購,一旦這一范圍擴展至與廣州接壤的南海等區域的話,勢必吸引更多的廣州人到佛山置業。這對廣州樓市而言顯然是個巨大的沖擊。僅從這一點也可以看出,佛山的限購松綁與否已處在兩難之中。

內容來自sina新聞

  記者王荔玨

  

  但到瞭12日,一份來自佛山住建局的關於高明區限購放松新政的最新回應卻又被媒體爆出。在該份回應中,佛山住建局承認知曉高明區限購政策進行"探索"。回應的最後,佛山住建局表示將對探索進行認真評估。這也是佛山放松新政消息傳出後佛山住建局的首次回應。

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  筆者對部分城市的商品住宅銷供比也進行瞭研究,結果與房價收入比研究結果大同小異。結果顯示,2013年,一線城市商品住宅銷供比為1.1,除廣州與2012年基本持平以外,北京、上海、深圳均出現提升,特別是北京2013年銷供比接近1.5,市場供不應求矛盾突出。而從二、三線城市來看,幾個代表城市(天津、重慶、杭州、武漢、成都、蘇州、長沙)總體銷供比為0.91,低於一線城市。其中,重慶、杭州、蘇州銷供比明顯下降,呈現供過於求態勢。特別是杭州2013年銷供比降至0.75,供應量超過需求量。

  四是改變貨幣政策過緊局面。可以看到,為防止影子銀行風險與降杠桿,去年四季度以來,決策層采取瞭穩中偏緊的貨幣政策。房地產信貸融資變得更加困難,不僅對開發商的融資控制較嚴,就連首套房貸款的支持力度也在減弱,銀行紛紛取消優惠利率,甚至上浮10%,二套貸款則上浮更多。因此,建議二季度貨幣政策從過緊回歸至中性,適時下調準備金率,並加大對購房者首套房貸款,以及中小戶型房屋建設項目的支持,以防止房地產市場過冷對經濟的負面沖擊。

  房價的合理水平究竟在哪裡?還需考慮到不同城市的個體特殊性。畢竟不同城市供求關系與資源稀缺程度有異,一刀切的分析很難得出有效結論。筆者通過借用國際上通用的房價收入比指標,並參考王小魯對灰色收入推算對統計局國民收入數據進行調整,結果發現,近幾年雖然房地產調控政策依舊嚴厲,但一線城市房價收入比仍呈上升趨勢,房價上漲遠遠超過居民收入漲幅,即使考慮到灰色收入部分,北京、上海、深圳的房價收入比也遠遠超過10,分別為繳款紀錄二胎年息借貸增貸轉貸 14、12.8以及15.6倍。廣州相對其他一線城市房價收入比略高於10,泡沫程度相對有限。二線城市中,房地產泡沫最嚴重的城市是杭州,其次是南京、天津。相對而言,武漢與成都的房地產泡沫略低。

  如此說來,二、三線城市房地產市場回調有助於防止泡沫過度積聚,改變房價隻漲不跌預期,具有合理因素。但在此期間,需要特別警惕相關風險,避免預期調整導致房價下滑失速。畢竟房地產始終是國民經濟的支柱產業,房地產業加建築業占GDP比重達到12%。且考慮到,房地產的發展情況還直接影響到傢具、建材、裝潢材料的相關消費,並與上下遊企業的發展、金融行業的風險以及地方政府收入都有緊密聯系。一旦房地產崩盤,無異於中國經濟硬著陸,對實體經濟的傷害是巨大的。

內容來自sina新聞

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-30/07202710896.shtml

  一是采取分類調控的思路。以上分析表明,一、二、三線城市情況有異,一刀切的政策容易造成誤傷。而當前中國房地產市場分化的格局已經非常明顯,一線城市漲幅仍舊較快,2013年最高時接近20%,最近的3月為12.4%。而二、三線城市房價漲幅有限。二線城市去年最高時為10%,3月漲幅為8.4%;三線城市去年最高時也就是7.7%,3月漲幅僅為6.4%。因此,建議一線城市保持限購的情況下,部分房價下降壓力較大的二、三線城市可以考慮放松限購政策。

  具體來看,從房價目標角度而言,過去幾年中國各大城市房價過高、增速過快的態勢是不可持續的。實際上,"4萬億"經濟刺激以來,中國房價經歷瞭一輪快速上漲勢頭,如今已處於高位。IMF[微博]研究成果顯示,當前世界最昂貴的房地產市場中5個中國城市名列前茅,甚至超過瞭東京、倫敦和紐約,世界十大最貴的房地產市場中有7個都在中國,分別是北京、上海、深圳、香港、天津、廣州和重慶。

專傢防止房地產市場過冷沖擊經濟大局

  二三線城市房屋供大於求,且房價收入比較高,說明其房價下跌具有合理因素,特別是以上兩種分析都顯示杭州的房價泡沫較嚴重,一定程度上解釋瞭為何杭州成為引領此次房價下跌的先行者。相比較而言,一線城市雖然房價收入比數據較高,但仍舊供不應求,反映的是一線城市存在公共服務傾斜,土地、資源稀缺性等特質。

  □瑞穗證券亞洲公司首席經濟學傢 沈建光

  那麼,面對如此復雜的新形勢,未來房地產調控如何調整?在筆者看來,至少以下幾點值得重點參考。

  危急之下,房地產市場政策該何去何從?這或許需要取決於房價目標與經濟目標兩大因素的權衡。一方面,房地產政策的首要目標是引導各地房價回歸合理價位;另一方面,考慮到房地產與消費、投資各領域的密切聯系,房地產政策也應與防范金融與經濟風險相結合。

  二是以區域協調發展戰略為突破口,緩解一線城市高房價困境。對於一線城市,高房價應從其根源著手解決。大城市的資源過度集中,是人們對其趨之若鶩的原因。因此,筆者建議,通過京津冀國傢戰略以及城市群的發展,打破利益束縛,真正做到資源共享,這對於化解一線城市高房價問題與房地產調控或許是殊途同歸。

  三是加大保障房建設。今年兩會上,國務院總理李克強曾在政府工作報告中強調,今年將繼續完善住房保障機制,加大保障性安居工程建設力度。推進保障房建設,不僅是保證房屋供給的重要舉措,也能拉動投資,為"穩增長"起到重要支撐。

  今年以來,中國經濟形勢不容樂觀。盡管一季度GDP增速達到7.4%,好於市場預期,但考慮到工業生產、投資與凈出口等高頻數據已紛紛下滑至金融危機最差之時,且中長期借貸利率上漲令微觀企業承壓,筆者擔心真實的經濟運行恐怕更差於此。

  與經濟下滑相伴,今年中國房地產市場也驟然降溫。例如,杭州、南京等地出現房屋降價出售現象,繼而引發限購政策松綁;決策層規范表外融資,加劇房地產商融資困境;房屋銷售受阻,進而導致新屋開工回落至負兩位數增銀行2胎利息長。房地產市場遇冷與經濟下滑周期相疊加值得警惕,未來房地產市場走勢或將成為決定今年中國經濟運行的關鍵因素。

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  11月11日,中國建築股份有限公司公佈2013年1-10月經營情況簡報。

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中國建築前十月銷售1201億元 同比增長23.9%

  建築業務方面,今年1-10月,中國建築新簽合同額10010億元,同比增長32.4%;施工面積71904萬平方米,同比增長24.6%;新開工面積21165平方米,同比增長34.9高雄建地貸款%。竣工面積3888萬平方米,同比增長23.5%。



  地產業務方面,中國建築2013年1-10月銷售額1201億元,同比增長23.9%;銷售面積1021萬平方米,同比增長24.2%;期末土地儲備7138萬平方米,新購置土地儲備1028萬平方米。

  10月28日,中國建築發佈變更募集資金投資項目公告稱,為進一步提升募集資金使用效率,建議終止叢樹新區保障性住房項目、新疆45萬噸/年電解鋁土建工程項目和營口居逸五星級酒店項目3個募投項目合計7.4億元的募集資金投資,連同募集資金利息收入0.35億元共計7.75億元募集資金專項用於補充公司流動資金。

  同日,中國建築股份有限公司同時公告稱,其控股股東中建總公司近日收到瞭財政部和國資委就公司混凝土業務內部資源整合項目,給予8億元國有資本經營預算資金支持的聯合批復。該筆資金由中建總公司以委托貸款形式發放給公司。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-11-12/09173715677.shtml


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??新京報訊 (記者林野)昨天,京燕通勤臨客迎來首個工作日,和2月1日首開遇冷一樣,昨天燕郊到北京東站的首班K7782次列車隻售出132張硬座票,賣出車票數不到一成。北京鐵路局表示,2月28日之後將視情況加開京燕通勤列車,具體是動車還是臨客尚未確定。

上班首日京燕臨客賣票不足一成

??大部分車廂空無一人各銀行貸款利率

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-02-03/08145968169489458836167.shtml

內容來自sina新聞

??北京鐵路局表示,因為臨近春運,線路非常繁忙,加開臨客隻能在不影響其他既定車次的情況下開行,既要考慮線路容量、時間,又要考慮車站的時間。目前,燕郊到東站的臨客計劃隻到2月28日,之後將視情況加開京燕通勤列車,但是動車還是臨客還沒確定。

??“太折騰,不會再坐瞭。”劉先生說,如果接駁條件沒有改善,他隻能選擇在傢個人信用貸款率利最低銀行2015二胎年息門口擠814路,1個小時多點也能到單位瞭。

??7時25分列車開出燕郊站,總共10節車廂,超過一半車廂空無一人。

??但傢住上上城五期的劉先生坐過臨客後有點失望,“原來也知道東站偏,但沒想到這麼不方便。”他說要在8時30分到單位,而如果以正常速度,他到大望路地鐵站需15分鐘左右,再去坐地鐵,來不及。不如坐動車出瞭北京站就可以上地鐵。

??換乘需步行10餘分鐘

??有乘客表示,京燕通勤列車動車時間不適合上班族,6時46分開車,7時17分就到瞭北京站。現在普通臨客在時間上確實能滿足上班族需要。

??不少乘客出站前都會在示意圖前停留仔細查看換乘線路。

??昨天北京東站門口還有幾個黑車司機攬客,一司機稱得知東站啟用,今天上班日來“碰碰運氣”。這些黑車一般拼車到國貿或者大望路地鐵站,收費5到10元。

??據12306網站數據,此次開行的三趟京燕臨客車票隻賣到2月28日,3月1日開始這三趟列車不在售票系統裡。

??昨天7時,K7782次列車開始檢票進站,和動車開行第一天安檢口火爆的情況相反,昨天排隊安檢的隊伍隻寥寥十來個人。至7時20分檢票結束,斷斷續續有百來人檢票進站乘車。

昨日,上班日首趟臨客K7782次車廂乘客寥寥無幾,顯得頗為冷清。實習生 彭子洋 攝

??東站門口黑車無生意

??7時52分,列車準點駛入北京東站,乘客陸續下車。為配合本次臨客開行,北京東站還掛出換乘示意圖,示意圖顯示:車站距離最近的兩條主幹道西大望路、東四環路分別有665米和626米;距離地鐵大望路站和四惠站分別有1.4公裡和1.6公裡。乘客要步行10至20分鐘才能到達最近的公交和地鐵站。

??不過據記者觀察,有些乘客在問價後就選擇步行離開,“如果拼黑車我就直接在燕郊坐瞭,根本沒必要再坐火車。”一名乘客說,這樣拼車,成本太高。

??據12306網站數據,新開的這三趟京燕往返臨客預售情況也不樂觀,未來一周的預售量每天每趟都不到百張,最低的目前僅賣十來張。

??追訪

??北京鐵路局

??下月將視情況加開通勤車

??據官方數據,本趟列車售出132張票,而列車硬座加無座,一共可搭載1800人左右。整車車票售出數還不到一成。

??對於乘客反映強烈的接駁問題,根據記者的體驗,北京東站前的小巷過於狹窄,大型公交車開不進來。最佳的情況是開行小型的社區擺渡車。鐵路部門表示也正和交通委等部門聯系,看看能不能開通擺渡車。

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  主持人女:感謝黃老師的精彩演講。再次祝賀獲獎企業和三位專傢的精彩演講,感謝各個領導對我們的大力支持和關懷,感謝到場的媒體朋友們。

  三是加強日常管理,確保公園運營安全有序。建立健全安全管理制度,有應急處置機制,搞大型活動要有風險評估,防災避險功能的公園要合理的設置防災避險的設施。保障公園內餐飲、展示、娛樂等服務設施都要面向公眾開放,要嚴禁低級庸俗的活動錦源。

  這是地壇的廟會,帶動瞭整個地域的發展。修繕貸款

  嚴把設計關。原則是各地要牢固樹立以人為本、尊重科學、順應自然、低碳環保的公園設計理念,走節能減排的道路。

  第三從住房保障來說是兩個核心,一個是租賃型的保障房,我們要落實住房保障,租售並舉,以租為主,這是一個方面。另外一個方面是做好棚戶區改造工作,讓棚戶區改造從未來來看是我們保基本、抑投資、穩增長的結合點。要把政府的力量和市場的力量結合,把城中村改造和舊城改造納入棚戶區改造,通過棚戶區改造,可以既解決住房困難傢庭的住房問題,也在拉動相關的投資和經濟增長,這是未來的重點。

  在當前松綁就是救市,松開有形之手,放開限購、限價、限貸,允許自由買賣,才能還房地產供求關系以本來面目。捆綁與松綁是一個事物的兩個方面,沒有捆綁,也就沒有松綁。但在當前,唯有抽回有形之手對無形之手的捆綁,才有市場自由發揮作用的空間,政府也才能夠放下費力不討好的幹預市場的包袱,才能集中有限的行政資源和行政力量做好政府該做的事。

  對比一下國外的好的企業,比如法國的佈依格等等,再加上我們國內的好的企業,建築總產值要做到100億的話,按照什麼標準呢?年人均產值要達到650萬到700萬,需要的管理從業人員是2500萬到3500人,管理人員1400萬人以上。中國的建築企業經過瞭十多年、二十多年或者三十多年的發展,應該完成瞭原始的基本的積累,現在應該是騰飛的時候瞭,現在應該是插上翅膀的時候瞭,應該是到瞭國際建築市場上去展示你的實力的時候瞭。但是你的翅膀是什麼?我認為一個是轉型,一個是升級,如果沒有轉型和升級這兩個翅膀,這個企業是不可能騰飛起來的。但是在插上轉型和升級這兩個翅膀的同時,必須有頂層設計,頂層設計是企業管理非常重要的方法。如果你沒有頂層設計,不經過頂層設計,沒有掌握這樣的一種方法,任何美好的設想和願望都隻能是紙上談兵。所以頂層設計是轉型升級的突破口,隻有通過頂層設計,才有準確的目標、正確的方向和路線。隻有通過頂層設計,我們才能夠變後知後覺為先知先覺,才能夠把我們自己的實力打造起來。

  五是推廣應用綠色照明、清潔能源、雨水收集和中水利用、園林垃圾資源化利用等新材料、新工藝、新技術,不斷提升公園品質和功能。

  習近平總書記2014年5月在河南考察時指出:我國發展仍處於重要戰略機遇期,我們要增強信心,從當前我國經濟發展的階段性特征出發,適應新常態,保持戰略上的平常心態。

  我經常去給企業制定發展戰略,企業經常會提出,銷售額是多少,營業額是多少,利潤是多少,隻單一的設置指標是不行的,要統一來安排。做頂層設計有三要素,動力、能力、方法。我們的董事長、總經理如果沒有這個動力,想把這個事情做起來是不可能的。第二,要有能力,你如果內部沒有能力,可以找外部的專傢來幫助你。第三,一定要有正確的方法,如果沒有方法,把這個事情做錯瞭,那還是不行,沒有效率也不行。

  "公益"為後起詞,是五四以後才出現的,它的意義就是"公共利益",有外在性、社會性和無形性、福利性的特征。我們的公園要本著生態、便民、求實、發展的原則,編制城市公園建設與保護專項規劃。牢固樹立以人為本、尊重科學、順其自然、低碳環保的公園設計理念,嚴禁任何與公園公益性及服務遊人宗旨相違背的經營行為,公園是公共資源,要確保公園姓"公"。為公園管理者、為社會、為政府都定瞭調子。

  主持人:各位現場的領導、嘉賓大傢下午好!

  公園是城市綠地系統的核心,在保護、改造、提升原有公園的基礎上,按照市民出行300到500米建公園綠地的要求,結合城鄉整治、城中村改造、城鄉統籌,加大社區公園、街頭遊園、郊野公園、綠道綠都等建設力度,公園綠地覆蓋率不低於60%。

  我給大傢解讀一下建設部《關於進一步加強公園建設管理的意見》。我今年4月份在全國兩個園林會議上,做過這個專題的解讀,今天把這個題目再奉獻給大傢。

  五是要以植物造景為主,以鄉土植物、適生植物為主,做到物種豐富、景觀優美。

  另外,新開工面積下降接近20%的降幅,說明這個企業對未來預期是不太明確的,看不準,處於觀望狀態,所以直接影響瞭新開工面積的指標。開發企業的觀望相對於消費者、購房者來說,也是處於一個觀望的狀態。

中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞

  最後一個問題,房地產政策不應該再作為宏觀調控的應急工具。房地產行業投資額占社會固定資產投資額的1/5,房地產產品銷售大概是相當於我們居民銷售額的1/3,一直被認為是影響國民經濟冷熱的重要變量。實際上我過去寫文章,批駁過這個觀點,說中國10%以上叫增速過熱,8%以下叫過冷,有這麼一個區間。還有一種說法是效果不大好。我們2000年的時候是10%,不到一萬億,我們現在是7.7%,是將近四萬億,四萬億的增量叫過冷,一萬億的增量叫過熱,這是他們的說法。作為一個亞洲國傢,我們的基數低,抗外部的壓力強,國民經濟有超過8%的增速,或者隨著基數的提高,我們的增速下降兩三個百分點都屬於正常現象,沒有必要去大驚小怪。

  六是抓住機遇。

  第二部分是按照我的理解給大傢解讀《意見》。

  執行力差的企業:消極應對的企業、各行其是的企業、組織機構形同虛設的企業、無效管理或過度管理的企業。



  上個月我應南方房地產報的邀請,寫瞭一篇文章,《房地產調控何去何從》,今天我把我的這個稿子給大傢做個介紹。

  企業傢轉型是第一步,屬於遠見和動力系統。第二步是企業傢轉型完成後,要在戰略轉型上做文章,把企業未來5到10年的發展目標與路徑想清楚,寫清楚,說清楚,讓每一位員工都能明白和接受。第三步是戰略轉型完成後,需要各個職能部門的轉型,以便與公司的戰略銜接上,根據公司戰略調整各個職能部門的定位和工作重點。第四步是企業制度文化的轉型,當各個職能的轉型完成後,需要把很多共識沉淀與固化下來,成為大傢日常工作與生活中的一部分,逐步升華為每個人自覺自願遵守的行為準則和價值觀念。

  第二個思考,松綁。抽回扭曲的市場的有形之手,我們現在的市場是被有形之手給扭曲瞭。我國房地產兩大生產要素,一是土地,一是資金,主要掌控在政府的手裡。政府在房地產資源配置中,已然發揮著主導作用。市場供求雙方對於政府的政策抱有高度的信任感和敏感,不僅我們的開發商,我們的買房者、消費者,也對政府的政策抱有高度的信任和敏感。稱我國房地產市場是政策之手應該是準確無誤的。政府說保定將成為北京市的政治副中心,馬上保定市的房價就上來瞭,反應也非常及時。我國當前房地產市場低迷,是在持續數年的限購、限價、限貸的環境下形成的,與有形之手對房地產供求關系的扭曲有著密切的聯系,呼籲政府松綁具有現實的針對性和指向性。其實說松綁也是政府行為,也是有形之手,目的都是使房地產盡快走出低迷,但是兩者有很大的區別。松綁可以視為救市的一種特殊形式。

  為瞭便於大傢理解和記憶,我按照一二三四五六的順序給大傢把文件串一下。

  1,城鎮化和城鎮人口的增加是支撐城鎮住房需求的基本因素。主要體現在這麼幾個方面,一方面是我們從十八屆三中全會到去年的中央城鎮化工作會議,以及今年的政府工作報告,反復的提出城鎮化我們的歷史任務,是擴大內需的最大潛力所在。包括李克強總理的工作報告提到,三個一億人的問題。我們現在提到的三個一億人也好,城鎮化帶來的住房需求也好,理論上是屬於潛在需求,這個潛在需求能不能變成有效需求,實際上還依托於城鎮化進程的推進和城鎮化的質量,這裡面最關鍵的問題就是能不能實現進城農民在城市裡的就業、定居和生活。與之相關的就是戶籍制度改革和財政轉移支付相結合的財政投入的制度的改革,能不能推進,就取決於這麼兩大方面的影響。如果戶籍制度改革能夠順利推進,如果財政轉移支付能夠真正跟我們農業轉移人口的市民化相掛鉤,讓農民能夠真正是現在城市裡定居、就業、生活,實現真正的城鎮化,潛在的對住房的需求才能變成真實的購買的需求,才能形成對我們房地產市場的支撐。因此要辯證的來看我們這個城鎮化對房地產的積極的影響。

  《住房城鄉建設部關於促進城市園林綠化事業健康發展的指導意見》,首次提出大力倡導文化建園。

  首先社會收入階層是一個動態的、不斷變化的過程,但無論怎麼變化,高收入階層都是少數,中低收入階層都是大多數。其次,保障性住房供應是以公共財力的直接支持或者減少為支撐條件,在一定時期內,公共財力是有限的,而且要在住房保障和其他社會保障公共服務之間進行統籌安排,對於大多數人實行的住房保障,對於有限的公共財力是無可承受的,也不具有可持續性。我們現在為瞭減少這種公共財力的壓力,搞所謂的住房保障配建,我就問這些開發商,你配建瞭保障房,你的成本放在哪兒呢?放在商品房上瞭,是不是又對商品房價格的推升是一個強大的動力,開發商虧瞭本,能給你蓋房子嗎?同時棚戶區改造、城中村改造、人才房等等納入瞭保障房的范圍內,增加瞭公共支出的壓力,自住性商品房、產權房等等,雖然具有減輕公共財力的壓力的效果,但是以公共財力來支持部分群體,實現住房產權,擴大瞭政府直接掌控住房資源的權利。政府直接掌控的資源越多,尋租的空間越大,資源配置的效率越低。

  公園的完整性。如果說把公園的公益性叫做保衛戰的話,那麼公園的完整性應該是攻堅戰,這裡提出瞭很多帶有攻堅的任務,比如要確保公園姓"公",嚴禁在公園內建會所等等,禁止將公園轉給個人或企業經營,禁止將亭臺樓閣租賃給個人。要求各地的園林主管部門對這些現象要進行清理、整頓,同時要及時整改。另外要嚴格控制公園內的建築、購置物和配套設施建設,保證公園綠地面積不得少於公園陸地面積的65%,為什麼強調這個呢?如果把湖面都算上,那有的公園說可以不綠化瞭。要防止公園變成遊樂場。嚴格控制大廣場、大草坪、大水面,杜絕盲目的建雕塑、小品、燈具造景,浪費錢財,醜化環境。去年評瞭一個全國十大醜雕塑,就有我們公園裡的一些雕塑。強化綠線管理,保證公園裡綠地的性質。

  三是加強對新建、改建、擴建公園項目的竣工驗收和審計,對違反規劃設計方案施工、違規采購等要嚴肅查處。

  一是嚴把設計方案審查關,防止過度設計,防止將公園變成遊樂場,現在很多城市公園免票瞭,那資金緊張怎麼辦呢?租房子、開遊樂場、擺地攤,這已經成為全國的一種普遍的做法。要嚴格控制大廣場、大草坪、大水面等,杜絕盲目建設雕塑、小品、燈具造景、過度硬化等高價設計和不切實際的洋設計。我到南京去,咱們中國第一個公園,現在就成瞭一個自由市場。

  4,城鎮化進程帶給房地產發展潛力機會。城鎮化過程中形成的基本住房需求轉化為有效需求。住房狀況改善過程中保障性住房和棚戶區改造投資力度加大。人口和住房需求外溢促進城市群中特大城市和大城市周邊新城、中小城市房地產市場發展。

  景長順:女士們、先生們、各位老師,下午好!

  二是強化綠線管制,保障公園綠地性質。禁止以開發、市政建設等名義侵占公園綠地。禁止出租公園用地,不得以合作、合資或其他方式,將公園用地改做他用。嚴禁借改造、搬遷等名義將公園遷移到偏遠位置,經過公示、論證並經審核同意搬遷的公園,其原址的公園綠地性質和服務功能不得改變。

  執行力,首先要管好自己,管理自己就是自律,是一種重要的品質。要求別人做到的,自己首先要做到。很多企業之所以失敗,就是企業的高層領導者放縱自己,放縱自己遵守紀律和制度,放縱自己的行為。例如,戰略的隨意性、報告工作的隨意性、發表意見的隨意性、越權、越級處理事務等。

  牛鳳瑞:各位女士、各位先生,在座的都是企業傢,本來我的發言應該是就企業的發展問題談談我的看法,但我不是搞這個專業的,而且行業的總體形勢向好,不等於每一個企業都很好,也不等於每一個企業都沒有機會。所以我今天的發言還是談談中國的宏觀政策,比如中國的城鎮化問題等等,所以我今天從我的專業,以一個政府參謀的視角,就我們的房地產宏觀調控政策的改進談幾點看法。

  第四,住房雙軌制是一個美麗的陷阱。居者有其屋或者讓大多數人買得起房,這種民生口號深得民心,但是我國城鎮住房自有率頗高,有的是達到80%以上,說明中國人大多數人是有房住的,隻有部分群體住房條件較差,這實際上是改善性需求,這和居者有其屋是概念性的不同。我們做一個假設,如果這個社會在一年內,有3%的傢庭買得起房子,而且買瞭房子,那麼這意味著我們全社會我們的住房33年更新一次。大傢想一想,我去年買瞭房子,今年還買得起嗎?所以我又成為買不起房子的瞭。建設保障房一度被忽視,實施住房供應的雙軌制成為我們主管部門的重要任務,商品房面對少數高收入階層,從表象上看,雙軌制滿足瞭各個不同階層的住房的利益訴求,但是在我看來,很可能是一個美麗的陷阱。

  我舉個例子,比如對一個手腳被纏住的落水者,我們可以直接把他拉上來,也可以把他的手腳松開,讓他自由浮水上來,這都是施救,都是救市。救市也可以有兩種選擇,一是通過政策優惠、鼓勵購房、刺激供給,推動市場交易量的回升,即政府出手把把房地產市場拉回到繁榮。這種救市被稱為隻救開發商、隻救政府的財政收入,而不救購房者。也意味著今後對房地產再進行政策施壓具有復雜性,這是一個事物的兩個方面。顯然這種做法是以市場決定住房資源配置的決定性作用,這個改革的方向是相違背的,不具有合理性和可行性。二是取消對房地產業的各類或明或暗的擠壓政策,賦予房地產以國民待遇的產業地位,構建資源要素在房地產與其他行業之間,以及房地產內部自由流動的體制和機制。我們現在整個輿論和學界,一直是把房地產視為一種異己的力量,視為一種邪惡的勢力,有很多的用語,比如不是救命的稻草、蠢蠢欲動,其實都反映瞭這種情形。構建資源要素在行業之間自由的流動,這就是我們給房地產以國民待遇的產業地位。

  有一張表反映瞭從07年到2013年的若幹一線城市的房地產交易的比較。二手住房和新建住房交易套數之一,北京、上海、廣州、深圳二手房的交易和新建住房交易的套數比是在1到3之間,說明二手房交易套數已經是新房交易套數的三倍瞭。深圳是最典型的例子,在最高峰的時候,比例超過瞭3。未來的房地產交易可能是新房所占的比例會逐漸減少,存量房的交易逐漸增加,在這樣的過程中,更多的是需要提供相應的服務,存量房的時代對服務的要求會更高。

  關於公園的屬性,公園是與群眾日常生活息息相關的公共服務產品,是供民眾公平享受的綠色福利,是公共遊覽、休憩、娛樂、健身、交友、學習以及舉辦相關文化教育活動的公共場所。城市綠地系統的核心組成部分,承載著改善生態、美化環境、休閑遊憩、健身娛樂、傳承文化、保護資源、科普教育、防災避險等重要功能。

  轉型完成之後,最後非常重要的問題就是企業的執行力,如果沒有好的執行力,所有的這些事情都無從談起。執行力從什麼地方來呢?尤其是高層領導必須帶頭執行,嚴格執行,這才能夠形成一個企業良好的執行力。執行力好的企業有幾個表現:有活力的企業、及時有效應對的企業、集約式的企業。

  首先如果把投資性購房界定為為租而購,投機性的住房界定為為買而賣,這就是投資性需求和二手房的需求,兩者分別滿足瞭租賃需求、二手房的需求,對於發展租賃市場和二手房市場是正能量,從資金循環的角度看,兩者以相對靈敏的市場嗅覺進入購房市場,客觀上加速瞭開發商資金的回流,引導瞭開發商的開發方向,有利於增加下一輪的市場有效供給。我國的民間資本存量龐大,投資、投機性購房,有利於民間資本進入社會再生產,促進民間資本的流動。我國民間資本的投資渠道不暢,投資渠道窄,但是以禁止炒房、提振股市的願望已經證明,屢屢告吹。老在說房地產拐點的、房地產崩盤的,搞金融的學者似乎占瞭一個很大的比例。這可能是知識結構的問題,也可能是價值取向問題,但是他們希望把房市的錢趕到股市去,來提振股市。

  目標、體系、措施已經非常明確瞭,就是把住有所居作為我們的目標,以完善住房保障和供應體系為措施,通過立法來進行推動,這是整體的頂層設計。

  一是一個高度,歷史的回顧。關於城市公園的發展建設,建設部先後發過幾個文件,一個是《全國城市工作會議紀要》,2005年發瞭《關於加強公園管理工作的意見》,2013年就是我們這個文件。



  總的來說,房地產調控應該是合理的協調各個方面的利益關系,而不是向著哪一個方面利益傾斜。調整的目的是構建房地產業健康發展的長效機制,而不是作為應對經濟波動的應急工具。

  當前公園事業面臨的挑戰。1,隨著人們生活水平的提高,群眾對公園數量、內涵、品質、功能、開放時間、服務質量等方面的需求不斷提高。2,壓力的不斷加大。3,城鄉統籌發展對公園類型、佈局、設計、建設、管理等方面提出瞭新的要求。4,城市道路拓寬、地鐵修建、房地產開發以及以園養園等變相經營對公園的用地范圍、公益屬性及健康發展都造成威脅。

  對於住房限購是以行政手段排除部分市場需求,改變供大於求的市場態勢,限價是以行政手段控制住房銷售價格,人為的扭曲市場的力量。現在則是政府直接管制商業銀行的房地產貸款的發放,而不承擔企業的風險,這都是矛盾的。政策的初衷是遏制房價過快上漲,現在來看,既無必要,也失去瞭意義。控制房價上漲的政策控制瞭十年,但房價照漲不誤。過去我們圍繞房價的調控使瞭很多方法,政策密集出臺。內在的原理就在於,控制房價的政策目標與市場客觀規律不相融,是違背市場規律的,從而也降低瞭我們調控房價的信譽,調控十年還沒有控制住,老百姓還信嗎?從未來的發展前景來看,我們隨著收入水平的提高和住房建設成本的提升,物價的上漲趨勢不可逆轉,奢望房價下降的可能性是不具備的。從理論上講,房價的變化是市場的信號,也是調節供求關系的杠桿,正常的市場的力量作用下的房價下行,說明供大於求,應該減少供給,擴大消費。正常市場力量作用下的房價的上漲,說明供給不足,應該需要減少這種需求,增加供給。那麼它的杠桿是什麼?就是價格。而以有形之手來控制房價的變動,隻能扭曲供求關系,造成住房資源低效率的配置。

住房和城鄉建設部政策研究中心科研處處長周江老師

  關於目前的房地產市場的現狀,在房地產調控之後,房地產市場出現瞭一些新的特點,這些新的特點包括一些投資轉向商業地產,包括有一部分投資,有一些房地產企業從一二線城市轉到三四線城市,之後又回到瞭一二線城市,包括很多業務從本地擴展到外地,又從國內擴展到海外。還有呈現部分投資從需求端轉向供應端趨勢,還有城市之間、房地產企業的分化,以及我們整個資產主要矛盾由總體供需不平衡逐漸轉為配置不平衡。

  下面我把第一部分文件的結構給大傢介紹一下。公園屬性、公園事業面臨的挑戰、編制公園體系規劃、嚴格把設計關、嚴格建設過程管理、加強運營維護管理、強化公益性保障。

  房地產投資及相關指標增速趨緩也可能成為未來的新常態。從人的方面來分析,未來城鎮住房需求受若幹因素影響。從錢的方面分析,房地產投資成本增加,風險加大。從稅的方面分析,房地產稅對投資投機需求影響較大,通過擠出存量,增加供應。

  始於2014年初的我國房地產市場下行,跌到瞭年中,目前仍無緩解,反而有加劇之勢。與此相對應的,堅定房地產調控政策不動搖,有形之手出手的聲音也理直氣壯。這是目前的狀況。同樣,我們也看到救市、松綁不是房地產的救命稻草,一些城市又在蠢蠢欲動,這些口吻使我想起瞭我們對敵對勢力的一些用語。中央政府換屆已經進入第二個年頭,2003年到2013年,這十年間,平均每2.8個月房地產政策就密集出臺。分類調控,全國不道一刀切的房地產調控已經成為共識,這表明中央的房地產調控政策的頂層設計正在醞釀當中。與此同時,加強雙向調控,實現住房供給雙軌制等,也成瞭主管部門高頻用語。中央銀行要求商業銀行力保首套房貸,一些地方政府基於上級的問責和理論的壓力,或者小心翼翼的,或者隻說不做。在宏觀經濟穩增長、優化結構的背景下,應對市場的新形勢,房地產調控正處在一個十字路口,何去何從。我根據我的思考,提出以下六點看法,大傢共享,也歡迎在座的諸位提出意見。

  三是突出人文內涵和地域風貌。要有機融合歷史、文化、藝術、時代特征、民族特色、傳統工藝等,突出公園文化藝術內涵,避免千園一面。

  四是切實加強對公園建設項目竣工驗收後養護管理的指導服務和監督檢查。

  從房地產調控以來,我們也看到在房地產金融方面出現的一些新的變化,這些新的變化既包括傳統融資的變化,也包括房地產金融的創新方式的變化,從傳統融資方面來說,銀行貸款也好,境內資本市場融資也好,境外市場融資也好,都出現瞭一些新的變化。

  我的發言到此為止,有些地方沒有展開,大傢可以會下討論。謝謝諸位。

  一是嚴格運營管理,確保公園公共服務屬性。公園是公共資源,要確保公園姓"公",嚴格任何與公園公益性及服務遊人宗旨相違背的經營行為。禁止將政府投資建設的公園資產轉由企業經營、將公園作為旅遊景點進行經營開發。我們的公園很多是"以綠養綠"的口號,建瞭高爾夫球場,建瞭各種設施,建設部提出來要加強檢查清理,由園林綠化主管部門、城鄉建設部門,一直到住建部,都要加強監督檢查。

內容來自sina新聞

  我到佛山、到陽泉等一些城市去,比如佛山的人民公園就是這樣,準備讓外商或者企業去開發瞭,後來政府又給買回來,建成公園。

  要點。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-11/13502859588.shtml

  第三,反對政府被房地產松綁的理由主要有二。這是我個人的歸納。一是松綁會使房價反彈,二是會造成投機和投資性住房起來。

  周江:各位來賓,下午好,很高興受邀請來參加房地產業和建築業、園林綠化的論壇。

  本人叫景長順,中國公園協會副秘書長、北京市公園協會秘書長,景觀雜志執行主編,北京市高自考考試委員。我的主要著作有《公園工作手冊》,這是在全國是關於公園管理的唯一一部編著,去年我在上海講瞭兩次,他們全市所有的公園和園林行業一人發瞭一本,一共250本,最近武漢買瞭80本,對公園行業和園林行業來講是工具書。還有《公園漫步》、《講解心理學》,還有《古樹名木故事》,這是我們最近編寫的。這些都是由書店發行的。《公園三字經》是前年出版的。

  四是將公園保護發展規劃納入城市綠線和藍線管理,確保公園用地性質及其完整性。

  錢學森把中國的文化藝術分成11類,其中把園林放在第6位。所以公園的靈魂是文化。

  加強運營維護管理。

  前年有個政協委員有個提案轉給建設部,說你們建瞭這麼多園林,這麼多公園,有什麼效益啊?應該分給老百姓,讓他們種瓜果、種蔬菜,還有經濟效益。如果我們把公園搞成森林,肯定有生態,效果非常好,但已經不是公園瞭,已經不是人們宜居的生活環境瞭,也許我們會回到猿人的時代,要爬樹瞭。當年我在天壇當園長,我們花瞭10年的工夫種果樹,種瞭一萬多棵果樹,一百多畝,當年天壇的桃、蘋果、梨、杏所有水平都有,這就是生態和文化搞顛倒瞭。後來大傢認識到這個道理以後,從1985年開始用瞭15年的時間,砍掉果樹,恢復瞭天壇的柏樹的環境。如果從生態的角度講,果樹不但有生態效益,還有經濟效益,那時候我們在天壇講,八月十五放光明,因為經濟困難,隻有八月十五蘋果下來瞭,才有錢花。但是天壇是什麼文化?是祭天文化,如果離開這個主題搞生態,搞其他文化,那就是錯誤。

  以上是第一部分,主要是把文件讓大傢瞭解、熟悉一下。

  在上午的演講當中,有幾位專傢就我們每一項專業領域做出瞭詳細的講解。下午還將有四位專傢要做精彩演講,首先有請中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞老師,就中國房地產調控何去何從,做出專業演講。掌聲有請。

  從中長期看,城鎮化過程中房地產發展仍然保持增長態勢,但增速可能逐漸趨緩。未來房地產業發展三大趨勢:金融化、產業化、服務化。

  北京把天壇作為經濟和文化的核心,規劃該地區的社會和發展。從去年開始,三山五園地區,將來會作為整個區域的開發也是一樣的。

  編制公園體系規劃。目標,各地要在編制或修編城市綠地系統規劃時,本著生態、便民、求實、發展的原則,編制城市公園建設與保護專項規劃,構建數量達標、分佈均衡、功能完備、品質優良的公園體系。上個月在上海舉辦的全國會議上,請林大的教授專門講瞭編制公園體系規劃的課題,這也是對我們來講行業內的一個新課題。

  二是以人為本,不斷完善綜合功能。新建公園要切實保障其文化娛樂、科普教育、健身交友、調蓄防澇、防災避險等綜合功能。

  我做瞭幾點歸納。第一個原因,我們最近幾年的房地產形勢的快速增長,所造成的購買力的透支。部分城市房地產投資過度超前,樓面、樓盤選址不當,配套設施不完善,供求雙方相互觀望的情緒,政府的政策限制和行政手段對市場供求關系的扭曲等等,這些都應該是我們目前形成這種局面的重要影響因素。哪一種是主要的,或者哪一種因素占多大權重,還要經過另外一種詳細的論述,而且不同的學者有不同的結論。但是這種市場交易清淡,並不表明我國住宅已經出現瞭過剩,這是兩回事,也不能證明我國房地產市場的拐點已經到來。現在有論據說,鬼城、鬼樓、鬼屋等等,或是一種真實的現象,但不是我國城鎮住宅的總體特征。中國這麼大,要找論據證明論點是正確的,這個並不難,非常容易。但是鬼城、鬼樓、鬼屋這並不是中國房地產的常態。

  現在我們國傢有兩個城市提出來,一個是河源市,一個是深圳市,河源市提出來公園城市的構想,有一個規劃和20字方針。深圳市建成瞭800多座公園,基本形成瞭大中小結合,形成瞭一個網絡結構。

  產業化和金融化,從未來房地產發展也好,住宅發展也好,產業化和工業化是適應未來對居住品質提高的需求。

  未來大概是怎麼樣的變化呢?從目前有關的指標來看,關鍵的原因,今年上半年的變化是由於整個房地產市場的供需關系出現瞭變化,為什麼供需感到發生瞭變化?實際上我們目前處的一種狀態是供給的增加已經快於瞭我們銷售的增加,由於房價漲到瞭一定的高度,一定程度上抑制瞭住房的消費。另外一方面,過去房地產在形勢非常好的時候,企業大量的拿地,實際上增加瞭供應,經過這麼兩三年房地產的高漲期,過去企業拿到的地逐漸形成瞭供應,導致瞭市場上供應的增加。另外包括過去幾年房地產行業的高的利潤率,吸引瞭大量的資金的進入,這實際上在側面也增加瞭供應。包括地方政府出於地方財政的需要,也是樂於增加土地的供應。幾個方面的配合,造成瞭供應速度快於銷售增速的出現。

  房地產投資增速低於固定資產增速,給經濟增長帶來瞭壓力。整個房地產開發投資,對GDP的影響比較大,有的人就做過測算,投資變動約一個百分點,會影響整個GDP的增速0.13個百分點,上半年開發投資增速的下降,低於固定資產增速,對整個經濟的壓力是比較大的。特別是與房地產相關的,後面的土地出讓以及與房地產交易相關的稅收,給地方的資金壓力是加大的。

  2013年全國建築總產值是15.9313萬億,建築從業人員將近五千萬,管理人員是五百萬,平均勞動生產力是35萬,我們的勞動生產率是多麼的低,企業的管理人員的勞動生產率人均是318萬。這個數字告訴我們,中國建築企業目前的管理水平、管理能力和生產能力。

  現在我們分析問題,我們往往把房地產行業的產業政策與我們住房的社會政策混為一談,兩者是有非常密切的聯系,但是兩者不是一個論點。我們考慮問題的邏輯起點也是不同的。持續增加住房的有效供給,而不是以種種理由限制住房限制,仍是我們房地產行業調控的基本方向。我們現在有地、有錢、有建材、有勞動力供給、有市場、有需求,但是我們的政策卻限制建房,邏輯上是不成立的,實踐證明也是有害的。增加住房有效供給,不僅包括我們平常說的普通商品房、各類保障住房,也包括高端住房的有效供給,放開對高端住宅的建設的限制,滿足高端群體的住房需求,有利於擴大國內市場減少資本外流,也是優化住房結構,實現住房產業化良性循環的條件。禁止別墅用地,限制高端住宅建設,雖然能夠滿足住房資源、住房資金平均分配主義的一種快感,與降低我們統計上的平均房價水平可能是有效的,我們把高端住宅去掉,平均價格就下來瞭,但是對於保護耕地紅線的效果是非常有限的,對於房地產整體的發展應該是弊多利少。國內不讓他買,他就到國外去買,那對你國內有什麼好處啊?這是我講的第一個觀點,就是第一個思考。

  編制要點。一是適應城市防災避險、歷史人文、自然保護和市民群眾多樣化需求,合理規劃建設植物園、濕地公園、雕塑公園、體育公園等不同主題公園,並確保設區城市至少有一個綜合性公園。

  四是加大管養投入,保障健康永續發展。

  強化公益性保障。

  一是落實管理責任,要把公園建設、管理納入政府重要議程,各級政府要在理念引導、規劃控制、資源協調、資金投入、政策保障、監督管理等方面強化主導作用。各級城鄉建設主管部門,要從法規、政策、制度、操作規程等方面加強對公園的管理。

  二是要完善公眾監督。

  三是健全動態監管。每年都要檢查各地的情況,要抽查,向建設部報告。

  三是在保護、改造、提升原有公園的基礎上,按照市民出行300到500米見公園綠地的要求,結合城鄉環境整治、城中村改造、城鄉統籌建設、棄置地生態修復等,加大社區公園、街頭遊園等規劃建設力度,確保城區人均公園綠地面積不低於5平方米。

  我們加大瞭地方政府,特別縣市政府是房地產調控的主體地位。縣市政府也是為人民服務的政府主體,我們不能把它定義為與人們的根本利益相對立,如果是對立的話,就每天我今天的發言瞭。我們在考慮縣和市調控市場的主體地位的同時,還要加強對地方政府的調控行為的管制、監控、民主監督,這是兩回事。

  要建設生態文明、精神文明和安定和諧社會的高度,不僅僅是公園管理和建設問題,是關系到生態文明和精神文明、安定和諧社會,實際上就是落實十八屆三中全會的精神。為什麼要有這樣的高度?是因為我們的行動是由認識決定的,由高度決定的,認識的高度,決定行動的力度。

  一是需求的不斷提高。二是公園的安全、服務、維護等方面壓力不斷加大。三是城鄉統籌發展提出瞭新的要求。四是對公園造成威脅的因素增加。所以要求我們一定要高度重視。我們提出來要站在建設生態文明、精神和安定和諧社會的高度,充分認識加強新時期公園建設管理的重要性和緊迫性,樹立生態、低碳、人文、和諧的理念,始終堅持公園的公益性發展方向,切實抓好公園建設管理工作。這是時代給我們公園建設提出的要求。

  這個文件界定瞭公園的性質和定位。公園是與群眾日常生活息息相關的公共服務產品,是供民眾公平享受的綠色福利,是公眾遊覽、休憩、娛樂、健身、交友、學習以及舉辦相關文化教育活動的公共場所,是城市綠地系統的核心組成部分。功能主要是改善生態、美化環境、保護資源、休憩娛樂等等。

  第二是把握兩個角度,保證公園的公益性,保證公園的完整性。

  頂層設計實際上就要明確競爭格局,明確目標市場以及客戶的需求,在這個基礎上明確我們經營管理的目標、競爭的市場、闡述的描述,你到底是做園林還是做建築,你做的是房間還是鐵路還是公路,是進入哪個領域,做哪些產品,必須自己要有足夠的認識和理解,才能夠把這些事情做起來,有足夠的能力。實現目標的關鍵要素是什麼,主要的挑戰是什麼,潛在的問題和風險是什麼。需要配置資源,倒排時間,制度程序,就像演戲一樣,把劇本的腳本弄好,每個人都按照這個劇本的腳本來,企業才能管好,才能做好。

  嚴禁在公園內設立為少數人服務的會所、高檔餐館、茶樓等,嚴禁利用園中園等變相經營。今天上午我到瞭地壇公園,我問瞭問他們,乙十六號經營怎麼樣,現在的營業額相當於過去的20%。禁止將政府投資建設的公園資產轉由企業經營,將公園作為旅遊景點進行經營開發。嚴禁違規增添遊樂康樂設施。前些年北海東岸上瞭很多遊樂設施,瘋狂老鼠、轉輪車等等小孩的遊樂設施,這些年都給拆掉瞭。公園不能以什麼賺錢就來搞什麼。北海、天壇許多歷史名園的遊樂設施都拆掉瞭。有人說那也是遊人的需求,我們提出來要滿足遊人到這個公園裡來的優勢需求,他到皇傢園林是欣賞美麗的景觀,欣賞山清水秀,要說遊人的需求,不能說什麼都滿足,有的公園連褲衩都掛出來賣,也有人買,但這不是公園的功能。有的公園辦廟會,辦展銷會,把公園的功能都扭曲瞭。所以這個文件確實是起到瞭引導方向的作用。

  公園的定義。有三個必要條件:具有良好的園林環境、具有較完善的設施、向公眾開放。首先是園林,綠地不一定是園林,園林不一定是公園,公園必定是園林。原來亞運村有一個花園,叫亞運花園,在公園序列裡,後來我們去檢查,問他們是不是對公眾開放?他們說不開放,隻是對裡面住宿的人,我說對不起,把你從公園序列裡抹去,因為不對公眾開放。向公眾開放是一個衡量是不是公園的必要條件。去年我在上海講課,挑戰上海的園林,我說外灘公園號稱是中國第一個公園,但是在我眼裡在1928年以前就不是公園瞭,為什麼?它是隻供外國人休息娛樂的花園,上面寫著牌子"中國人與狗不得入內",我還沒有聽到上海人反對,但是我確實講瞭這一點,隻有對公眾開放的才叫公園。

北京市公園綠地協會秘書長、中國公園協會副秘書長、景觀雜志執行主編景長順老師

  二是城市道路、交通、排水、照明、管線等基礎設施相協調,統籌城市防災避險及地下空間的合理利用,嚴格控制公園周邊的開發建設,合理設置自行車停放場地,預留公交車停靠站點,限制公交車之外的機動車通行,並保障公園內交通微循環與城市綠島綠廊等有銜接。

  三是要體察三個深度,核心地位、公園體系、突出文化。

  作為一個企業來說,在轉型升級方面必須從四個方面來做。第一,企業傢的轉型。第二,戰略轉型。第三,組織模式的轉型。第四,文化制度的轉型。第一個轉型是企業傢的轉型,首先要把我們自己從企業傢、管理者的角度、位置,變成領袖的角度,首先認識到企業轉型的重要性,企業在關鍵時刻必須有領袖站出來,認識到問題,必須有前瞻性。第二,我們認識到問題瞭之後,必須制定一個長期的規劃或者中長期的規劃,對企業未來的規劃。我們的定位在什麼地方,我們的能力在什麼地方,我們能做什麼事情,不能做什麼事情,怎麼做,誰來做,戰略上是否清楚。第三,組織上的轉型,有瞭戰略,組織上如何去配置,人員如何去協調,市場營銷怎麼做,科技研發怎麼做。第四,把企業過去好的經驗、好的做法用制度的方式沉淀下來、固化下來,必須有動力和軟件,這是最基本的。戰略轉型要有目標,我們定下來瞭目標,要能瞭解這個目標,要更多的管理者都能理解這個目標,才能保障我們的目標實現。

  我們去石景山,石景山區委書記跟我們談,說他深有體會,原來當區長、區委書記,今天抓工業,明天抓產業,年年上不去,年年受批評,後來他們建瞭石景山綠色大廣場,建立瞭雕塑公園,引進瞭外商投資,像沃爾瑪等都來到石景山,另外朱鎔基等都到石景山區調查,這就是綠色經濟的帶動。

  成為精神文明的坐標。這是成都的浣花溪公園,完全按照酒店的管理來管理公園,成為精神文明的一種標志。他們是做到瞭,坐在石頭上不會有灰,廁所裡不會有異味,他到廁所裡,順手抓起廁所小便池裡的小漏鬥,就說你們看,我們這裡不會有異味,按照五星級的標準來管理。為改變人們的衛生習慣、生活習慣,起到瞭非常重要的作用。

  公園成為人們第三度生活空間,除瞭傢庭、工作崗位以外,人們把大多數時間放在公園裡,成為生活幸福指數的一部分。公園成為城市情緒的一種晴雨表。公園成為城市尊嚴的象征。現在北京有21座歷史名園,如果沒有頤和園、天壇這些歷史名園,大傢想一想北京會是什麼樣子。這個說法也不是我們的發明,我們去倫敦考察,倫敦有一個詞,倫敦的皇傢園林是倫敦的象征,倫敦如果沒有這些皇傢園林,倫敦將是黯淡無光的。一個城市如果沒有這些歷史名園,沒有這些園林,這個城市會失去很多色彩。外國人到北京來,長城、故宮、天壇、頤和園,特別是頤和園成為中國園林的卓越水平的代表,是人間的天堂,英國的前首相說,頤和園就是我腦子想象當中的天堂。

  這是南樹北移,冬天給它穿防凍衣的景象。我們看到很多這樣的例子。

牛鳳瑞中國房地產調控何去何從

  建設公園體系。公園的發展方向,公園作為單個主體,在城市裡群星燦爛,然後要建設公園體系。公園體系,狹義公園包括歷史名史、遺址保護公園、現代城市公園、文化主題公園等等9類。廣義公園體系包括濕地公園、農業觀光園等等公園體系。公園城市時代既是新時代公園發展的現象,也是城市公園發展的必然結果。

  早在19世紀中葉,歐姆斯特德原則的出現和美國紐約中央公園的建設,孕育瞭公園城市的理念。之。1977年《馬丘比丘憲章》指出,現代建設不是著眼孤立的建築,而是追求建成後環境的連續性,即建築、城市、園林綠化的統一。

  現在很多企業都說要做強做大,但是究竟應該怎麼去做大做強呢?假定需要做到100億,從業人員要達到3144人,勞動生產率人均35萬,管理者是318萬。如果年產值要做到一千億的話,從業人員需要28.571萬人,管理人員要達到3.144萬人。這樣就要算一下,我們的企業在發展過程當中,有沒有這樣的實力,有沒有這樣的準備。

  突出文化的意義。公園園林的靈魂是什麼?有人說是生態。去年我在上海講課,上課讓我講文化建園,文化是公園的另滾,生態是公園本身的一種屬性,我們提出來要以人為本,不斷完善綜合功能,新建公園要切實保證文化娛樂、科普教育等等功能,要突出人文內涵和地域風貌,有機融合文化、歷史、藝術、時代特征、民族特色、傳統工藝等。突出公園的文化藝術內涵和地域特色,避免千園一面。

  一個企業沒有規模,就沒有話語權,沒有實力,就得不到尊重。任何一個企業在做大做強的這個問題上不要過多的討論,看你在什麼階段。你必須要進行頂層設計,看你戰略需要。過去由於我們的老板很多都是從基層打拼出來的,很多人都是認為過去建築市場形勢一片大好,我們的建築任務隨時都可以達得到。但是這幾年不行瞭,再受到過去說的不管白貓黑貓,逮著耗子就是好貓的形成,還有大魚吃小魚,快魚吃慢魚,等等等等這樣的觀念的影響。我們的企業在發展過程當中,註重的是規模、速度,註重的是如何把速度做快,沒有註重管理,沒有註重發展的質量,之所以到現在為止很多企業欲速則不達,你想快也快不起來。有很多企業到現在為什麼要倒閉,為什麼要重組,為什麼會被別人兼並。正是因為這些原因,你自己不夠強大,你自己沒有實力,付出瞭巨大的代價。

  《世界公園大會宣言》有這麼一段話:一個公園必須繼承該地域的地方景觀和文化,公園在整體上作為一種文明財富存在,必須保持它在所在地方的自然、文化和利時方面的特色。

  四是生態優先,保護優先。著力保護自然山體、水體、地形、地貌以及濕地、生物物種等資源和風貌,嚴禁建造偏離資源保護、雨洪調蓄等宗旨的人工濕地,嚴禁盲目挖湖堆山、裁彎取直、築壩截流、硬質駁岸等。原來什剎海每年都找我們跟公安局聯系車證,往外拉水草,硬質鋪裝以後出現瞭問題,水質污染,水草沒有瞭,甚至連蜻蜓等一些小動物都沒有瞭,水質嚴重污染,影響瞭中南海。最後想瞭很多辦法,種水草、浮萍,現在在北海裡也要搭建浮萍,實際都是杯水車薪,不解決問題。現在怎麼辦呢?在上遊紫竹院的水註進瞭湖裡,這都是災難,一定要防止不必要的硬質駁岸等,防止對環境造成破壞。

  園林文化是什麼?園林文化包羅萬象,但它的核心是什麼?我們前年在廈門討論這個問題的時候,我發表瞭一篇文章,園林文化的核心是境界文化信息,山水文化、建築文化、歷史文化等等,但是最高的是境界文化信息,人們到頤和園去,帶回來的是什麼?帶回來的是境界文化信息,而不是你在那裡買到瞭什麼東西。我們不要把這個東西搞亂瞭,有人說是演藝文化,有人說是體育文化,奧運會的時候,建瞭十個文化廣場,要把公園變成劇場,體育局買瞭器材,說要把公園變成體育場,我們搞亂瞭,其實要建的是境界的文化景觀。

  四是練好四門功課。分別是:規劃、設計、建設、管理。

  嚴格建設過程的管理。各地要保護好現有公園的基礎上,有序建設新公園,合理改造提升擴建老舊公園。

  規劃用瞭479個字,設計用瞭522個字,建設用瞭504個字,管理用瞭1535個字。管理是有始無終的大課題。

  五是設定瞭五級力度。一要、二保、三強、四嚴、五禁。

  謝謝各位。

  謝謝大傢。

  主持人:謝謝景長順老師帶來的精彩演講。下面請住房和城鄉建設部政策研究中心科研處處長周江老師,對於中國新型城鎮化與房地產業發展做出詳細講解。



  主持人:謝謝牛老師。在剛才牛老師就我們的房地產業做出瞭自己的見解。下面有請來自於北京市公園綠地協會秘書長、中國公園協會副秘書長、景觀雜志執行主編景長順老師,歡迎您。景長順老師演講的題目是建設部《關於進一步加強公園建設管理的意見》解讀。

  當前市場疲軟隻是我國房地產市場幾十年持續增長黃金時期的一種短暫的一瞬,是市場配置資源的一種動態形勢,把市場短期的疲軟視為拐點的來臨甚至崩盤的前兆,將是對房地產整體走勢的又一次誤判。這是我基本的看法,將來可以以事實為證。十多年來,我與房地產泡沫論、房地產拐點論爭論瞭十多年,但是實踐證明,我們沒有看到這種現象出現。

  我主要給大傢介紹三個方面的內容。一個是當前房地產市場的簡單運行的情況。二是未來城鎮化對房地產市場的影響以及房地產發展的趨勢。三是未來政策的簡單介紹和分析。



  我想重點說一下目前房地產市場的情況。從投資、供應、需求、房價、地價以及資金情況等幾個方面給大傢做簡單的介紹,首先是房地產投資的增速,這裡有一張圖反映的是固定資產投資增速和房地產開發投資增速的比較。2013年,房地產投資增速高於固定資產投資增速。但是從去年11、12月起,一直到今年,房地產投資呈現增速回落的趨勢,已經低於瞭固定資產投資的增速。回顧過去整個近十年的房地產發展趨勢,房地產開發投資一般都是高於固定資產投資的增速,今年以來的房地產開發投資增速低於固定資產投資增速,是不多見的現象。為什麼會出現這樣的情況呢?是因為供應、需求帶來的供需關系的變化,是有一定的聯系的。

  體現在整個供應上,反映的最突出的是新開工面積,包括住宅的新開工面積,同比呈下降的態勢,而且這個下降的態勢還比較大,1到6月份住宅的新開工面積是下降瞭19.8%,整個房屋新開工面積是下降瞭16.4%。6月盡管是下降的,但是數據比5月的情況還是要好一些,降幅有所收窄。但整個情況面臨著比較大的問題就是新開工面積下降比較快,新開工面積下降比較快,跟投資增速下降又是聯系在一起的。

  今年的銷售情況和去年的銷售情況形成瞭極端的對比。去年1到6月份,商品房銷售面積達到瞭28.7%的增速,商品房銷售額是43.2%的增速。到瞭今年1到6月份,這兩項都變成瞭負值,商品房銷售額是下降瞭6.7%,銷售面積下降瞭6.1%。從正的30%到40%的增速,變成瞭負的增幅,說明銷售面積下降比較快。房地產企業的銷售數下降,資金回籠就減慢瞭,資金鏈緊張,必然影響到繼續投入,就體現在剛才所說的新開工面積下降上。新開工面積下降,實際上帶來瞭整個房地產投資的增速的下降。在供應和銷售發生變化的過程中,大傢關註比較多的是商品房待售面積增加比較快的問題,住宅待售面積6月份比5月份相比,又增加瞭34萬平方米。

  這張表反映的是1到4月份、1到5月份、1到6月份的商品房的銷售面積、銷售額、待售面積的比較。從房價上看,今年的房價跟去年相比也有比較明顯的變化,我把今年上半年跟去年的情況做瞭比較,去年環比是上漲的,但是整個全年房價上漲環比是走緩的,環比漲幅是回落的。但是到瞭今年,房價環比已經有趨緩上漲的趨勢,到回落,到現在是小幅下降,這是環比。從同比來看,整個房價同比上升的勢頭,變成瞭漲幅趨緩,到瞭今年上半年變成瞭溫和的上漲。從環比來看,由過去的上升變成瞭小幅的下降,同比是由上漲變成瞭漲幅逐漸收窄,變成瞭溫和的上漲,可以進一步體現供求關系的變化。

  跟房價相關聯的就是土地的供需情況,從土地供需情況來看,構置面積和成交價款趨勢也是不一樣的,購置面積同比下降,而土地成交價款不僅沒有下降,反而是保持正的增速。所以今年說半年土地成交價格仍然是保持上漲態勢,跟我們的房價是形成瞭不同的走向。

  從企業的資金來看,開發企業的資金增速今年跟去年相比,也形成瞭鮮明的對比,去年全年開發企業銷售情況比較好,回款比較好,資金增速是比較快的。但是今年房地產開發企業6月份到位資金同比增長3%,增速比1到5月份回落0.6個百分點。

  城市公園內設置私人會所和高檔餐館,這已經引起瞭社會和領導的高度重視,習總書記有重要批示,中央紀委和黨的路線教育領導小組專門發瞭文要整治。住建部分別對19個副省級以上城市發電,要加強整治。1月15日派駐稽查組到全國六個城市進行調研。北京的龍潭書院,實際上是高檔餐飲的地方。上海美帆遊艇俱樂部也是這樣的。

  有的指標從現在來看是處於歷史的低點,一個是資金來源,從過去30%以上到位資金的增速,到瞭今年上半年,隻有3%的增速,說明資金前所未有的緊張。

  2014,中國房地產業、建築業、園林綠化發展高層論壇上午的議程到此結束,下午為大傢還安排瞭更精彩的演講。

  這兩個指標結合起來看,首先是整個供需關系有一定的變化,導致瞭銷售的下降、銷售的困難,銷售的困難又帶來瞭企業資金的緊張,企業資金的緊張導致瞭企業新投入、投資減少,增速減緩,新開工面積下降,形成瞭這樣一條變化鏈。在這個的同時,我們對房價和地價的變化可以看到,今年上半年住宅價格和地價跟過去相比,走出瞭不同的走勢。過去我們看到的是地價漲房價也在漲,但是今年上半年的情況有所不同,住宅的銷售額是下降瞭10.2%,但是銷售面積是下降瞭9.2%,銷售額的下降快於銷售面積的下降,說明背後的平均銷售價格是在下降的。另外,土地成交價款是保持增長的,但是同時購置面積是在下降的,這就說明土地價格是在漲的,在上半年土地價格和地價是走出瞭不同的走勢,這個也是跟之前有明顯的不同。

  我前兩年去南寧,從越南引進的幾棵大樹,栽在廣場上,局長告訴我有七棵,活瞭一棵。

  從這樣的情況來看,這樣供需關系的變化,我個人還是覺得是處於中短期的調整,並不是因為整個房地產發展的長期性的因素發生瞭變化,從這個角度來說,從去年下半年到今年的調整,還是處於調整期的變化,調整的幅度有可能是比2011年的調整要大,但是比2008年的調整幅度要小。

  第二部分,城鎮化對住房和房地產的影響。去年到今年的變化是中短期的變化,主要是供需關系之間的對比發生瞭變化,從長期來看,影響我們住宅和房地產的積極因素依然存在,這個積極因素是城鎮化,在這個大的中長期的因素沒有發生變化的情況下,房地產的中長期的趨勢也不會發生大的變化。

  城鎮化對房地產的影響。有四個影響。

  一是切實加強對新建、改建、擴間公園項目從招投標到竣工驗收過程。

  2,城鎮化中伴隨人口流動,外來人口、農村轉移人口和城鎮新就業職工住房需求日益突出。隨著住房問題最急需得到解決,我們認為主要有三類人,第一是外來人口的住房問題,二是農村轉移人口,三是城鎮裡的新就業職工。能不能在城鎮化的進程中解決這三類人的住房問題,是關系到我們能不能夠有效的轉化城鎮化帶來的住房需求,推進城鎮化紮實前進的重要支撐。流動人口繼續呈現增加趨勢,且住房水平相對較差,低收入比例較高。

  3,城市規模結構和人口分佈變化對住房規劃佈局提出新的要求。外來人口和流動人口集中城市的住房保障壓力較大,城鎮化過程中伴隨郊區化現象,部分特大城市和大城市人口和住房需求外溢,城市群發展影響房地產需求分佈。

  再看投資和投機性購房問題。我國一直有投資率過高是經濟過熱的推手之說,現在我們又有調結構穩增長的調控方向。其實我們應該看看,就投資而言,它始終是一個內需,而且今天的投資是為瞭明天更好的銷售。大傢把投資問題看得過窄瞭,改善民生的政策導向是什麼呢?你今天擴大瞭投資,明天就增加瞭有效供給。租房是分期消費,購房是一次性支付,分期消費。如果把購買住房統一為消費,則我國的消費率該提高七到八個百分點。我幾年前寫過這個文章,好象也沒有人批評,但是也沒有人贊同。投機作為一個貶義的詞,以前投機倒把罪被列為經濟犯罪,後來不用瞭,改革開放以後被取消瞭,但是在房地產業被高頻的使用。在市場交易火爆,房價快速上漲時期,投機、投資性的購房無異於火上澆油、推波助瀾,令購房者生厭,令道德傢們義憤。被政策禁止,也很少有人說不。但是仔細想來,投資和投機性的購房,又不是十惡不赦,一無是處。我做一個簡單的分析。

  三,城鎮化過程中房地產業發展趨勢。

  二是栽植本地區苗圃培育的健康、全冠、適建地貸款台南關廟建地貸款齡的苗木為主,堅決制止移植古樹名木,嚴格控制移植樹齡超過50年的大樹,嚴格控制未經試驗大量引進外來植物,嚴禁違背自然規律和生物特性反季節種植施工、過度密植、過度修剪等。

  同時我們還有一個統計,企業管理比較好的企業,如果做到100個億,企業的管理人員大概需要1430人的規模,但是平均勞動生產力能夠達到650萬到700萬,就是一個人一年的產值可以達到這個數字。但是如果管理得不好的企業,一年要達到100億的產值,需要的管理人員是五千萬,勞動者的平均生產力隻有200萬。可見管理的好和管理的不好差別是三倍之多。

  為瞭規范公園的管理,保障城市公園的公共服務屬性,城建司全面啟動公園內配套服務項目經營管理的政策研究,要規范公園的經營。

  如果投機投資性的購房,資金來源合法,購銷手續合規,這就是正常的行為。所以我們不要再限制投資投機性購房,而是應該指向資金來源是否合法,應該割斷銀行的資金進入投機投資性炒房的鏈條的渠道,而不是對他的行為本身進行限制。

  從去年到今年,房地產信托,房地產私募基金,乃至REITs,都逐漸成為大傢關註的焦點,不同的企業,包括金融機構,已經逐步開始瞭在大資管時代下,房地產金融的創新,在這方面,過去幾年我們在房地產信托、房地產私募基金,包括REITs,都在積極探索,並且規模也在逐步擴大。

  從未來來看,在房地產金融方面,隨著房地產投資逐步從需求端轉向供應端,逐步從實物投資轉向虛擬投資,所以房地產金融方面的發展會成為我們的發展方向,具體來說,舉一個簡單例子,過去大傢投資房地產主要是買房,最多是買商鋪,未來的發展買房地產信托,買房地產私募基金,甚至買REITs可能是投資房地產新的方向。這就是金融化。

  其次是實體經濟,而非虛擬經濟,我們把房地產業是作為虛擬經濟來看的,是錯瞭。房地產產品是各種有形的建築物,房地產要素投入以後,要按照計劃完成建設,中間停擺,要經過很長時間才能恢復,不能像稅率什麼的調整立竿見影,房地產可不是這樣。房地產生產周期長,一般的項目從拿地到產品銷售需要經過兩年時間,而房地產市場時時刻刻都在發生著變化,政策出臺瞭之後,和房地產業、行業適應政策的滯後,兩種滯後的疊加,就決定瞭房地產市場密集出臺的效果。我呼籲要防止今後經濟形勢向好的時候,我們對房地產再度進行擠壓和打壓。

  服務化。從未來房地產的發展來說,過去房地產開發主要就是蓋房子,蓋房子還是以生產為主的企業,從生產的角度來說,我們要實現產業化、工業化、現代化,從另外一個角度來說,整個房地產企業也要實現新的轉型,這個轉型是什麼呢?逐步由一個生產型的企業變成一個服務型的企業,為什麼會發生這樣的變化?我覺得這跟我們城鎮化的發展,乃至跟房地產的發展是結合在一起的。過去我們房地產市場要解決的問題是,滿足大傢需求不足的問題,所以我們要趕緊蓋房子,滿足大傢日益增長的住房需求。我們的房子逐步進入瞭存量房市場,在未來來說,需要蓋的房子的數量可能是逐步減少的,比如說發達國傢存量房交易和二手房交易的租賃交易,是房地產交易的中心,在這樣轉變的過程中,實際上整個房地產業要逐步適應從過去的生產型向服務化轉變的過程。在這個過程中,有幾個方面的影響。一個是人口的流動,帶來瞭租房市場的發展。第二是在發展過程中,商業地產的持有經營,第三是住宅市場也呈現瞭存量化發展的趨勢。

  第一,形勢判斷。我國住房市場的基本面沒有發生變化,這是我的第一個判斷。現在人們說房地產的拐點到瞭,泡沫快崩盤瞭等等,這些觀點已經被實踐證明是不可行的。我國房地產市場70%的份額是住宅,住宅的供求關系決定瞭房地產市場的總體走勢。2014年以來,我國部分城市住宅市場銷售疲軟,庫存增加,一些區域樓盤降價促銷,或者以價換量,市場交易量和價格的同比、環比,或者下降,或者增幅下行。這種現象是多種因素綜合作用的結果。

  從發達國傢來看,比如美國2012年存量房和新房的交易量的對比,存量房交易占瞭93%,新房交易不到10%,隻有7%。

  最後一部分簡單給大傢介紹一下未來的政策。從未來的政策情況來看,實際上我們的房地產要解決三大方面的問題。一是住房水平不平衡及住房財富效應加大收入和貧富差距。二是補充城市之間發展分化,新城建設、住房供應與人口需求錯位的問題。三是地方財政對土地出讓、地方經濟對房地產的依賴使穩增長更加困難。我們需要站在更高的角度,從整個城鎮化的角度來看這個問題,從房地產市場之外,來看這個問題。

  我個人學習三中全會,包括城鎮化工作會議的精神,我看到中央有些文件裡面的一些決策,實際上對這三個問題是有所考慮的。比如三中全會提到,加快房地產稅立法並適時推進改革。包括全面放開建制鎮和小城市落戶限制,有序放開中等城市落戶限制,合理確定大城市落戶條件,嚴格控制特大城市人口規模。還有棚戶區改造。中央已經意識到瞭這三個矛盾,並且有針對性的提出瞭改革的措施。

  第五,分類調控,市政府應該具有主導、主體地位。我國的房地產市場分化加劇,其實我國房地產市場一直處於分化中,隻是在目前這種市場低迷的情況下表現更加突出而已,強調分類調控是適應形勢、與時俱進。我國地域遼闊,各地資源稟賦非常大,發展也非常不平衡,所以在一般情況下,是地方政府對本地房地產市場信息的把握比中央政府更充分,這不用論證。我國現在有幾百個城市,兩千多個縣城,中央政府可能用一個政策來解決這麼千差萬別的、錯綜復雜的中國市場問題嗎?不可能。所以我們要把調控的主導權、主動權、主體地位交給地方政府,對地方政府來說,省市政府、省區政府,大的可能幾百萬人,省內各個地方差別也非常大。所以房地產市場調控的主體在縣和市,可能是縣級市,也可能是地級市。鄉鎮政府比較小,沒有相應的調控和整合資源的能力。

  第一是從供應體系上來說,如何完善現有的供應體系。現有的供應體系簡單的說就是兩條腿走路,一個是對中低收入,通過住房保障解決,對高收入的可以通過市場來解決,中間有一個夾心層,既不屬於住房保障的范圍,但是又通過市場難以解決,這部分怎麼辦呢?從完善未來的供應體系來說,要解決中間的部分的住房問題,主要是要想方設法對他們滿足自己的住房需求給予支持,這個支持包括我們提到的一些共有產權住房等等。這是從整體思路上看的,要完善住房供應體系,要解決中間層夾心層的問題。

  第二是分類調控和長效機制,討論的比較多,我個人不再重復。從未來來說,在調控之外,可能更多的要註意稅收和信貸政策的影響,包括通過房地產稅的改革來調整不同的傢庭對住房的占有。

  這種特級企業為什麼會倒閉呢?第一,資金鏈出瞭問題。比如它在安徽的一個項目,是經營管理出現瞭問題,再就是資金不到位。這種情況告訴我們現在的中國企業,在這樣的一種情況下我們該怎麼辦?不僅僅是我們這樣的一般的中小企業和剛才我講的特級企業會這樣,前不久李克強總理跟六傢國有企業的老總召開瞭座談會,其中就有中建的董事長。在這個座談中當中他談到,我們原來註重的是高端市場,主要是承接高端市場的項目,都是一些高精尖、高大上的項目,現在他們已經把註意力放到中低端市場。這個問題告訴我們,中央企業、特大型企業都把他們的眼光放到中低端市場上來瞭,可見這個市場競爭有多麼的激烈。在這樣的情況下,中小型企業該怎麼辦呢?出路在什麼地方?在這樣的環境下,我們必須要想一想怎麼辦,我們必須要轉型升級,才能為企業插上騰飛的翅膀。我們一定要註意到現在的情況不允許我們有絲毫的疏忽和大意,不然你也可以成為一個犧牲品。

  管理者首先要管好自己,以身作則,然後才能去領導別人。一個國傢如果沒有嚴明的法律和制度,就不會長治久安。一支軍隊,如果沒有鐵血般的紀律,就沒有強勁的戰鬥力。一個企業,如果沒有先進的管理方法,就會成為一盤散沙。即使有優秀的管理方法,如果員工責任心不強,沒有很好的執行力,企業也不會有太好的發展前景。

  住宅存量戶均達到1.02套,很多人也炒作這一點。但是內涵是包含著25%左右的平房,以及相當比例的危舊房在內,這就是我們的1.02套的內涵。因此這1.02套不能作為我國住房過剩的論據。住宅存量整體過剩,與社會主義初級階段的基本特征相違背。如果一年有1500萬到2000萬農村人口進入城市,人均20平米,那就是3億到4億平米住宅需求。但是據我們統計,城鎮現有人口人均住房面積每年平均提高1平米,那就是7億多平米,兩者加起來,是10個億,還不包括現在進行的拆遷、舊城改造等等危舊房屋的改造。


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  如位於寶山大場板塊的某新盤,本月新開盤一批房源。截至3月23日,僅有19套簽約成交,成交均價為26721元/平方米。而在去年年中該樓盤推出一批房源後,一個月內就簽約70套,成交均價為26598元/平方米。可見,在新增供應房源售價無明顯漲幅的情況下,銷售開始變得緩慢瞭。此外,還有不少中低端項目開盤以後仍然是"白板",如嘉定的某樓盤,記者發稿時距該樓盤拿到預售證已有半個月,但網上房地產仍未見簽二胎房貸 二胎房貸流程怎麼貸款比較會過件約。

  2月個人房貸環比增幅減少



  優惠項目數量持續縮減,一方面或受今年年初各銀行貸款持續緊縮影響,在購房者加劇觀望心態及後續銀貸市場不明的環境下,比起大手筆促銷吸引眼球,開發商或更傾向試探市場的走向。另一方面,樓市小陽春總體成交並不理想,剛結束的春季房展會亦人氣慘淡,然而3月樓市預售量卻保持在較高水平,或說明在此環境下,開發商依舊有著很強的入市意願,若4月樓市依舊不溫不火,不排除開發商將逐步加大優惠力度。

內容來自sina新聞

  外環外是"打折優惠重地"

  雖然近期全國各地新房降價潮傳聞不斷,但滬上新房市場卻一直堅挺,成交頹勢不敵漲價熱情。漢宇地產市場部稱,即便沒有小陽春行情,新房市場漲價勢頭仍然不可避免。產品類型上,以首置首改戶型為主,以郊區低總價剛需產品推盤為主是上周開盤項目呈現的整體特征。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-03-30/08272666691.shtml

  各銀行現在基本已取消首套房貸首付8.5折優惠利率,恢復至基準利率,加上去年底二套房貸首付比例也由6成提高到7成,使得部分房產交易卡在瞭貸款上。據央行上海總部報告顯示,2014年2月,上海市本外幣個人住房貸款增加56.9億元,環比少增59.7億元,不過同比仍多增21.2億元。

  上周開盤項目數為3月集中入市高峰。其中2個項目為純新盤,占比14%,其餘均是老盤新推。本周預計開盤的依舊以剛需房為主。價格方面,公教信用貸款延續上月漲價態勢,漲價樓盤數量有瞭1成左右的增加。

  德佑地產研究總監陸騎麟認為,2月上海個人房貸增幅環比回落的原因,扣除春節假期因素,主要是因為第一季度信貸政策偏緊,放款時間延長,導致個人房貸數量減少。同時,二套房首付比例上調不久,多傢銀行在年初陸續取消首套房優惠利率,增加瞭客戶購房成本,尤其是剛需群體,影響面較大。往年的第一季度信貸寬裕,然而今年進入3月份仍延續去年末偏緊的政策,預計交易量下滑將延續到第二季度。

  整體來看,上周較多樓盤開盤優惠幅度有所增加,較多樓盤采取多層優惠方式,營銷活動較為豐富;開盤形式搖號和按認籌順序選房各半。據預計,上海4月份將有133個盤打折優惠,環比3月減少25%。從4月份打折優惠項目所處的環間位置和區縣分佈來看,外環外區域仍是打折優惠的重點區域,打折優惠樓盤共計86個,占比全市74.78%,大幅領先其他環線,中外環間和中內環間分別有17和7個樓盤給出瞭優惠,而內環以內僅5個樓盤有優惠。從打折區域上來看,嘉定區位居榜首,其次排序為浦東,寶山和青浦同居第三。在銷量環比下跌的情況下,剛需盤仍是市場主力。

  3月30日消息:據相關媒體報道,上海(樓盤)已經逐漸進入氣象意義上的"春天",但上海樓市的"暖春"似乎還並不明朗。雖然從上周開始,共有14個項目開盤,掀起3月入市高峰,但與此同時信貸政策偏緊,放款時間延長......房貸政策對於樓市的影響也逐步顯現。非常依賴貸款的剛需購房者放緩瞭腳步,一些中低價剛需樓盤成交也跟著放慢瞭。業界認為,盡管目前樓市的外部環境看似處於僵局,但從近兩周剛需盤火爆局面來看,隻要有合適樓盤,加上適當優惠,對購房者而言都會構成較大的吸引力,購房者觀望時間不會很久。

  分析人士指出,本次"兩會"並未過多提及房產調控政策,市場房價比較趨穩,經過一段時間後,市場將逐步消化調控消息,隨著剛需族的逐步入市,房價會逐步走出冰凍階段,逐漸復蘇。因此,在兩會結束的這半年內入市,都是不錯的時機。



滬樓市暖春尚不明朗 成交表面放緩剛需暗自洶湧

  首當其沖受到影響的就是剛需樓盤,因為買這些中低端樓盤的多數是首次置業購房者,他們十分依賴貸款。而今年開始,房貸利率的收緊,銀行資金面的緊張,直接加大瞭購房者的購房成本。據網上不完全控數據顯示,3月1日-23日,網上房地產最低報價在3萬元/平方米以下的樓盤共有23個項目,供應面積合計53.65萬平方米,而此期間單價在3萬元/平方米以下的樓盤成交量為41.03萬平方米,不少中低端項目的成交表現乏力。


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  盛來運指出,從8月份發佈的70個大中城市數據的變化來看,有些問題需要進一步研究和重視。房價的表現出現瞭分化,一線城市房價漲得更多,二三線城市漲幅不是那麼大。



國傢統計局目前房價現分化 一線城市漲更多

  國傢統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長盛來運今日表示,目前房價表現出現瞭分化,一線城市房價漲得更多,二三線城市漲幅不是那麼大。同時,很多"地王"的產生並不是房地產行業的領軍企業在拿地,需研究這些問題,從而進一步完善房地產調控的政策和機制。

  國傢統計局公佈的數據顯示,2013年1-9月份,全國房地產開發投資61120億元,同比名義增長19.7%(扣除價格因素實際增長19.7%),增速比1-8月份提高0.4個百分點。1-9月份,商品房銷售面積84383萬平方米,同比增長23.3%, 增速比1-8月份回落0.1個百分點;商品房銷售額54028億元,增長33.9%,增速比1-8月份回落0.5個百分點。

  對於目前的房價形勢,盛來運表示,22日將發佈9月份70個大中城市的房價數據,到時候對房價的變化會有更清楚的認識。

內容來自sina新聞

  對於目前"地王"現象,盛來運表示,很多不是房地產行業的領軍企業在拿地,這些問題需要研究,從而進一步完善房地產調控的政策和機制。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-10-18/142724575二胎房貸銀行利率0土融台中神岡土融4.shtml

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??22省份收入增速跑贏GDP 收入分配改革顯成效

??國傢統計局數據顯示,前三季度全國城鎮居民人均可支配收入22044元,同比名義增長9.3%,扣除價格因素實際增長6.9%。

近期,中國各地前三季度居民收入數據陸續公佈。據記者不完全統計,截至11月4日,全國已有28個省份公佈瞭前三季度城鎮居民人均可支配收入,其中,上海、北京、浙江城鎮居民人均可支配收入均超3萬元,上海以35769元排名榜首。此外,22個地區的增速跑贏瞭當地的GDP增速。

內容來自sina新聞

??記者梳理發現,除瞭黑龍江、內蒙古和甘肅外,其餘28個省份已經公佈前三季度居民收入數據,其中,上海、北京、浙江、江蘇、廣東、天津、福建這7個地區的城鎮居民人均可支配收入超過瞭全國水平。

??其中,新疆增幅最高,達到10.5%,其次是青海,為10.1%,貴州第三位,增幅為9.9%。西藏增幅暫時最低,為8.5%。

??統計數據顯示,東部地區的城鎮居民人均可支配收入水平總體上大大超過西部地區,但西部地區的收入增幅總體上超過東部地區。

??在這28個地區中,上海、北京和浙江的城鎮居民人均可支配收入都超過瞭3萬元大關,其中,上海最高,達35769元,北京(32322元)排第二,浙江(30864元)第三;青海暫時排在末位,僅為16463.24元。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-11-05/08355935559751600752271.shtml

??新疆居民收入增幅最高 12省份增幅超全國水平

??從收入增幅來看,新疆、青海、貴州、江西、遼寧、湖南、湖北、重慶、四川、安徽、陜西、吉林這12個省份的城鎮居民人均可支配收入增幅超過瞭全國水平。福建、廣西和河南則與全國水平持平。

22省份收入增速跑贏GDP 收入分配改革顯成效

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??上海人均可支配收入排第一 京滬浙均超3萬元

??數據顯示,除瞭貴州、重慶、福建、陜西、天津、西藏外,其餘22省份的城鎮居民人均可支配收入增幅均跑贏當地的前三季度GDP增速。

??中國人民大學財政金融學院副院長趙錫軍在接受中新網記者采訪時表示,在經濟下行壓力較大的背景下,各地居民收入保持較快增長是一大亮點。這說明政府大力推進收入分配制度改革、提高最低工資標準和勞動力報酬,提升社會保障水平以及努力擴大就業在不斷顯現成效。

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??人社部公佈的數據顯示,截至今年9月底,全國共有17個地區調整瞭最低工資標準,平均調增幅度14.1%。此外,24個省份提高瞭城鄉居民基本養老保險基礎養老金標準。






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內容來自sina新聞

  隨著新型城鎮化的進一步深入,房地產行業盈利模式轉型迫在眉睫,以產業聚集為特征的園區產業開發,即產業地產,已成為越來越多地產企業追逐的對象。

  分析認為,組團式發展的產業新城,作為工業化、城市化和農業現代化協調發展的新興載體,在未來必將成為中國城鎮化的一個重要路徑。

  分析指出,產業地產成功與否,關鍵看其與產業的結合程度,在多大程度上能夠真正有效地扶持、引導、孵化產業,服務於實體經濟。在這方面,國有企業具備先天的政策優勢,具有強大的產業引導和資源調動能力,但在市場化程度方面,遠不及民營企業的嗅覺敏銳,民營企業則首先要解決的是生存和利潤問題。

  近日發佈的一份《中國產業地產30強榜單》顯示,目前的中國產業地產市場呈現出一種紛繁蕪雜、難以名狀的混沌狀態,形形色色的產業地產商,商業模式迥異,所處發展階段極不均衡,甚至有不少依然處於政策和法律的邊緣地帶。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2013-12-23/08422548420.shtml

  去年11月底,萬達4天內以33億元的代價接連競得通州兩塊地,用於投資建設萬達通州文化產業園綜合項目。該項目占地90公頃,總建築面積120萬平方米,總投資達260億元。這是萬達涉足文化產業地產的又一投資動作。

  綠地集團董事長張玉良透露,綠地繼此前與東航集團就空港產業園開發等啟動戰略合作後,還與菜鳥、正大等多個行業龍頭企業進行瞭合作洽談,希望充分整合上下遊產業資源,借助與一批產業巨擘的合作及成熟產業項目的引入構築平臺模式。

 產業地產攻堅戰

  北京的亦莊開發區和河北的固安開發區,目前已成為較為成功的產業新城建融基隆中山建融和新區的典型案例。這種"宜工、宜商、宜居"的產業新城,不僅能夠有效緩解人口、交通、資源、環境方面的壓力,也更有利於土地的集約化利用和產業的集群式發展,促進第三產業和區域的均衡發展,使城鎮化變得更富有活力和動力。

  仍處在探索和效仿階段的萬通地產,是中國目前在業務形態和經營思路上走得最遠的本土產業地產投資運營商。繼攜手TCL高調進軍產業地產後, 萬通在去年又與匯源簽署瞭一份工業地產合作備忘錄,宣佈對匯源集團旗下工業地產資源進行整合。

  10月18日,由綠地集團投資開發的海口綠地空港產業城、五源河旅遊文體中心項目正式啟動,綠地正將產業地產作為房地產主業轉型升級的主攻方向加以推進。

  據悉,綠地企業內部正深化細化產業地產模式研究,重點開展金融產業、文化產業、泛港經濟、高科技產業等四大產城一體開發模式的專題研究,為產業地產開發運營提供支撐。

  產業地產在發展模式上追求的是經濟、社會資源價值最大化,而不是企業價值的最大化。

  萬達的動靜則更引人註目。9月22日,萬達總投資額超500億元人民幣的青島東方影都項目正式啟動,產業園將以影視產業為核心,涵蓋旅遊、酒店、商業等多功能的大型綜合性文化產業項目,成為全球投資規模最大的影視產業項目。

  除瞭萬科、招商地產、綠地、世茂、萬通等傳統地產商大舉進軍產業地產外,像國美、蘇寧、阿裡巴巴等電商也毫不掩飾其進軍物流地產領域的野心。

  除瞭擁有得天獨厚的資本、規模和品牌優勢的傳統房企,像彰化機車借款免留車張江高科、東湖高新、華夏幸福以及聯動集團等產業地產商,也正在這一領域繼續探索和深耕。

  與此同時,傳統零售商和電商也加緊瞭進軍產業地產的步伐。據悉,國美系的北京鵬潤地產控股有限公司在沉寂多年之後,正在以國美的零售業務為支點,大舉進軍物流地產。與國美同步,9月12日,蘇寧正式對外推出瞭平臺開放的雲商戰略計劃,預計未來在全國打造的300餘個蘇寧廣場將成為線下實體連鎖開放平臺的核心組成部分。

  事實上,產業地產對開發商的資金實力、後期招商能力的要求之高,成為實力不足的中小開發企業進入產業地產的門檻。而資本平臺的缺失,也成為產業地產持續發展面臨的關鍵問題。

產業地產模式突圍如何獲得資本後盾成攻克難關

  然而,產業地產前景光明,現狀卻令人擔憂。除瞭產品的快銷、慢銷,以及長短周期的結合外,金融如何整合成為現在困擾產業地產開發商最重要的問題。項目前期的資金投入大多數隻能通過融資平臺完成。目前,全國工業用地相對充裕,缺乏的是資本實力的強力支持。產業園區不可能一開始就賺很多錢,需要很長時間的培育升級,如果沒有資本平臺的保證和支撐很難撐到最後。因此,如何尋求強大的資本後盾成為產業地產需要攻克的難關。

  據悉,由於張江的先發優勢和國傢級政策的大力扶持,張江模式曾經是中國產業園區的執牛耳者。新三板、自貿區效應和對外模式輸出讓張江高科依然有一定的發展後勁,但市場化運作不足、產業引導中行政意識影響過強、重資產導致收益率不足都是潛在的隱患。以辦公廠房的大規模產銷而迅速擴張的聯東集團,則面臨著如何提升盈利水平和產業運營能力的問題。

  在尋求資本支持方面,上市可以說為華夏幸福插上瞭資本之翼,使其迅速成長為產業新城的代表者。而大規模的外地擴張能否成功復制固安的模式還需要時間的檢驗,後續的產業引導、運營、服務、升級能力的提升也迫在眉睫。

  業內人士分析指出,產業地產與傳統商業地產的最大區別在於目標客戶不同,商業地產的客戶是商傢,而產業地產面對的客戶是政府與企業。產業地產在發展模式上不同於其他開發商,追求的是經濟、社會資源價值最大化,而不是企業價值最大化,其在將地產與其他資源整合的基礎上,更註重產業環境營造和軟環境建設,以及對區域產業升級的助力。

  開發熱潮再現

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??《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第二條規定:出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。故對於出賣人在商品房預售合同“商品房銷售依據”一欄的空白處未填寫任何文字的默示行為,在法律沒有明確規定時,不宜將出賣人的默示行為等同於故意隱瞞而直接認定商品房預售合同無效。



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買一手房時註意看預售許可證明

??《商品房買賣合同解釋》第九條第(一)項規定:出賣人訂立商品房買賣合同時,故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明,導致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。其中“故意隱瞞“是指出賣人故意向買受人提供取得預售許可證明的虛假事實,或者在買受人詢問時故意隱瞞未取得預售許可證明的事實,隻是買受人陷入錯誤意思表示的行為。針對出賣人故意隱瞞未取得商品房預售許可證明的行為存在主觀上的惡意,我國法律制定瞭賠償性懲罰的規定,對此買受人可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

??最後,戴法官提醒廣大市民,購買商品房時應特別註意商品房的預售許可證明。我國采取商品房預售許可證明公示制度,買受人在購買商品房時應盡到註意義務,對出賣人是否取得預售許可證明應當進行必要的查詢以規避不必要的法律風險。




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??商品房開發商在簽訂商品房預售合同時“商品房銷售依據”一欄經常為空白,未填寫任何文字的情形,能否將出賣人的默示行為作為故意隱瞞呢?越秀法院戴法官將為你解答。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-10/07315980842223158477672.shtml

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  【點擊報名】12月14日新浪樂居帶您免費看京城50熱盤

  內容

  現狀 分類稅制下難按傢庭征收

  國務院參事、中央財大稅務學院副院長劉桓:

  消費稅 現狀

  分類稅制主要根據收入來源進行扣繳,不需要將各種收入項目按納稅人進行匯總,同時這種模式沒有直接涉及教育、贍養老人、撫養子女等專項扣除。因此在分類稅制下,難以按傢庭征收。

  國務院參事、中央財大稅務學院副院長劉桓:

  消費稅改革涉及廣大消費者切身利益,應以奢侈品和高污染產品納入征稅范圍,作為改革的兩大推動方向。但對於最終會牽涉百姓購買力的稅率問題,應該充分測算謹慎制定。

  涉及購買力的稅率應謹慎制定

稅制改革 百姓買房買車有望稅前扣除

  在生活中我們經常可以看到這樣的情況:同樣拿著一萬塊月薪的白領,有的光棍一個,沒有贍養壓力,房子無貸款,活得很輕松;而有的卻要贍養父母,養活妻兒,甚至還有房貸在身,日子緊巴巴。兩個生活負擔截然不同的傢庭,卻繳納著相同的個稅,稅負明顯不公。

 聲音

  中國政法大學財稅法研究中心主任施正文:

  此前,財政部部長樓繼偉指出,下一步個稅的改革方向是,由目前的分類稅制轉向綜合與分類相結合的稅制,在對部分所得項目實行綜合計稅的同時,將納稅人傢庭負擔,如贍養人口、按揭貸款等情況計入抵扣因素,更體現稅收公平。

  過度消費有待控制

  綜合個稅制度無技術難題

  個稅綜合稅制後,有望實現"富人階層多交,中低收入階層少交",個稅綜合稅制不存在技術難題,隻要實現金融和稅務系統的信息共享機制,就可以掌握基礎信息。同時,針對一些富人階層現金交易量大的問題,可以出臺配套政策,對現金使用進行適當的限制。

  百姓生活支出有望獲建融台中大雅建融得一定扣除

  《決定》將使我國此前有所停滯的個稅改革向更為廣闊的空間推進。這或許意味著百姓買房買車等支出,有望在繳納個稅前獲得一定的扣除,降低個人的個稅負擔。

  稅改篇

 聲音

  為瞭控煙,世界上絕大多數國傢均對其課以重稅。我國自2009年實施的煙草消費稅就規定,價格70元/條(含)以上的甲類卷煙稅率調整為56%。事實上,在世界各國控煙的方式中,提高稅率是最有效的方法之一。稅率提高後煙價被抬高,年輕人、未成年人及低收入者戒煙少吸煙的幾率比其他吸煙者高2倍-3倍。這次《決定》表示,調整消費稅征收范圍、環節、稅率,把高耗能、高污染產品及部分高檔消費品納入征收范圍。同樣是起到"劫富濟貧"的調節作用,奢侈品並非生活必需品,而且替代品很多。一旦把高檔消費品征消費稅的范圍擴大,對奢侈品征稅,意味著富人將要為自己的奢侈性消費支付更多稅收,從而更好地進行財富的二次分配。

  《決定》提出,逐步建立綜合與分類相結合的個稅制度,就是針對稅負公平出發的。國際上,個稅稅制模式大體有三種:分類稅制、綜合稅制、綜合與分類相結合的稅制。我國目前實行的是分類制,存在的問題是,缺少綜合收入能力的評判,工薪階層工資薪金所得實行代繳代扣,很少流失;而高收入群體收入來源多、征管難度較大,稅收流失多。這導致社會不同收入階層的稅負不均衡,不合理。

  個稅 關鍵詞 深化稅收制度改革

  ●深化稅收制度改革,完善地方稅體系,逐步提高直接稅比重。●調整消費稅征收范圍、環節、稅率,把高耗能、高污染產品及部分高檔消費品納入征收范圍。●逐步建立綜合與分類相結合的個人所得稅制。

內容來自sina新聞

  中國社科院財經戰略研究院稅收研究室主任張斌:

  可節約資源,限制奢侈消費

  消費稅可以限制煙酒等危害健康產品的過度消費,可以節約資源能源,如擴大部分高耗能、高污染產品的征稅范圍,也兼具限制奢侈消費功能。建議下一步除將高檔消費品納入征稅范圍,還應向一些高檔娛樂和高檔消費品消費行為征稅。

  稅收制度改革(簡稱"稅改")的一舉一動始終引發社會的高度關註。15日公佈的《中共中央關於全面深化改革若幹重大問題的決定》(下稱《決定》)提出的稅改問題,民眾首先想到的就是個稅。《決定》提出逐步建立綜合與分類相結合的個稅制,專傢指出,未來不可能再按目前個人工資進行適當扣除後征收,會逐步轉變為以傢庭為主的綜合征收模式。而另一方面,擴大消費稅征稅范圍,將部分嚴重污染環境、過度消耗資源的產品及部分高檔消費品等納入征稅范圍,也將涉及廣大消費者的切身利益。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-18/12002499912.shtml

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??“今年買房估計還不如存銀行,但存銀行也沒啥收益。現在炒股肯定比買房子來得劃算。”陳小姐對《第一財經日報》記者說。

??廣州一傢地產商人士對本報記者分析,整體上看,目前房價不可能出現明顯反彈,但在一系列樓市新政後,未來不同城市之間將出現明顯分化。所以未來像一線城市和廈門、南京等二線核心城市的核心地段,仍值得看好。

??國傢統計局18日發佈的11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示瞭上述信息。

??數據顯示,11月份70個大中城市二手房環比上漲的城市均集中在一、二線城市,其中北京、上海、廣州、深圳等4個一線城市環比無一下降。

??除廈門和鄭州,其他68個城市已低於新車貸條件二胎年息1年前:平均同比跌幅達3.73%。

樓市僵局今年買房估計不如存銀行

??國傢統計局城市司高級統計師劉建偉分析,11月份70個大中城市新建商品住宅成交量較10月份有所放大,為年內新高,房價環比降幅進一步收窄。

??在廣州番禺工作的朱小姐11月剛在廣州南沙新區購入瞭一套66平方米的兩房,單價在1萬元出頭。近期,包括南沙在內的廣東自貿區剛剛獲批,南沙的房價也有看漲之勢。“感覺現在入市還是不錯的,起碼保值。”

??與去年同月相比,價格下降的城市有68個,上漲的城市有2個。漲幅最高的是廈門,漲幅為3%,最低的是另一個副省級城市杭州,下降9.9%。



??在廣州天河一傢券商工作的陳小姐,今年4月賣掉瞭自己的單身公寓,把資金都投入瞭股市。如有購房問題可咨詢400-606-6969

??不過,在一系列救市新政後,一二線城市的樓市漸有回暖之勢。

??與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有67個,持平的城市有3個,比10月份增加瞭2個。

??上海易居房地產研究院研究員嚴躍進分析,自2012年6月份以來,70個大中城市房價連續上漲23個月。今年5月份開始,房價指數出現環比下跌,6~8月份跌幅開始擴大,9~11月份跌幅開始收窄。

??春江水暖鴨先知,二手房市場是判斷未來走勢的一個風向標。

??中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》分析,68個城市同比下調,創造瞭2010年公佈房價指數來的歷史紀錄。目前房價下調的趨勢依然持續,房價的全面下調起碼要維持到2015年第一季度以後。

內容來自sina新聞

??今年前11個月,中國絕大多數大中城市的房價仍呈負增長。

??嚴躍進分析,當前房價依然位於“過冷”區間。但總體上看,看跌情緒在進一步淡化。

??附表 70個大中城市新建商品住宅(不含保障房)價格變動(環比)

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資料來源:本報整理

樓市僵局:買房不如存銀行?

??

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-12-19/08395951505772298164924.shtml


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  而股價方面,上半年房企也是整體低迷,難以對大盤形成支撐。房地產開發投資增速開始放緩,持續回落的住宅成交市場向房地產開發市場傳遞消極信號。



  "不僅是中小型房企,對於A股市場的標桿房企來說,各項財務指標也出現下滑。"上述機構首席市場分析師張大偉如是告訴南都記者。而從"招保萬金"的銷售金額和銷售面積來看,除萬科外,其他三傢的銷售金額和銷售面積均出現雙降。



  采寫:南都記者陳琳琳

內容來自sina新聞

  萬科預計,行業集中度有很大的提升餘地。美國前五大開發商的市場占有率2010年為18.1%,而國內前五大開發商2013年的占有率僅8.6%。進入白銀時代,競爭的加劇將加速行業的整合。

  主要城市新房市場的巔峰期已過,大部分已進入平穩期,增長空間有限,其中部分二三線城市增長過快,需求已被透支。

  據中原地產分析,本次市場調整相比2008年、2011年出現的政策性壓制導致的市場調整,主要特色性原因有兩點,一是資金價格上漲導致房地產按揭、開發信貸收緊,二是全國總體樓市供應告別絕對短缺,三四線城市出現供應過剩。

  一線城市籠罩在觀望氛圍之中,近期已有項目陸續降價,如北京大興、通州等郊區多個樓盤降價幅度超過10%。上海浦東新區、青浦等區域也有個別樓盤降價,但成交依舊表現遜色。

  南都記者昨日聯系一位北京大型券商獲悉,大中小型房企的一些財務指標都很難出彩,尤其是利潤率更是呈現逐年下滑的趨勢。

  "下半年的壓力會更大,房企6月可能加大促銷。"張大偉認為,因為去年結轉的部分銷售額,目前數據其實低估瞭企業的壓力。據中原地產監測,21個大中城市近四周的新開樓盤認購率均在45%以下,而2013年的周平均值為56%,新房的銷售情況不容樂觀。

  "今年房地產總體的銷售情況早已不復當年之勇,財務數據不太重劃區優點理想是很正常的,不出乎意料。"信達證券研發中心副總經理劉景德接受南都記者采訪時表示,加上對房地產成交影響巨大的銀行信貸政策一直不給力,貸款策略收緊的現象將加劇房企難度。

  13傢發佈瞭預增的預告,包括天保基建、中江地產、萬業企業、上實發展、中國寶安、渝開發、萬澤股份、中天城投、萬向錢潮、海德股份、順發恒業、中弘股份、首開股份。

  中原地產研究部統計數據顯示,截至15日已經有53傢企業發佈半年報預報,其中5傢發佈瞭增虧的預告,分別是銀潤投資、珠江控股、天倫置業、中關村、京投銀泰。

 下半年壓力會更大

  不少曾經一貫強勢的開發商和中介,已經低調承認房地產的市場預判出現轉向。尤其是三四線城市,問題嚴重度引起矚目。而土地儲備中對這些區域有所傾斜的房企顯然面臨更大壓力。

  中 原地產統計數據顯示,上半年全國典型的54城市合計住宅簽約套數為113.9萬套。這一數值比2013年上半年同期下調幅度達到瞭23.7%,其中一線城 市跌幅達到瞭31%,二土建融台中東區土建融線城市跌幅達到瞭34%。相比2013年下半年,跌幅更大。樓市進入全面調整期,房價出現普遍下調跡象。

 財務指標很難出彩

  "綜合算下來,發佈預減、首虧、略減、續虧的企業達到瞭31傢。整體半年報大部分企業均不樂觀。"中原地產首席市場分析師張大偉接受南都記者采訪表示。

  另外還有3傢企業發佈略增公告,分別是大港股份、榮盛發展、世聯行。

  行業龍頭萬科在博鰲房地產論壇預判形勢時就稱,對於未來的行業前景,基本邏輯是謹慎樂觀,積極應對。從經濟轉型和不動產精細化的角度來看,未來的客戶無論是 住宅客戶還是消費地產、產業地產的客戶,需求和以前都會有很大的區別,這就對企業的專業能力、配套服務提出更高的要求。

半年報預披露 上市房企不樂觀

  中原地產發佈統計,截至昨日已有53傢上市房地產企業發佈半年報預報。53傢企業發佈瞭表現各異的業績預告,其中5傢發佈瞭增虧的預告。發佈預減、首虧、略減、續虧的企業達到瞭31傢。整體半年報大部分企業均不樂觀。





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-07-16/08464294917.shtml


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新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-02-05/15445969007498450220778.shtml

興業銀行今年仍有兩次降準 人民幣或貶值5%

??大智慧阿思達克通訊社2月5日訊,興業銀行周四發表最新研究報告稱,2015年仍有2次降準,1次降息,預計人高雄內門建地貸款民幣對美元貶值在5%左右。

??興業銀行首席經濟學傢魯政委表示,2015年會有3次降準,而剔除本次之後,還有2次降準機會。考慮到政策當局仍然擔心所謂的貨幣超發、以及大量采用定向工具釋放流動性,因而,這一幅度小於外匯占款下降原本所需的降準次數。此外,全年會有1次降息,主要是因為剛性兌付的存在制約瞭降息效果的發揮;考慮到 決策者多方面的顧慮,預計人民幣對美元貶值在5%左右,這一幅度預計仍低於2015年美元升值的幅度,這意味著人民幣有效匯率仍會繼續升值,經濟仍會因 此而受到抑制。

??魯政委說,近三周以來,全球主要央行紛紛推出量寬或降息措施的主要原因。這種潮流,強化瞭中國政策當局的緊迫感,也降低瞭執行“全面”政策的心理成本。

??興業銀行稱,近期美元的走強意味著央行外匯占款已經周期性見頂, 隨著未來美元的繼續回升,外匯占款的繼續下降,作為其一個硬幣的另一個方面,我國的法定存款準備金率必須趨勢性下降。

??魯政委稱,因此,我們應該抓住這次降準的有利時機,讓市場驅動人民幣對美元貶值。從修正有效匯率高估的理想角度來說,人民幣的貶值幅度不應該小於美元升值的幅度。

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  對此,薛永鋒解釋,隧道斷面之所以形成一個圓環狀,是因為圓環狀襯裡受力更均勻,隧道才更耐力,沒有應力集中點。因為南部濱海大道橋隧工程是一項百年工程,在設計和施工上,都要做到周到和嚴密的考慮。

  雙聯拱單體隧道正做二次襯砌

  除此之外,襯裡內外還要做防水,以免山水滲漏。

  已經完成工程量的35%

  來到現場,你會看到一個用厚鋼板圍成的龐然大物。這是什麼?薛永鋒說,這是"二次襯砌臺車"。

  上午10時許,在南部濱海大道橋隧工程白雲雁水西線明挖基坑,西線大斷面主隧道兩條混凝土工字鋼制作的大圓弧"肋筋"從地面直至隧道頂,兩條"肋筋"東西兩側已經形成空洞,這兩條"肋筋"之間上半部分也已開始挖掘。



  東西主線隧道斷面面積266平方米,其創下瞭我國城市山嶺隧道大斷面之最。這一斷面是雙聯拱單體隧道2.5倍。由於斷面巨大,斷面襯裡需要更耐力,才能承受住巨大的壓力和拉力。設計人員經過縝密計算,大斷面襯裡的厚度需要124厘米。其中包括兩層初襯:一層是28厘米,一層是26厘米;二次襯砌厚度為70厘米。

穿過動物園一期的南部濱海大道橋隧年底貫通

  "二次襯砌臺車"用大型鋼板圍制而成,斷面略小於隧道斷面,圓弧鋼板中間是支撐架,支撐架下有4個鋼制滾輪,放在鋪設的鋼軌上,以便臺車進出隧道。二次襯砌同樣需要鋼制"骨架",然後從臺車中向圓弧鋼板和初襯間澆註混凝土。



  混凝土凝結後,圓弧鋼板由伸縮裝置帶動收縮,脫離"二襯"。單體隧道初襯厚度為28厘米,二襯厚度為50厘米,隧道完成後,初襯和二襯將形成一個環狀的"銅墻鐵壁"。

  眾所周知,白雲雁水是市民遊覽健身之地。很多市民甚是關心,白雲雁水何時才能恢復原來的面貌?

  在現場,你會發現單體隧道斷面已幾近一個圓弧狀。路面下為什麼還要挖掘,並打造襯裡?

  西線明挖基坑東西兩側豎立著兩堵厚厚的混凝土圍墻。薛永鋒說,混凝土墻厚達2.4米,用以支撐蓋板和填土。

內容來自sina新聞

  東西主線隧道斷面漸變

  由於東西主線經過明挖基坑後,分別分成雙聯拱隧道,形成4條單體隧道與東北路相接。其中西線主隧道分為西線主線和北線支線,東線主隧道分為東線主線和南線支線,它們均是單向兩車道。而東西線主線是單向三車道。

  由於兩個單體隧道車輛要匯入西線主線,每個單體隧道是單向兩排道,經過明挖基坑,逐漸變成單向三排道;同理東線主線車輛要分流進入兩個單體隧道,由單向三排道,變至雙向四排道,這就勢必造成東西主線隧道斷面漸變增大或縮小。

  進展

  創下全國城市山嶺隧道大斷面之最的南部濱海大道橋隧工程二標段進展順利,目前已經完成工程量的35%。昨天民間二胎年息記者實地探訪瞭解到,今年年底3公裡長山體隧道全部貫通後,明年初白雲雁水明挖段將進行蓋板和回填恢復地貌,估計五六月份白雲雁水會重新蓄水。屆時,市民又可到此欣賞青山綠水。

  今年底將貫通的南部濱海大道橋隧工程,目前二標段已進展到什麼程度?西線主線往南隧道長為565米,目前已進深150米;東線主線往南隧道長為515米,進深115米;北線支線長度為213米,目前進深84米;南線支線192米,現已進深72米。截至昨天,二標段已完成工程量的35%。

  白雲雁水將在明年五六月份蓄水

  形成環狀襯裡將會更耐拉壓

  昨天在現場瞭解到,今年底隧道全線貫通,明年二三月將會開始東西線明挖段的蓋板施工,目前東西線明挖段圍堰已經完成。薛永鋒介紹,蓋板施工將分成兩層,一層是水平蓋板,二層是帶有坡度的蓋板,自北向南升高。兩層之間是空的。為什麼選擇兩層蓋板?他解釋,一是為瞭防水,防止湖中的水滲漏至隧道中;二是能分解回填土巨大的壓力。明年三四月份將會恢復原貌,五六月份將能恢復蓄水。 半島晨報、海力網記者李社生 實習生趙炣為

  在雙聯拱兩個單體隧道,從洞外看已深不見頭。東側單體隧道二次襯砌臺車已經推進隧道中,二標段項目部經理薛永鋒解釋,單體隧道初襯厚達28厘米,其中有工字鋼支撐,工字鋼間還有鋼筋網連接,這些"骨架"做好後,再噴射混凝土形成。初襯是緊隨隧道挖掘形成,以保證在施工中不塌方。

  多達3層襯裡形成堅固"堡壘"

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/new土地貸款台南新營土地貸款s/2014-03-27/07262662598.shtml


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  膠東在線網7月25日訊 (記者 侯嘉偉) 近日,煙臺開發區金城小區12號樓的居民向記者反映,第一、二、三單元的地下室一到下雨天就滲水,這種情況自從前年就開始出現,物業負責人一直沒給解決, 因為今年夏天煙臺一直陰雨連綿,地下室的水不斷,最深約達30公分,給小青年創業貸款資格二胎年息區居民生活帶來困擾。

  下午兩點左右,記者找到物業管理人員,物業人員建議去小區西門警務所找李經理,然而,記者卻發現警務所已關門,記者又跟物業人員要瞭李經理的電話,物業人員給瞭李經理的三個電話號碼,結果電話都處於關機狀態。截止記者發稿前,記者仍未聯系到李經理。

  物業管理員的責任就是為小區居民服務,能解決的問題及時解決,不能解決的及早向有關部門反映,並將處理結果反饋給業主。為何前年就出現的問題,直到現在還沒解決?希望物業負責人抓緊時間解決地下室滲水問題,以免給居民帶來更多的不便。

煙臺一小區地下室滲水達30公分 物業三年未解決

  "前幾天下暴雨,地下室的水最深達約30公分。"一單元王大爺說。記者發現,在地下室墻角邊緣還有雨水泡過的痕跡,差不多有30公分。采訪中,中壢二胎記者正好碰到一位剛下班的小夥,據其稱,他的自行車都不敢放到地下室瞭,水太多瞭,不好往外推,隻能鎖在門口。

  24日,記者來到開發區金城小區。12號樓一單元居民王女士告訴記者:"自從前年地下室就開始滲水,我們隻能在地下室支起架子,物品都用包裹包 著,昨天又下大雨,今天早上我們就用管子往下水道裡排水,給物業反映瞭好幾次都沒人管。"王女士還告訴記者,二單元李大爺沒借到抽水的管子,他隻能用水桶 一桶一桶的往外提水。

內容來自sina新聞

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-07-26/09012310910.shtml

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  乾隆四年(1739年),漢正街修起一條石路面,自此街道自成;同治三年(1844年)萬安巷等新碼頭建立,從此,漢正街"江湖連接,無地不通,一舟出門,萬裡唯意",吸引瞭四方商旅,八方遊客,熱鬧繁華,盛極一時,成就瞭500年"天下第一街"的美名,漢正街托起大漢口商業重鎮的金字招牌。

  在江浙、粵廣等地新興市場和電子商務等新生力量的雙重夾擊下,商業模式單一,生產力低下的漢正街面臨多重困境。特別是在上世紀90年代,義烏、常熟等新興市場後來居上,以阿裡巴巴為代表的新興電子商務公司的崛起,漢正街的地位逐漸滑落。

  "內外交困"新形勢下漢正街改造勢在必行

   預告:"聚焦漢正街改造"專輯下一篇我們將親臨現場,直擊漢正街核心區各片的土地征收進度,暢想其未來規劃。

  "貨到漢口活"百年老街成就漢口商業之根

  1991年起,浙江義烏最大的市場群-中國小商品城悄然取代瞭漢正街,成為全國集貿市場銷售冠軍,一直持續到現在;並於2002年成功上市,實現瞭與資本市場的對接。

  漢口"因水而立,因商而興"。據記載,漢正街是"古漢口之正街",是漢口歷史上最早的中心街道,是萬商雲集,商品爭流之地。

  長期跟蹤漢正街發展歷史的中南財經政法大學教授朱延福有個"悲觀"的看法,"從大的環境來看,以義烏所代表的小商品批發市場正在逐步萎縮,這是商品交易的發展趨勢所決定的。"朱延福直言。在他看來,漢正街已經完成瞭它的歷史使命。接下來的改造,更應註重的是對漢正街"靈魂"的追尋。

  制定時間表700億打造漢正街中央旅遊商貿區

  "貨到漢口活",數據見證瞭漢正街的發展。漢正街恢復小商品市場以來,從一條不足400米長的街市,發展成為占地1.67平方公裡的超大型商貿街區。巔峰時的漢正街擁有不同規模的專業市場60餘個,營業面積260萬平方米,經營戶2.5萬餘戶,品牌總代理、總經銷3000多個,市場日均人流量16萬人次,最多時可達20萬人次,年交易額曾達600億元,近年成交額則多在400-500億徘徊。

  但即是被冠以"義烏模式"的小商品市場,也必須面臨來自新型百貨商場的沖擊。在沃爾瑪、傢樂福以及眾多地方百貨商場迅猛的發展勢頭面前,專業的小商品批發市場必須能尋找到新的競爭優勢。

聚焦漢正街改造(一)內外交困 漢正街制定改造時間表

  其實,漢正街也曾嘗試運用現代技術改良升級。在漢正街尚未正式搬遷之時,礄口區曾斥資500萬為漢正街打造瞭一個電子商務交易平臺,但是相比其漢正街500億交易規模,電子平臺上不過千萬的年成交額,讓這個平臺顯得有些尷尬。

  此外,自身弊端頻生也加速瞭政府改造漢正街的決心。人流多、平房危房雲集,小商小鋪紮堆更是給這一帶的安全帶來令人堪憂的隱患。自2007年汽車二胎增貸怎麼貸款比較會過件高雄彌陀農地貸款8月以來,漢正街大火多達8起,一次次的侵襲使漢正街文物古跡毀壞嚴重,歷史街區肌理瀕臨消失。

傳統模式下的漢正街服裝批發城



  新浪樂居訊(編輯 邱偉) 隨著主城區城中村改造漸近尾聲,武漢市"舊城改造"慢慢步入高潮,臺北路、二七路、漢正街、歸元寺、黎黃陂路等一大批老舊城區成為武漢改造升級的主戰場。漢口"因水而立,因商而興",漢正街可謂江城興盛之根,其改造也最為引人矚目。

  漢正街舊城區主要位於武漢市礄口區,東起友誼南路、南至沿河大道、西至武勝路、北至京漢大道,該區域是我市目前最大的舊城改造項目,規劃面積28平方公裡。

  按照2014漢正街改造時間表,今年一季度,銀豐片將完成土地征收,二季度掛牌上市。今年年底前武漢市還將完成漢正街東片、龜北片、漢正天街部分地塊征收。

  武漢計劃用3至5年時間基本完成漢正街核心區危舊房屋征收和傳統批發市場搬遷,10至15年建設期。據估算,漢正街整體改造投入資金將達到700億。照初步規劃,漢正街地區完成搬遷改造後,將改變"現場、現貨、現金"的傳統交易模式,提升商業業態,建設集休閑旅遊、電子商務、貿易流通、文化會展等功能於一體的世界級世界級濱水中央旅遊商貿區(TBD)。



  相關專題:現場直擊:輕軌漢口北延長線開通實錄





新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-06-10/06004201102.shtml


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  計劃今年開工的楊泗港長江大橋開始招標,標志著武漢過江通道又有新進展。預計到2020年時,武漢市將有22個過江通道。

內容來房貸增貸2胎自sina新聞

  據悉,2020年前,武漢將擁有22個過江通道,包括11座長江大橋、9座漢江大橋、兩條過江隧道。

  楊泗港長江大橋總長約4.32公裡,是武漢第一座雙層公路橋,即上下兩層都走汽車,包含2座大跨度連續梁,2座大型上下橋及上下層轉換互通匝道,楊泗港大橋采取一跨跨越長江的方案,跨度長達1700米,為國內跨度最大的懸索橋。

楊泗港大橋開始招標

  

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-06-03/07364183874.shtml

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房地產市場的短期和長遠發展

  這次造成房地產下行的一個重要因素是個貸利率提高,從而導致每百萬元個貸的利息差別多達20-30萬。去年9月份房地產市場開始下行,利率提高 是主因,因為我國還沒放開信貸資產證券化。銀行要追求高利率,然而目前即便是七折利率也已經比一般定期存款高很多瞭。所以,銀行不能過分強調自身利益,監 管機構如能夠推動利率證券化或個貸證券化,很多問題會引刃而解。在紐約、芝加哥等城市,持有型物業比比皆是。而我國的開發商沒有持有型物業,也沒有大量出 租性公寓,房屋租賃價格跟隨市場行情不斷波動,所以我國居民必須買房。

  美國、英國以及法國等發達國傢幾乎都實行個人購房貸款利率優惠,其中一個重要的優惠部分是用個人所得稅沖抵。雖然一些國傢現在取消瞭或者降低瞭 優惠,但在推進城鎮化進程中和需要大量解決住房問題的時候都實行瞭利率優惠。而在我國存在重復征稅。現在的精裝修住房,其實比非裝修住房要多交稅,比如電 視機在商場購買時是交瞭稅的,到瞭買房者手上又征瞭一次稅。而且我國的土地出讓金也是稅。為什麼我國住房土地價格奇高,甚至高於公共設施建設、辦公和商場 用地?因為我國實行稅源扣稅制,所有住宅隻能一次性而不是持續性征稅。美國一些地方政府為住宅補貼,因為可以在住宅中獲得稅收。美國個人所得稅率接近 70%,哪個地區個人所得稅最高,哪個地區的房屋質量往往最好,以此來吸引更多的個人所得稅。我國個人所得稅率不高,但地方政府明白,對於居民住房,必須 一次把稅收走,因為這些住房不會帶來持續稅收,而公共安全、社保、垃圾處理等都需要政府支出。所以,如果個人所得稅隨住宅和居住地征收,目前這些扭曲現象 會發生巨大變化。

  為什麼大傢都投資房地產?因為沒有其他方式可以分享房地產市場發房貸利息報稅規定二胎年息展的紅利。在經濟建設發展過程中,房地產市場的發展是一個上升的、可以獲得紅利 的過程。房產基金可以讓買不起房子的人或者不能直接投資房地產的人獲利,但是我國現在還沒有房產基金。因此,大傢隻能通過投資房地產才能獲得銀行杠桿作 用,才能獲利。

  《21世紀資本論》中的資料說明,在未來發展過程中,住房在國民經濟分配中占主導作用。從世界各國情況來看,英國、法國、德國都是如此。而我國 現在還沒有到達這個階段,因為目前我國的城鎮化率隻有50%多,馬來西亞、日本、韓國等國大概用15年完成從50%到70%的發展過程,所以我國還有一個 很長的過程。

  房地產市場的短期和長遠發展

  這幾年房地產行業杠桿是連續下降的。五年前,開發信貸在到位資金總額中占19%-22%,去年則下降為16.1%。去年的銀行信貸是1.9萬多 億元,與我們自己的到位資金相比,從百分之三十幾下降到瞭百分之十幾。這兩項下降都說明銀行信貸在到位資金總額和投資總額內的杠桿率是不斷下降的,且降幅 很大。這正是我認為房地產沒有那麼多風險的原因。那些在高峰時期的限購、限貸措施,現在到瞭低峰的時候應該有所松緩。目前,雖然一些地方取消瞭部分限制, 比如取消限購,但是完全靠個人直接購買能力使房地產市場上升,幾乎不太可能。而如果銀行取消限貸,這個問題就可以在很大程度上得到解決。報名新浪樂居優惠看房團可撥打400-606-6969轉211。



  如果市場中沒有自由競爭的投資機會,投資效率將大幅下降,邊際效益將呈現出遞減的過程。對於房地產市場,有關政府部門明確提出打擊投機和投資, 相關調控政策都以此為出發點,最後導致市場預期發生改變。然而,在所有基礎設施投資和技術投資中,能與消費直接結合的隻有房地產投資。其他投資都是不能與 消費直接結合的,獲得回報和收益的過程非常緩慢。保障性住房和市場接軌的結果是使投資效益下降。因此,我認為很多問題的產生是因為非市場化的政策。

  利用金融市場化解房地產市場難題

2004年測算

  我個人覺得房地產市場根本不可能有金融風險。首先,我國還未滿足城鎮化的基本需求,未來需求還很大,中國GDP總額為50萬億元,個人住房貸款 可以達到40萬億元左右。其次,中國沒有再貸款,並且是高首付,首付款為總房款的30%-60%,房價不可能下跌這麼多,所以銀行基本沒有風險。另外,行 業中沒有為應對風險而建立的資產管理機構。當年四大資產管理公司把銀行壞賬剝離,以四大國有銀行為主。現在除此之外沒有其它資產管理公司。反觀美國,資產 管理行業發展充分,這恰恰說明瞭市場風險的存在,或者說市場風險催生瞭這個行業。我國信托業之所以出現剛性兌付危機就是因為沒有替代的公司可以接手爛掉的 項目,其實有些項目本身是一個很好的項目,隻要給予一個再貸款就可能救活,但現在銀行為瞭防止風險而不願意這樣做。因此,我認為中國出現並形成貸款處理資 產機構和行業的時候,才需要擔心風險問題,現在是沒有風險的。

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  稅收對房地產市場的影響

國民資本價值


  

  目前,我國的個人公積金並未得到有效利用。現在公積金餘額是3萬多億元,加上社保總額可以覆蓋9萬多億元的貸款。美國的個人住房貸款達13萬億美元,其GDP是15萬億美元。所以,有人以為9萬多億元貸款很多,其實不然。

  我國房地產投資行為導致貧富差別加大,很大程度上是因為沒有利用金融市場。換句話說,第三產業的作用是提高經濟增長質量,同時提高收入分配均等化,而工業和基礎設施建設的投資會拉大收入分配差距。所以充分利用金融市場對房地產業很重要。

  下行通道or下一個臺階?

  所謂的"下行通道"是指波動中的下一個高點低於上一個高點,下一個低點低於上一個低點。現在大傢都認為房地產進入下行通道,但是我認為下一個高 峰低於上一個高峰是有可能的,而下一個低點很可能是高於上一個低點的,這樣就可能是整體進入"下一個臺階",在這個臺階過程中維持很長時間,中心線不變。

  2004年我們做瞭一個測算(圖1),認為房地產住宅投資(包括非開發商部分)的最高點是10萬億元,而目前已經超過瞭我們預測的2020年6 萬億元的水平,五年計劃中囊括的保障性住房等是我們當年沒有考慮到的因素。現在投資已經超過這個數值,政府如果不采取強制措施,市場有可能會繼續上升到8 萬億元左右。開發商的8萬億元加上非開發商的部分,就可能達到10萬億元的最高點。從國際經驗預期來看,按照持續增長軌跡線,房地產投資應該在2020年 到達頂點,然後持續下降(圖2)。而按照國內軌跡,不考慮"十二五"規劃的3600萬套保障房的情況下,持續上升的過程估計到2030年才能自然結束。如 果考慮3600萬套保障性住房和1200萬套棚戶區改造住房,我們可能重新回到國際軌跡,迅速沖到高點。

  國傢統計局的數據顯示,我國城市住宅的現有存量是180億平米;而國土部用航拍得出的結論是230億平米,因為他們計算瞭農村一部分劃入到城市 建設中的住房。我們計算未來城市住宅總量大概是440億平米,最高的時候城市人口達12億,那麼人均住房面積35平米左右,這可能在短期之內不會達到,之 後大概每年有2%-5%的折舊,維持11億-22億平米新房總量,其他以二手房替代。去年加上政府主導部分的新房總量是13億-15億平米。如果在七至八 年內城鎮化率達到60%,每年最少新增10億-12億平米。如果達到70%的城鎮化率,五至十年內還會維持每年新增8億-10億平米,之後10-20年維 持在每年10億平米,最終接近440億的總量。總體來看,房地產市場長期保持每年新增10億-20億平米的發展態勢很正常。問題是我們無法測算棚戶區改造 和保障性住房有多少,我們也不知道政府還會不會采用其他方式拉動投資。隻有確定這個部分,才能判斷房地產市場處於下行渠道還是上行渠道,因此我們目前無法 控制和測算最高點。



  房地產市場不存在金融風險

  當前,政府出臺調控政策的出發點是激發市場活力,還是實現GDP增長和就業指標?若是為瞭前者,則需要解決長遠發展問題;若是為瞭後者,那麼就 隻是解決當前的問題,可能會留下一些後遺癥。當前,我國房地產市場的情況也是如此,為瞭市場的長遠發展應以民間投資為主,而如果是為瞭追求GDP等經濟增 長目標,則不難看到政府投資唱獨角戲的局面。

  現在可能出現的房地產壞賬,一是房地產抵押,但資金沒有用於房地產,而是用在工業或者鋼貿等行業;二是少量地產公司行事過於冒進,或者非房地產 專業公司進行投機。開發商貸款和個人按揭是所有貸款壞賬率最低的,建行貸款幾乎100%是房地產貸款,其壞賬率比其它銀行低。我認為現在存在的風險是銀行 自己制造的風險,銀行越是擔心風險問題,其做法越是保守。有些項目本來能夠良好維持或者能夠實現盈利,然而由於一些原因無法迅速周轉資金而需要貸款延期或 再貸款,此時如果銀行給予支持,也許還能實現盈利;反之,項目就無法維持。上市公司不存在這樣的問題,因為他們有相對充足的再融資來源,特別是境外再融 資,緊急的時候可作為替補手段。

  總體而言,如果國傢采取的政策恰當或者做適度調整,中國房地產市場不會進入下行通道,而將在持續波動中上行。

內容來自sina新聞



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-09-20/08332916464.shtml


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  受到今年房地產市場整體較低迷的影響,房屋租金兩年來首次出現停漲,今年一、二季度房屋租金均為51元/平方米/月。從2013年開始,房屋租賃市場上開始出現大量的90後,記者調查發現,這個被認為"特立獨行"的群體在租房觀念上和80後有較為明顯的區別。興許是獨生子女居多,傢庭壓力明顯比80後小,在租房時,90後群體更強調"舒適和享受"。

  也有一部分90後畢業生由於留戀學校周圍的環境,同時考慮到租金成本,畢業後在學校周圍租房。小賴就是其中的一個,她在大學城北亭村租瞭個單間,算上水電每個月800多塊。但她很滿意目前的住房情況,"自己佈置得溫溫馨馨、幹幹凈凈,就像一個溫暖的小窩,下班回來洗個澡,就舒服地窩在床上看電視。"

  對房屋居住環境要求高

  在海珠上班的小張,今年畢業於廣州某重點高校,和大學同學在楊箕租瞭個大三房,算上水電費一個月支付1000元以上,大概占工資的五分之一。小張的薪資待遇屬於今年本科應屆畢業生中比較高的。

  80後說:我們畢業時考慮得

  六七月份畢業季時,為瞭方便求職,這種隨時進出並且租金便宜,還是在市中心的求職公寓,成為一部分畢業生的選擇。不過,近日記者走訪數傢求職公寓發現,隨著畢業季的結束,數傢求職公寓出現降溫。天河公園、崗頂、黃埔大道以及石牌村多傢求職公寓目前剩餘大量的床位,"考慮好瞭隨時過來,目前床位還很充裕。"房東熱情地對記者說。在上社一傢求職公寓,空調房住滿瞭人,而另外一個房間以及客廳還空著數個床位。

  同90後這種樂天派[最新消息 價格 戶型 點評]的特性不同,幾年前踏入社會的80後拿著比現下要低的工資,他們在租房時考慮更多的是租金。

  當被問及為何不選擇在市區合租時,小賴坦言,一是市區房租太高,二是目前工作不穩定,合租很可能隨時拆夥。對比市區的城中村,小賴覺得,在大學城生活瞭四年,各方面都很熟悉,即使一個人住這也安全。小賴希望自己的住房可以多個小廚房,偶爾自己做做飯,但帶廚房的單間實在太少,而村裡電壓不穩定,天氣熱時容易停電也讓小賴略頭疼。

  對比

  據小於回憶,她從2009年來廣州工作至今,在廣州城中村住瞭將近三年。後來因為租到瞭熟人的房子,房租比市價要便宜500塊/月左右,並且要和朋友合租,才住得起市中心的樓梯小區房。"畢業一兩年,隻有2000多元/月的工資,還是不敢想住上上千塊的房子,房租如果占到瞭1/3,還要吃飯加上其他開銷,就所剩無幾瞭。"小於表示,自己的傢庭狀況屬於中等,暫時不需要贍養父母或者資助弟妹上學,就是意識中覺得不應該"月光"。

  寧願多花錢,也不難為自己

  選房

  小張對自己租住的房子相當滿意。"各方面都不錯,三房一廳還有兩個陽臺,周邊有羽毛球場、泳池等,購物也很方便,和朋友合租下來房租也不是很貴。最重要的是,距上班地點隻要搭乘20多分鐘的地鐵。"小張告訴記者,當初找房子時主要考慮是否離工作地點近以及住所的環境如何等因素,租金隻是放在中間位置。"我覺得現在畢業的大學生都已經是90後瞭,觀念不大一樣,寧願多花些錢,也不要難為自己。"

  記者瞭解到,當前不少90後畢業生租房時對居住環境方面的要求,普遍比80後畢業生高。"在交通和配套相對便利的市區,房租確實比較高,我們公司目前很多90後都會選擇一群朋友或者同事合租。"一位在網絡公司工作的80後小楊跟記者說。在記者所接觸到的90後中,不少人在租房時已經將租金放在瞭較為次要的位置,更加追求自在的感受。

  對於當前90後所表現出來的租房心態,業內人士認為隨著經濟的發展,生活水平一年比一年提高,加上90後中大部分屬於獨生子女人群,傢庭壓力相對比較小,他們生長的環境也比80後更為優越,當他們踏入社會時對居住環境有較高的要求也是

  ●鏡頭

  畢業季一過,求職公寓床位房大把空餘

  近年來,面對房租的不斷上漲,通常交通、配套以及租金三者不可兼得,不少房東特別是市區的房東瞄準瞭市中心床位房市場,一種叫"求職公寓"的房子應運而建融高雄大寮建融生。求職公寓大多由套房改造而成,屋內擺滿上下鋪床,少則住五六個人,多則可住上十幾二十人,分攤下來,隻需要400-700元/月,十幾二十元/天。

內容來自sina新聞

  90後小張跟記者表示,求職公寓的環境和衛生太差,比宿舍環境差多瞭,而且特別擁擠。雖然省錢,但是想到住到裡面就感到心酸,寧願住到稍微遠一點的地方,或者吃少點,也不會考慮住這樣的房子。

  和小張生活態度很相似的還有住在龍洞,將自己稱為DG哥的90後畢業生。DG哥目前在龍洞租瞭50多平方米帶廚房的1房1廳,和女朋友合租每月算上水電費平均1000元/人,大概占瞭工資的三分之一。據DG哥介紹,畢業後他便成為SOHO一族,所以他不太在意交通的遠近,樓房周圍的環境才是首要考慮的。"樓距太小的我不要,樓房太老我也不要,綠化要足,最好有公園。"DG哥認為在找房的時候要多結合個人品味才能住得舒坦。"我註重生活品質。"

  特點

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90後租房住得舒服比租得便宜更重要 不難為自己

  小吳2010年畢業於廣州的一所普通本科高校。從學校搬出來後,和男朋友先後住過海珠石溪一個樓齡超過20年的小區以及東圃一個面積約20平方米的一房一廳,兩次租房的花費均不超過500元/月。"剛畢業時感覺工作還沒上正軌,兩個人的月收入加起來也就四五千元,當時想得最多的就是怎麼省錢,不願意在房租上花費太多。直到工作兩年多,工資收入高瞭一些後,才搬進瞭居住環境相對較好的小區。"

  今年畢業的小瑞暫時寄宿在親戚傢,她願意把大部分工資花在租房上,"三分之一以上,二分之一以下都可以接受"。小瑞希望可以租一套30平方米左右,帶陽臺、傢具、傢電的一室一廳,隻要附近有超市就行。"雖然現在工資不多,但年輕人還是要舍得為自己花錢。"比較正常的現象。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-08-25/07352879513.shtml

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-02/08452519074.shtml

  "小產權房"緣何屢禁不止?專傢指出,"小產權房"的"繁榮",與城市房價迅速躥升密不可分。由於不用負擔土地出讓金和各種稅費,相較商品房而言,"小產權房"的價格優勢十分明顯。特別是在房價高企的一、二線城市,"小產權房"有著龐大的購買群體。另一方面,"小產權房"開發利潤空間巨大,在現行城鄉二元土地制度下,集體經濟組織也樂於將自有土地與投資人的資本結合,加之違法成本低、處罰威懾力小,導致"小產權房"建設愈演愈烈。

內容來自sina新聞

  "'小產權房'問題危害很大,對此要有清醒、充分的認識。"住房和城鄉建設部副部長齊驥說,亂占濫用土地建設和銷售"小產權房"行為,違反城鄉規劃法,破壞房地產市場秩序;由於不能依法辦理產權登記,購房人的權益得不到保護,成為影響社會穩定的隱患;此外,因設計、施工等脫離監管,質量安全沒有保障,損害群眾的利益。

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  "這是大前提,是前置條件,是硬杠杠,絕不能違背,更不可逾越。"徐德明說,違法建設、銷售"小產權房",恰恰違反瞭土地利用總體規劃和城鄉建設規劃,不符合土地用途管制制度,沖擊瞭耕地保護紅線,擾亂瞭土地市場和房地產市場秩序,危害性極大,建設、銷售和購買"小產權房"均不受法律保護。

人民日報小產權房不受法律保護

  近日,坊間"寄予厚望"的"小產權房"轉正一事,被相關部門的權威聲音"一錘定音":11月22日,國土資源部辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳聯合發出緊急通知,要求全面、正確領會三中全會精神,堅決遏制在建、在售"小產權房"行為。

 出重拳--處理事和處理人齊頭並進,讓違法者付出代價

  十八屆三中全會《決定》提出要建立城鄉統一的建設用地市場,明確規定"在符合規劃和用途管制前提下,允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價"。很多人把這一政策表述,視作"小產權房"的救命稻草。

  對此,國土資源部副部長徐德明指出,農村集體經營性建設用地入市必須以嚴格用途管制、符合用地規劃為前提。農用地特別是耕地轉為建設用地,必須經過嚴格的法定審批手續,任何單位和個人使用土地,必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用。

  近年來,國務院有關部門多次重申不得違法開發"小產權房"、不得購買"小產權房"。2012年8月,國土資源部、住建部曾專門下發通知,明確提出"小產權房"等違法用地不得予以確權登記、堅決查處在建、在售行為等要求。盡管官方立場鮮明,但從全國面上情況看,"小產權房"在建在售勢頭依然不減,而且還出現瞭以公租房、保障房、農業結代墊款二胎構調整、舊村改造、新農村建設、旅遊產業、文化園區、種植園(棚)承包、養老休閑等為名建設的變相"小產權房"。

  為確保令行禁止,堅決叫停在建、在售違法違規行為,與以往不同,國土資源部、住建部亮出瞭"殺手鐧",明確這次整治"小產權房"要處理事和處理人齊頭並進:一方面各地要選擇1-2起頂風違法繼續實施建設和銷售、情節惡劣的案件,依法從嚴從重處理,向社會公開曝光,以起到警示震懾的作用。同時,對違規為"小產權房"項目辦理建設規劃許可、發放施工許可證、發放銷售許可證、辦理土地登記和房屋所有權登記手續的,要追究相關人員的責任,對監管不力、失職瀆職的,要嚴厲從重問責。

 危害大--破壞房地產市場秩序,購房人權益得不到保護

  "小產權房"的命運走向,一直是市場關註的熱點話題。其實,"小產權房"並不是一個嚴格的法律概念,它隻是社會上的一種俗稱,通常是指那些違法占用農村集體土地建設,並向農村集體經濟組織以外的成員銷售或變相銷售的住宅項目。由於未獲得土地、規劃、建設、銷售等行政許可,不能辦理房地產權登記,屬於沒有產權、不受法律保護的住用房屋。


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經適房沒有完全產權不得出租違規將被回購或補差額

內容來自sina新聞

  出租、轉租、轉借、調換、經營、轉讓保障性住房,擅自裝修或者改變房屋用途,毀損、破壞和改變房屋結構和配套設施的,將被責令限期改正,沒收違法所得;拒不改正的,將收回住房,並按照下列規定予以處罰:屬於非經營活動的,處500元以上1000元以下罰款;屬經營活動,有違法所得的,處違法所得3倍的罰款,但是最高不得超過3萬元;沒有違法所得的,處3000元以上1萬元以下罰款。

  保障性住房申請傢庭以虛假材料騙取住房保障,對已經取得資格但尚未獲得住房保障的,取消保障資格;對已獲得住房保障的,責令其退還已領取的保障性住房補貼、補助或退出保障性住房,並由住房保障主管部門給予相應處罰,記入信用不良記錄。

  以弄虛作假等不正當手段獲取保障性住房的,由安居工程管理部門收回保障性住房,同時,自保障對象搬遷之日起5年內不受理其保障性住房申請。

  2

  應當退出保障性住房的,自應當收回之日起按照市場租金標準繳交租金,並可給予3個月的過渡期;過渡期滿仍拒不退出的,由安居工程管理部門處500元以上1000元以下罰款。

 《遼寧省保障性安居工程建設和管理辦法》

  對經適房的規銀行小額信貸利息二胎年息

  1

  記者從《大連市經濟適用住房管理辦法》和《大連市保障性住房監督管理暫行辦法》中獲悉,經濟適用住房在取得完全產權以前不得用於出租經營,這也是此次嚴查的方面。一旦發現,將被回購或責成繳納房屋差額。

  申請保障性住房或者在輪候期間,不如實申報傢庭人口、住房和財產等情況的或者傢庭人口、住房和財產等情況變化後不申報的,由安居工程管理部門責令改正,並可處500元以上1000元以下罰款;對不符合保障標準的,取消其輪候資格。

  3

  根據規定,購房人購買的經濟適用住房在取得完全產權以前不得用於出租經營。經濟適用住房購房人將未取得完全產權的經濟適用住房用於出租經營的,由房產行政主管部門或者由房產行政主管部門委托住房保障機構予以回購;不能回購的,責成其繳納經濟適用住房與同地段同類商品房價格差。

  4

  對保障對象應當騰退住房而拒不騰退的,由住房保障主管部門作出退出保障性住房或停發保障性住房補貼、補助的行政決定。保障對象對住房保障主管部門的行政決定不服,可申請行政復議或提起行政訴訟。保障對象拒不執行又不申請行政復議或提起行政訴訟的,由住房保障主管部門按法定程序申請人民法院強制執行。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-08-16/07302336049.shtml

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  批復指出,《規劃》實施要以推進協同發展為主線,以保護生態環境為前提,以全面深化改革開放為動力,堅持基礎設施先行,著力打造綜合交通大通道;堅持綠色發展,著力建設珠江-西江生態廊道;堅持優化升級,著力構建現代產業體系;堅持統籌協調,著力推進新型城鎮化發展;堅持民生優先,著力提高公共服務水平;堅持開放引領,著力構築開放合作新高地,努力把珠江-西江經濟帶打造成為我國西南、中南地區開放發展新的增長極,為區域協調發展和流域生態文明建設提供示范。

珠江—西江經濟帶發展規劃獲批復

  據新華社電 中國政府網昨日發佈《國務院關於珠江-西江經濟帶發展規劃的批復》,原則同意珠江-西江經濟帶發展規劃。

  批復強調,廣東、廣西兩省區要切實加強組織領導,密切協調配合,明確分工,落實責任,完善機制,制定實施方案,推動《規劃》實施。加強地方總體規劃、專項規劃、區域規劃與《規劃》的銜接,依法落實《規劃》明確的主要目標和重點任務。《規劃》實施中涉及的重大事項、重大政策和重大項目按規定程序報批。

  批復要求,國務院有關部門要按照職能分工,在規劃編制、政策實施、項目安排、資金投入和體制創新等方面給予積極支持,指導和幫助解決《規劃》實施中遇到的問題。發展改革委要會同有關部門加強對《規劃》實施情況的跟蹤分析和督促檢查,重大問題及時向國務院報告。會同廣東、廣西兩省區人民政府適時開展《規劃》實施評估。



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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-07-18/09房屋二胎借款準備資料任何問題免費諮詢024301685.shtml

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業內人士支招 教您聰明逛房展

  控制好預算,是讓購房者不會亂花錢買房的好辦法。對於貸款者來說,還不會影響今後的生活質量。專傢說,一套房子的更換時間可能是50年,也可能是5年,因此預算不能太超前也不能太局限。所以市民在購房時,應該以首付額度為基準,列出未來還款能力加強或者減弱的因素,確定一個大體的總預算,另外還要預留出房屋裝修費用。確定下來之後,再把這個預算告訴銷售人員,讓他們靈活幫購房者推薦產品。

  購房者應該在逛展會之前就把自己想要瞭解的樓盤列成清單,對於清單之外的房子則沒必要看。

  目標確定好

  房交會上,各種各樣的促銷手段,讓購房者有種"霧裡看花"的感覺。這些促銷有真有假,市民可要亮出"火眼金睛"。隻選對的,不選貴的,更別被某套房源的大力度促銷迷惑瞭。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-04-11/07422066983.shtml

  另外,在購房者給瞭預算之後,銷售人員可能推薦比預算價位更貴的房源,當然此房源可能有更多的功能和附加值,促銷力度也大,購房者也別聽,因為這不一定就是你需要的。購房者最需要做的就是堅定信念。

內容來自sina新聞

  促銷有真有假,亮出"火眼金睛",隻選對的,不選貴的,堅定信念,別被某套房源的大力度促銷迷惑瞭。

  還有一點,各個樓盤為瞭方便購房者看房,都會安排看房車。這是展會吸引人的便利條件之一。一般看房車的發車時刻表也都掛在醒目的位置,購房者可以合理安排好時間,在有限的兩三天時間內把清單上列出來的房子都看一遍,會節省時間和交通費用。

  專傢說,如果購房者去到某樓盤展臺,銷售人員在沒有仔細詢問購房者的置業目的和實際狀況時就大力推薦產品,那絕對是開發商最近主推的產品,而銷售人員有業績要沖,所以"忽悠"購房者買,但新產品也不一定就等於好產品,更不一定是合適你的產品。

  購房者要是沒有目標地在展會裡瞎逛,那麼隻有兩種可能:一是拿不定主意,聽瞭太多的建議反而無法確定自己到底要買什麼,最終無功而返;二是聽銷售人員的介紹買瞭房子回傢,卻發現自己想要的東西依然沒有買到。還可能刷卡交瞭定金之後又反悔瞭,結果難以保障自己的權益。所以,去逛展會的第二步就是確定好目標。

  目標確定瞭,購房者也應該提前就做好功課。可以多看看媒體的報道,仔細瞭解一下最全面的房源信息和政策環境。尤其是可以瞭解一下曾經在這裡買房,或者在周邊區域買房的朋友對該地段該房源的看法。之前先去售樓處走走,掌握房價多少,有無優惠,等到房交會上,如果價格真打折,真有優惠,則不必等待、趕快出手。有的人一等再等,妄想房價大降時再撿便宜,這樣的心態可別有土建融台北大安土建融,我市的樓市很穩定,不會出現大漲大降的情況。

  優惠自己要

  不少樓盤每平方米最高能優惠300~500元,試著砍砍價,即使不行,送裝修、送傢電、送物業費也能省筆錢。

  許多購房者不清楚,房交會不僅是買房的黃金周,對開發商來說更是賣房的黃金周。因此,往往房交會期間,開發商都會給出一定的促銷和優惠,比如買房送傢電,或者每平方米優惠多少錢,又或者打折銷售。如果購房者已經有瞭目標,之前就鎖定瞭某個樓盤某個戶型甚至某個房源,那就趁這個時機跟開發商砍價吧。臉皮要厚,優惠自己開口要。銷售人員為瞭促成這一單,會使出渾身解數來幫助購房者,雙方都有利可圖,那麼就把房價壓到最低吧。

  記者瞭解到,本屆春季房交會上,多數參展樓盤都有不同促銷手段,有些樓盤具體促銷力度還需要到展會上才能知曉。不過,按照以往慣例,不少樓盤每平方米最高能優惠300~500元。購房者不妨也試著砍價,即使不能得到這麼大的優惠,那麼送裝修、送傢電、送物業費等等,也都能給購房者省下一筆錢。

  不少剛需購房者急於買房子,可一次次展會逛下來,總是不知道什麼時候才是最好的出手時機;有時候看好瞭樓盤,可是又被其他地段的銷售人員給"忽悠"走瞭;還有人看瞭這次的價格,忘瞭上次的價格,猶豫來猶豫去,預算總感覺超標......各種各樣的問題讓購房者難下決定,最終錯過瞭展會購房的優惠時機。

  "火眼"看促銷中和土地貸款房貸

  市民小劉想買房,想瞭好幾年瞭,每次房交會上肯定都有他的身影。剛看好一套80多萬元的房子,又覺得旁邊100多萬元的房子更好,可首付拿不出,看好瞭也是白搭,到如今還沒買到合適的房子。其實,這聰明逛展會的第一步就是做好預算,無論預算是多少,千萬不能超過瞭,即使戶型再好、地腳再好也一樣不為所動。

  那麼,該如何"聰明"地逛展會,利用房交會商傢促銷的時機,買到最優惠的房子呢?業內人士給購房者們出幾招,讓大傢能更好的逛展會,利用房交會達到購房的目的。

  逛展前把想要瞭解的樓盤列成清單,別的房子不看。提前做功課,瞭解房源信息和政策環境,去售樓處走走,掌握房價信息。

  以首付額度為基準,列出未來還款能力加強或減弱的因素,確定一個大體的總預算,另外要預留出裝修費用,無論預算是多少,千萬不能超。

  預算不要超

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  新浪樂居訊 由天津新浪樂居主辦的"美麗天津"線下采風活動即將啟幕!本次活動將帶領各路攝影愛好者、攝影發燒友以及攝影達人們,開啟生態攝影之旅!途徑彩虹大橋、故道橋、清凈湖生態濕地公園、生態谷走廊、慧風溪公園等一眾美麗天津之生態城新顏新貌。"i拍天津"以美麗天津為主題生態之旅攝影活動將全面揭開面紗!

  經彩虹大橋進入中新天津生態城,一路奔向故道橋和清凈湖濕地。遠眺故道橋,便會感受到橋梁景觀與城市景觀的完美結合,感受那份美麗而獨特的景觀效果!而作為生態城十項重點綠化景觀項目之一的清凈湖生態濕地公園,更是環境優美,堪為采風絕佳之地。

內容來自sina新聞

  瞭解活動更多內容請登錄http://tj.house.sina.com.cn/zhuanti/ipaitj2014/

i拍天津 以 美麗天津為主題線下采風活動即將啟幕



  驅車直奔彩虹大橋!作為連接濱海新區南北大動脈的便捷通道,彩虹大橋坐落於永定新河與薊運河匯合處,是濱海新區重點基礎工程建設項目。彩虹大橋的建成是天津市又一座標志性的橋梁設施。現在經過美化升級後,已成為集景觀與交通於一體的重要道路,堪為中新生態城的一個重要門戶,也成為時下攝影者鐘愛取景之處。

生態之旅攝影活動 前瞻實景圖鳳凰創業貸款

  素有城市"綠色呼吸通道"的生態谷和被綠植覆蓋的街道相映成趣,更增添本次生態之旅攝影活動的情調。將綠意美景民間二胎 民間二胎借貸利率多少免費諮詢試算收入鏡頭,印象定會令人深刻!而作為裝點生態城起步區的四座公園之一的、河水綠植渾然一體的慧風溪,也是此行必備取景處。作為一個由人工開發建設的河道景觀,集多種園區於一體,美不勝收。



生態之旅攝影活動 前瞻實景圖

  本次生態之旅攝影活動,橋梁、水系、綠化一個都不能少,此行定是令人難忘。另,i拍天津--以美麗天津為主題攝影活動正在火熱進行中,歡迎網友自行拍攝投稿參與。請參賽者將投送作品及個人參賽信息和拍攝地點,以電子郵件的形式發送至:tjlejupicshow@sina.com ,所有參賽投稿作品將在天津新浪樂居美麗天津攝影大展專題頁中展出。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-08-01/10142845805.shtml


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  而這種業績低迷也傳導到瞭土地市場上。

  "銷售能力差,管理團隊和營銷手段都不行,項目的周轉速度太慢,加上資金鏈近幾年都很緊張、高層人事變動、股票價格低迷,投資者信心缺失,這幾方面形成瞭惡性循環。"一位不願具名的房地產分析師告訴中國房地產報記者。

  對於銷售業績的下滑,不少房企在公告中將其歸因於"可結算項目減少",對此,同策咨詢研究部總監張宏偉在接受中國房地產報記者采訪時表示:"這隻是一個方面,背後是整個房地產市場的下滑。即使下半年房企可結算項目增多,可能業績會多一些,但是把希望寄予下半年,不確定因素更多,恐怕屆時房企會更加失望。"

 表現最差房企

  前5月恒盛地產累計實現合約銷售額約11.37億元,同比減少55.1%;累計實現合約銷售面積約7.34萬平方米,同比減少60.0%。而3月份,恒盛地產的銷售額更是同比大跌近七成。

  最引發關註的業績下滑最為嚴重的三傢房企分別是:花樣年(前5月同比下滑56%,完成目標9%)、恒盛地產(前5月同比下滑51%,完成目標20%)、首開股份(前5月同比下滑48.6%,完成目標20%)。

  具體來看,中建國際完成比例最高,達58%;其次是恒大,完成比例是51%;其後的萬科完成41%、中海完成40%;碧桂園、旭輝、融創、雅居樂、越秀、中駿置業、綠城、首開、保利、富力、世茂、新城控股完成度在30%~40%之間;招商地產、禹洲地產、五洲國際、佳兆業、華潤置地、方興地產、龍湖地產、綠地、遠洋地產、中國奧園、金地、建業地產完成度在20%~30%之間;首創置業 隻有18%;而花樣年更是完成率僅9%,均低於40%的時間進度線。

 僅四傢完成進度



  數據顯示,銷售20強的標桿企業拿地金額逐月遞減,5月拿地金額僅71.28億元,而在去年5月這一數據為455億元,同比下降84%。

房企中考業績集體滑坡 僅四傢完成進度板橋二胎房貸

  而從完成年度目標的情況來看,36傢房企中,僅恒大和萬科、中海、中建國際業績超過40%,完成年度任務不足30%的企業就達到瞭16傢,其中不乏招商、龍湖、華潤置地、金地集團等地產"大佬"。

  而對於花樣年的業績表現,集團總裁潘軍歸因於公司的推盤節奏沒有調過來。潘軍曾在3月份業績會上表示,對於今年150億元的目標,花樣年在推盤節奏上安排的是三七比例。"其中第一季度推貨量很小,上半年密集的推盤區間大部分是4月底到6月份,下半年則大概從8、9、10月份會有大量的樓盤推出,後續還會推200億元左右的貨值。"

  如果按照進度計算,到5月房企本應完成年度業績目標的40%方為及格。截至6月13日,公佈前5個月銷售業績的36傢房企中,除恒大、萬科、中海、中建國際全年業績完成的進度較好,超過40%外,其他企業完成普遍不如意,平均完成率僅29%。其中,完成年度任務不足30%的企業就達到瞭16傢。花樣年前5月僅完成全年業績目標的9%。

  其中,同比下滑幅度最大的為花樣年控股,其次為恒盛地產,再次則為首開股份,同比下滑幅度分別為56%、51%、49%。此外,方興地產前5月同比下滑35%,保利、金地、招商等房企前5個月銷售業績也同比微跌。

  多數房企2014年1~5月的銷售業績在下滑。

  在張宏偉看來,房地產市場已經進入下半場,這輪房地產調整周期不是短時間內就會結束的,一定會有部分房企在天亮之前就倒掉。

  據中2胎房貸 2胎房貸利息國房地產報監測,截至6月13日,全國36個房企發佈前5個月的銷售業績。從整體上來看,即使是標桿房企,銷售業績也並不樂觀,除瞭恒大、萬科等房企進行全國促銷,進而銷售額有所上漲之外,其他多數企業延續前4個月的下滑局面。

  先看恒盛地產。

  不出意外,房企前5月"中考"銷售業績持續低迷。

  就連在房企業績不斷飆升的去年,恒盛地產全年的房地產銷售額也僅為73.11億元,同比下降三成,利潤大降73%,去年純利僅為2.93億元,負債率卻高達87.4%。而在質量方面,恒盛地產的項目也被頻頻爆出質量的問題。

  也因此,這位昔日可與萬科、保利等房企巨頭媲美的"大佬",在去年被冠上"年內表現最差內房股"的稱號。

內容來自sina新聞

  今年1月17日,由於掌握3.08%股權的小股東的反對,恒盛地產大股東張志熔以每股1.8港元私有化公司的計劃宣告破產。2月份,公司執行董事及行政總裁劉寧、公司首席財務官及副總裁薑永進紛紛宣佈辭任。這一切不利消息都使得公司股價再次下跌,並再次加劇瞭公司的融資難度。

  日前,恒盛地產再次公告高層人事變動:於秀陽退任執行董事,嚴炳權先生退任獨立非執行董事,丁向陽獲委任為公司行政總裁。

  而首開股份則一直因財務壓力被業內質疑。尤其是在去年大量的拿地之後,資金受累壓力更甚。

  截至2013年底,首開股份借款總額已超過400億元,年內支出利息高達31.69億元,2013年實現凈利潤也隻有12.89億元。自2009年以來負債率一直保持在80%以上。2013年在北京地區共摘得12塊開發用地,在京外城市以及新進城市共取得9塊開發用地。

  若按此趨勢繼續發展,多數房企將難以完成年度的銷售目標。

  國際評級機構標準普爾則指出,花樣年的債務杠桿水平和現金流充足性2013年的惡化程度超過其預期。未來的12個月內,該公司的債務杠桿水平將保持在相對其評級較高的水平。





新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-06-17/08052778912.shtml


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