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  此外,房企"跨界"銀行已經成為一種趨勢。新華聯參與長沙市民營銀行籌建;國購集團、新安金融、新華集團、華泰集團、恒泰集團、信地集團、金牛集團七傢民營企業共同發起組建合肥銀行中,5傢企業涉及房地產業務;2014年2月6日,越秀地產母公司越秀集團宣佈,完成收購創興銀行75%已發行股本,總金額超過116億元港幣,完成4年來首宗內地企業對香港銀行的並購案。

  未來,房企"跨界"銀行能否真正成功,還在於房企真正從思想和行動上擁抱互聯網。

房企 跨界銀行態度分化因投資回報率低

  馬蔚華指出,如果依然堅持傳統存貸利差模式,中小銀行很難在未來市場中占得先機。"中小銀行必須利用互聯網去延伸原先就比較少的物理網點,或者互聯網企業直接來辦銀行。"隻有這樣才有可能化解傳統金融遇上利率市場化所帶來的沖擊,才有希望在市場夾縫中求得生存。

  房企"跨界"銀行能為房企帶來什麼好處,原因無外乎三點:一是銀行近來估值低,房企通過配置銀行資產獲得收益;二是實現融資便利、改善自身融資環境;三是真正實現業務轉型,發現新的贏利點。

  從2013年下半年開始,房企跨界銀行的舉動開始受到各界關註,產生的影響也一直在發酵。但在2014年一季度過後,房企對於"跨界"銀行的思路似乎出現瞭變化,有的選擇堅守,有的正在準備離開。不少業內人士認為,"跨界"銀行短時間內很難為房企帶來盈利,房企如果不能真正完成投資思路的轉變,甚至有可能對地產主業造成拖累。

  但就在眾多房企雄心勃勃意圖在銀行業大展拳腳時,綠地集團卻已經在籌劃退出瞭。新金融記者發現,綠地集團進軍金融業的步伐其實更早。早在2011年,綠地集團正式成立綠地金融投資控股集團,打造金融板塊業務,同年9月,綠地集團成為盤錦市商業銀行的第一大股東。但今年4月中旬,綠地集團負責人表示有意出售持有銀行的股份,原因是投資回報率低於此前預期。

  華夏銀行前不久發佈股權變動公告稱,廣州的5傢公司從2013年11月至2014年3月份,累計買入公司股份4.45億股,占公司總股本的5%。後據媒體披露,上述5傢公司背後的實際控制人均為恒大地產。截至2014年一季度,恒大地產已經躍升為華夏銀行第五大股東。財經人士朱大鳴指出,房地產是資金密集型產業,房企通過"跨界"銀行,將自身資產金融化,有助提升資產流動性,提高盈利能力。恒大董事局主席許傢印在3月底舉辦的恒大地產年報發佈會上表示:"關於華夏銀行的入股,是因為我們看到目前銀行股股價比較低,這是投資的好機會,與公司融資上的考慮並沒有任何關系。"

  高雄湖內土地貸款"跨界"投資邏輯

  前景並不明朗

  另一傢銷售額超過千億的房企萬科"跨界"銀行的原因同樣引人關註。2013年10月31日,萬科在公告中宣佈,以超過27億元人民幣認購徽商銀行股份,有望成為其單一最大股東。由於這是萬科上市以來在房地產主業之外的最大一筆投資,因而引發瞭多方猜測。但萬科的回答十分簡單:嘗試社區金融業務。

  "房企"跨界"銀行,遠不如外界看上去那麼美好。"一位業內人士告訴記者,一方面隨著利率市場化加速,中小銀行盈利能力面臨考驗;另一方面,面對互聯網金融沖擊,中小銀行也迫切需要轉型。綠地集團董事長張玉良此前曾表示:"地方城商行利潤增速一直在下降,即便有2000億、3000億資產規模,但一年利潤規模也就10個億。"中小銀行面臨的"監管有力,創新不夠,資產凈回報較低"現狀,顯然與房企此前的期待有所差距。

  招商銀行前行長馬蔚華也指出,國際經驗表明,在利率市場化加速期,對中小商業銀行的沖擊最大,甚至稱得上是生死考驗。比如美國自1970年放松瞭對10萬美元以上、90天以內大額存款的利率管制,到1986年所有定期存款利率及大部分貸款利率的限制均被取消,從1986到1990年這4年間,美國平均每年倒閉的銀行差不多將近200傢。同樣是在利率市場化過程中,韓國的多數銀行不良率翻瞭一倍多。在這種背景下,房企想通過"跨界"銀行獲得盈利,顯然比設想的二胎房貸 新光銀行二胎房貸任何問題免費諮詢要困難。

內容來自sina新聞

  按照設想,萬科實現服務的載體是一張類似於銀聯卡的"村民卡",集門禁、社區消費、身份識別等功能於一體,裡面存入現金,在村民食堂、早教中心、超市等社區配套服務場所都可以刷卡消費。"萬科管瞭500個小區,近200萬人,每一個人,如果在一個小區裡面,如果一個月消費500塊錢,未來會是一個什麼樣的市場。"易居(中國)控股有限公司董事局主席周忻上周如此描述萬科"跨界"銀行的市場前景。

  對此,周忻也表達瞭相同的看法:"如果你們今天還認為易居僅僅是賣房子的公司,我跟大傢急。"周忻認為,易居(中國)是一傢利用互聯網,把數據跟傳統的房產服務結合起來的一傢企業,"但未來易居要嘗試在拓展金融服務。"住房金融作為房地產金融的重要組成部分,易居既然擁有很大資源,為什麼不去做嘗試?同樣的邏輯也適用於其他房企。

  2014北京商業地產投資意向調查:



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-28/15162708449.shtml


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  報道稱,浙江事業單位養老保險制度改革"還沒開始做,還處於思考當中";上海養老試點的推進目前尚無實質性突破;山西許多個企事業單位仍然沿用老的養老金制度,並沒有與並軌有關的改革跡象出現;重慶雖然開展瞭統計事業單位員工總人數、瞭解工資水平等"摸情況"的基礎性工作,但嚴格來講,改革沒有取得任何實質性的進展;廣東則進行瞭"半吊子改革",事業單位幹部職工與普通企業職工一樣,按月繳納養老保險費。但退休時,待遇依舊按原有標準執行。

養老金雙軌制改革幾無進展 頂層設計兩條路可走

  從《事業單位工作人員養老保險制度改革試點方案》公佈之日算起,有關養老金並軌改革,推進時間已經超過5年半。

內容來自sina新聞

  2008年2月底,國務院常務會議討論並原則通過瞭上述方案,確定在山西、上海、浙江、廣東、重慶等5省市先期開展試點。但近期新華社記者回訪發現,"多數紋絲未動,隻有廣東開始'破冰'"。

購屋貸款利率  人社部副部長胡曉義此前曾表示,養老金雙軌制"並軌"的大方向是明確的。實際的推進,要考慮兩方面情況:一方面,機關事業單位現行退休養老制度已實行60多年,從以往的經驗看,建地任何問題免費諮詢對這類"老制度"進行徹底改革,必須是循序漸進的,才能實現制度的平穩過渡,減少社會震蕩。另一方面城鎮企業職工養老保險制度本身也需要繼續改革完善。所以,所謂"並軌"並不是簡單地把機關事業單位退休制度"並入"企業養老保險制度,而是朝著一個共同的方向改革和推進,最終取消"雙軌制"。

  人民日報曾發表評論認為,這個"共同的方向",應該是整個社會養老保障水平的提高,降低那些嚴重沖擊社會底線的畸高保障,也提高那些有失公平的低水平保障。養老制度改革呼喚足夠完備的頂層設計,改革過程必須做到協調統一。

  雙軌制早晚會像'糧票'一樣成為歷史詞匯......"近期,有媒體就取消養老金雙軌制發表的社評中如是寫道。對養老金雙軌制進行改革是大勢所趨,這已成社會基本共識。但怎麼改,如何推進卻仍是橫亙在眼前的一道難題。

資料圖

 機關單位未動 向下並軌致改革阻力重重

  "為什麼五年過去,基本上沒有什麼對試點更積極的評價,沒有拿出全國推廣的方案?"中國社科院世界社會保障中心秘書長齊傳鈞認為,"就是受制於我們目前的統賬結合的養老保險制度。這個制度承接不瞭很多改革。"

  據瞭解,《事業單位工作人員養老保險制度改革試點方案》對事業單位退休人員采用"向下並軌"的方式,拉大瞭事業單位人員和公務員之間的待遇差距,造成新的矛盾。"比如,一聽說養老金改革,不少大學老師申請提前退休,制度倒逼人做出不合理的選擇。"齊傳鈞說。

  多位專傢在接受人民網記者采訪時表示,對養老金雙軌制並軌,不能急於求成,也不能紋絲不動。機關事業單位應當建立基本養老保險與職業年金相結合的養老金制度,以削弱改革阻力。

  何為"統賬結合制度"?中國社科院發佈的《2010年社會保障綠皮書》曾指出,在我國養老保險制度中,社會統籌部分缺乏激勵效應,"無票乘車"現象難以避免;個人賬戶部分的保值增值也困擾著制度的發展,不僅制度設計所預期的激勵效應無法實現,而且過低的個人賬戶收益事實上產生瞭逆向激勵。

  "現在試點,機關和事業單位應當同步改革,同步推進,否則的話改不動。"中國社會保障研究中心主任褚福靈表示,"改革利益得相對均衡,或者說不能在改革過程中又拉大瞭差距,否則阻力肯定會很大。"

  上海社科院城市與人口發展研究所研究員胡蘇雲在接受媒體采訪時認為,我國目前實行的退休制度其實是"三軌制":機關和事業單位退休實行由財政統一支付的退休養老金制度,其中,第一軌的機關退休人員的退休金高於第二軌的事業單位退休人員,"第三軌"企業職工則實行由企業和職工本人按一定標準繳納的"繳費型"統籌制度,享受的待遇低於上述兩軌。當初的事業單位改革試點主要方向是將第二軌向下和企業退休人員進行"並軌",這樣形成的新的第二軌和第一軌之間的距離反而變大,試點方案受到阻力較大也是必然的。

  中國人民大學中國社保研究中心副教授楊俊一直關註養老金待遇差距數據。他告訴人民網記者,有統計顯示,2005年,企業、事業、機關的人均年離退休費分別是8803元、16425元和18410元,事業和機關的人均養老金分別是企業的1.8和2.1倍。

  "這個差距維持瞭下來。"楊俊說,"整體來說,機關事業單位與企業兩個人群的勞動關系不一樣,他們所參與的養老保險制度是不同的,而這兩個制度的改革並不同步,企業職工其實是改革比較快比較全面的,但是機關事業單位改革的步伐相對慢一點。"

 明確改革共同方向 分步取消雙軌制

  養老並軌試點五年仍然無甚進展

 編者按:養老金改革成為當前人們熱議和期待的問題之一,是因涉及每個人當前的或潛在的切身利益。歷史形成的"雙軌制"造就瞭養老金的不公平也成為瞭改革收入分配及養老金機制最難啃的硬骨頭。人社部近期表態,養老保險"並軌"大方向是明確的。但如何並,怎麼並,用多長時間並仍未有清晰路線圖,改革仍在繼續。

  "現在中國這次頂層設計是有兩條路可走的。一條路就是隻解決機關事業單位和企業,把企業的提高一點,機關的先不動,還保留這個大雙軌制。這是一個小步走。我們的方案是大步走,整個國民基礎養老金、個人賬戶,把這個規劃做出來,然後再分步實施。"清華大學養老改革體制方案的主要參與者之一、清華大學就業與社會保障研究中心主任楊燕綏說:"國民基礎養老金解決吃飯,個人賬戶解決改善,大傢也覺得公平瞭,但是現在可能比較困難,隻能邁一小步。"

  "社科院的方案,新人新辦法,老人老辦法。"齊傳鈞向人民網記者闡釋,"2013年改起,機關事業單位新人加入城鎮職工養老保險,國傢有一定的補償,建立職業年金。職業年金其實和企業年金是一個概念。機關事業單位有新人加入,企業員工就會爭取也加入這個制度。這對職業年金就是一個宣傳、帶動。現在基本上基本養老保險一隻腿獨大,企業年金、商業保險很小,處於缺腿狀態,很不平衡。"

  "新人新辦法,老人老辦法"的做法在褚福靈看來,屬於大過渡范疇。他認為,養老金雙軌制並軌大概兩個思路:一個叫大過渡。所謂大過渡就是"深圳模式","深圳模式"沒有中人,從一個時間開始,或者新人或者老人,新人新辦法,老人老辦法,不影響現有的這一部分人的利益。在職的都是老人,包括參加工作一個月的也算老人。不設中人,不進行過渡的補償。另一個小過渡,則包含老人、中人和新人。

  褚福靈指出,"對養老金雙軌制改革這個問題還得達成共識,不能並軌很快。並得太快會出問題的。"據悉,人社部目前正在抓緊研究養老保險頂層設計方案,將在適當的時候廣泛征求社會各界的意見,方案成熟後,所涉及的各項改革舉措將逐步實施。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-04/09232479186.shtml


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??70個大中城市的房價走勢也印證瞭這種預期。70個城市中,有26個城市的房價已跌回到瞭五年前,部分城市甚至比五年前的水平還要低。這在一定程度上說明樓市投資投機泡沫已戳破,樓市賺錢效應明顯減弱。

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??伴著一系列新政的落地,業內外最為關心的話房屋二胎 民間房屋二胎借款利率多少免費諮詢試算題是下一步的市場走勢以及房價的未來走向。就市場走勢而言,隨著政策刺激效應的逐步釋放,預計一二線城市將率先復蘇,成交量會有明顯上升,三四線城市市場也會逐步回暖。

??其次,樓市消化存量的空間依然很大,高庫存和供大於求的局面決定瞭“拐點”短期內很難出現。國傢統計局數據顯示,截至去年末,全國商品房待售面積62169萬平方米,比2013年末增加12874萬平方米,同比增長26.1%,三項指標均創下瞭歷史新高。今年前兩個月依然延續瞭庫存高企的狀況。截至2015年2月底,上海易居房地產研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為27148萬平方米,同比增長19.1%。2月份,一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為11.9、15.7和20.7個月。

??此前,地方利好政策的不斷推出已對市場產生催化作用。根據中原地鋪的新增盤源量及新增客源量近期走勢來看,春節後均逐周環比增加,顯示市場活躍度持續攀升。中原所監測的21個城市數據顯示,最近兩周的成交量並列位於今年第二高位,僅次於今年第5周的成交量。3月1日至15日,上海易居房地產研究院監測的20個典型城市新建商品住宅成交面積約464萬平方米,同比增長約10%。此次政策的出臺,勢必引發市場的進一步反彈。

??市場回暖、成交量攀升會否刺激房價“水漲船高”呢?這可以從以下幾個方面尋找答案:首先,“穩定住房消費”不等於大規模“救市”。政府工作報告明確傳遞出保障剛需和改善性住房需求,減少投資投機性因素的信號。更為關鍵的是,“差異化”的舉措正在逐步落實,各地松緊不一,也體現瞭“有保有壓”的調控思路。比如,一些地方繼取消限購之後,近期還出臺瞭支持住房消費的政策;而北京、上海近期則再次澄清取消限購的傳言,且目前沒有政策明顯松動的跡象。

??在不到一周的時間裡,信貸、財稅、土地等多項房地產政策紛紛落地。此番政策力度超出瞭業內的普遍預期,面對政策組合拳的強力刺激,後續市場有望逐步升溫,但不同城市間分化格局猶存。值得註意的是,當前樓市的政策取向依然是鼓勵剛需和改善性需求,新政連發將塑造樓市新常態,但並不意味著房價的大漲,去庫存仍是當前樓市的首要任務。很多地區房價將出現一定程度的增長放緩或下降,而北上廣等一線城市仍存在房價上漲壓力。

新政連發塑造樓市新常態 不意味房價大漲

??實際上,中央政府“穩定住房消費”的政策導向十分鮮明。今年的政府工作報告明確指出支持居民自住和改善性住房需求,把一些存量房轉為公租房和安置房。按照支持合理住房需求的政策思路,加之經濟下行和就業壓力仍然較大的情況下,便不難理解此輪政策的出臺初衷。

??再次,房地產的投資屬性更多地讓位於消費屬性,房產造富時代面臨終結。一方面,過去幾年,房價一路高歌猛進,已呈“高處不勝寒”之勢。另一方面,居民對房價上漲預期已有所轉變。央行最新發佈的一季度調查報告顯示,未來3個月內準備出手購買住房的居民占比為13.8%,創2014年第一季度土建融台南歸仁土建融以來新低。同時,預期房價上漲的居民占比為15.6%,創近六年以來新低。

??綜上,樓市新政的出臺並不意味著房價的大漲,去庫存依然是當前樓市的首要任務。盡管剛需和改善需求依然存在,但對於供過於求的大部分城市而言,唯有“以價換量”才能真正促成市場的持續回暖。

內容來自sina新聞

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-04-01/08185988826461510102785.shtml


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 &二胎銀行借貸利率多少免費諮詢試算emsp;報告對35個大中城市房價收入統計顯示,與2012年相比,2013年有18個城市房價收入比下降,其中福州和呼和浩特降幅較大,主要源於商品住宅銷售均價的下跌。

  上海易居房地產研究院研究員鄭紅玉表示,預計2014年全國房價收入比將總體上出現下降。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-28銀行貸款利息/09012751647.shtml

  房價收入比是指房屋總價與居民傢庭年收入的比值。根據我國的實際情況,全國房價收入比保持在6-7屬合理區間。

  上海易居房地產研究院近日發佈的《全國35個大中城市房價收入比排行榜》顯示,2013年全國35個大中城市房價收入比均值為10.2,剔除可售型保障性住房後,北京高達19.1位居首位。

  剔除可售型保障性住房後,2013年全國35個大中城市房價收入比均值為10.2,其中北京、上海、深圳、福州4個城市遙遙領先,北京高達19.1位居首位。

內容來自sina新聞

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全國35個城市房價收入比排行 北京居首位

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