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  開發商眼中的"90後"不買房女孩:人群中的異類

  點贊抑或是不屑,這些都沒有影響樓市大佬們開始審視馬佳佳背後的新一代消費群體。博弈已經開始:如何把房子賣給不買房的"90後"?

  房產商愛恨馬佳佳

  李娟

  "她是人群中的異類。她是人群中的異類。"當一傢民企開發商的營銷總監和《第一財經日報》記者聊起馬佳佳時,重復瞭這樣一句評價。

  但有一些開發商擁抱並接受瞭這些新鮮事物,華南一傢開發商對《第一財經日報》記者表示,他們願意接受馬佳佳新鮮的觀點,這帶來瞭很多的觸動。

  馬佳佳不能左右樓市,這是易居中國執行總裁丁祖昱撰文的觀點,他近日撰文稱不能讓馬佳佳左右房市,並就馬佳佳的論點談瞭三點看法:"90後"不買房是個偽命題、項目做"細分市場和垂直領域"一定小眾、房地產就是房地產,別老把未來前景和社區服務忽悠在一起。

  這一說法得到瞭許多樓市業內人士的支持,"看什麼樓盤挖掘什麼客戶,拿到一塊地的時候就在想,要針對什麼樣的客群,開發什麼類型的產品,營銷手段在不斷變化,可以引進互聯網的思維做推廣。"福建一傢開發商人士說,探索的營銷方式越來越互聯網化。

 互聯網思維和業績導向

  最近,玩房地產開發的不談互聯網都不好意思。就在馬佳佳去萬科之前,萬科剛剛跟小米手機[微博]有過"親密接觸",萬科總裁鬱亮親自帶隊組團去 小米學習。此前,本報報道,小米科技[微博]董事長雷軍[微博]曾發問鬱亮,"你們蓋的房子價格能不能跌一半"時,鬱亮也曾一愣。

  在越來越多的"85後"、"90後"成為購房的主力軍的背景下,開發商的這些改變,並不是一朝一夕發生的。比如,萬科此前在杭州推出的一個樓 盤,30歲以下的購房者占到瞭七成,"從前期產品定位的時候,就瞄準瞭年輕一族。75平方米的戶型、精裝修,包括定價,都是符合年輕客群的需求。"萬科浙 江區域的一名負責人對《第一財經日報》記者透露。

開發商眼中的90後不買房女孩人群中的異類

  "這是價值多元的一代,跟'70後'相比,很難用一個統一的價值標準去貼標簽,找到瞭若幹個他們的價值觀念,你就能套用到房地產裡邊。"一傢深耕長三角的大型開發商人士說,馬佳佳是幸運的,可以選擇個性化的生活方式。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-02-19/09452613960.shtml

  萬科東部某區域的負責人對此表示,這背後是移動互聯給營銷工作新的啟示,給這個時代帶來變革。擁抱這些變革,積極響應這些變革,是他們的態度。率利二胎年息借貸增貸轉貸

  然而,當這份演講PPT以《"90後"壓根兒就不買房》為題傳遍微信圈後,馬佳佳變得和房市沾邊瞭,她也成為瞭開發商老總們眼中的爭議人物。

  但仔細思考後,鬱亮覺得這個可能性不是完全沒有。2013年底,鬱亮在一次內部演講中說,他擔心未來房地產行業會不會出現類似"小米"的攪局者,以互聯網思維模式打破舊秩序,威脅甚至取代以萬科為代表的行業模式。

  "萬科的擔心源自於它是行業的龍頭企業,龍頭企業在想的就是變革。"陽光城(8.30, -0.07, -0.84%)副總裁王鋒對本報記者說。

  "創新有一種說法,領先半步叫超越,領先一步就是死。"本報記者采訪的另一傢開發商人士卻稱,目前的轉型不能操之過急,房地產企業想改革成一傢技術公司,或者迅速植入互聯網思維,現階段都不太現實。

  對於馬佳佳等新新人群所提出的營銷想法,有的房地產業內人士甚至拋出瞭這樣的觀點,光是炒作並不能代表懂互聯網,"從單個購房行為來看,很難。就靠你點個贊?還是靠你的淘寶評級就買一個?很扯。"

  贊也好,噓也罷,馬佳佳已經成為熱詞,就連萬通控股有限公司董事長馮侖近日也表示,"現在我們的性生活被一個'90後'的馬佳佳在顛覆。"

  昨天,馬佳佳告訴本報記者,自己是在本月上旬左右受邀前往萬科,講瞭一點年輕人的狀態和經歷,大約兩個小時。她說,當時的反響比較正常。

  現實是,浙江的一些開發商剛剛組瞭個團,準備這個周末去小米學習"互聯網思維"。

內容來自sina新聞

  但有時很難區分,這是年輕人的屬性還是剛需。"調控才有剛需盤的說法,商業邏輯是,不管有沒有互聯網思維,賣出房子才是真道理。"王鋒說。

  馬佳佳--高考狀元、叫賣情趣用品的"90"後創業紅人,如今她又增加瞭一個標簽:給萬科演講的"不買房女孩"。

  "能改革的要麼是社區商業、房地產金融,其他的都是小打小鬧。"一名萬科內部人士表示,他曾經操盤過多個成功的案例,其中不乏很多針對"85後"的樓盤,不過,他表示,光是營銷方式的改革,並不能算風暴式的行業變革。

  多點贊就能多賣房?


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??一是因為宏觀政策方面的原因,馬年年初的政策風向趨緊,顯示出馬桀驁不馴的一面;而羊年的政策風向是趨松,這隻“羊羊”明顯更為溫順:從去年9月底開始,中央政府逐漸加大穩定經濟增長的政策力度,且目前尚未有改變的跡象;而與房地產業有絕對關系的信貸政策也在明顯趨松,一方面降低瞭房地產企業的融資難度,另一方面也降低瞭購房者的利息成本,增加瞭購房者的入市動力。若以去年第四季度以來的政策發放走勢看,羊年的房地產市場氛圍將會穩中趨好。

??剛剛過去的馬年,很多開發商都混得不算太得意。按照各上市房地產公司公佈的業績,去年近六成未能完成任務,即使能完成任務的,大多數也隻是“按規劃完成任務”或超出預期目標一點點。套用廣州市政協委員、時代地產董事會主席岑釗雄的話來說:“去年,廣州各大房企所完成的銷售量和成交額,都是付出瞭‘巨大代價’得來的。很多榜上有名的大公司,為瞭完成年初定下的任務,在最後一個季度都要‘出血’。”

??上市房企尚有如此高的比例未完成任務,何況一般的小企業?馬年,大多數房地產企業都沒有收獲馬到成功的喜悅,在羊年,大傢希望能爭取到“羊羊得意”的機會。

??所謂希望越大,失望越大,反之亦然。經歷過馬年“挫折”的房地產企業,在羊年選擇瞭將自己的姿態放得更低,把任務定在瞭踮踮腳就可以夠得到的地方,放棄瞭要疊羅漢才能達到的高度。在最近的兩會上,政府也不再單純追求GDP的增速,轉而追求經濟增長模式的平穩轉變。而每天都要在市場大潮中沖浪的房企肯定會更為理性地訂立自己的年度目標,從容面對羊年的各種挑戰。(執筆/梁棟賢)

??二是因為房地產企業彰化埔鹽土地貸款預期的變化。本周一發佈2015年度業績目標的時代地產,在去年業績增長38%的前提下,依然選擇瞭將今年的增幅大幅下調至10%。而不久前公佈今年銷售目標的綠地和萬達也同樣如此,這兩傢企業訂立的業績增幅比例分別為16%和13%,遠低於2014年的48%和27%。

馬到未成功 羊羊尚得意 降價已進決賽圈

??馬年,大多數房地產企業都沒有收獲馬到成功的喜悅,在羊年,大傢希望能爭取到“羊羊得意”的機會……在羊年許多房地產企業選擇瞭將自己的姿態放得更低,把任務定在瞭踮踮腳就可以夠得到的地方,放棄瞭要疊羅漢才能達到的高度。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/甲種建地2015-02-13/16175971914944684540754.shtml


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  "我們認為北京市場限購不會取消。因為北京的城市功能定位決定瞭它必須要限制人口,限購是限制人口的一項措施,從這個角度來講,房地產形勢的變化對北京取消限購沒有直接影響。"遠洋地產相關負責人對中國經濟時報記者表示,遠洋地產在北京擁有多達15個左右開發項目,北京市場的銷售目標約占集團整體銷售目標的30%,從目前情況來看,完成銷售目標是沒有問題的。

  "事實證明,盡管有上述限購等調控政策的定向寬松措施,但限購等政策松動對於市場成交量反彈的作用有限,甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒有太大的效果。並且,這樣的'救市'措施很可能會助長開發商博弈市場的決心,對於房企來講,仍然不肯有大范圍大幅降價的動作,難以有大幅下跌的動力。"同策咨詢研究部總監張宏偉對中國經濟時報記者表示。

  與房企拿地策略變化相對應的是,產品結構的調整。

  取消限購難在一線城市落地

  從各傢上市房企自8月以來陸續公佈的半年報來看,利潤普遍下降確是事實。即便如此,各傢房企仍對拿地表現積極,不過,策略均更保守、更有針對性。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-09-04/07572895144.shtml

  最新的統計數據顯示,從今年年初至今,整個房地產行業仍處於低迷期:根據9月1日發佈的信息,2014年8月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為10771元/平方米,環比上月下跌0.59%,連續第4個月下跌,跌幅收窄0.22個百分點。從漲跌城市個數看,74個城市環比下跌,26個城市環比上漲。這也證明,即便各地陸續放開限購,對房地產市場目前的下行走勢仍影響不大。

  雖然樓市正處於調整期,但房企對拿地的熱情不減,隻不過,相比以前更顯得保守,但卻更有針對性。

  "由於銀行信貸持續緊縮還會影響市場成交放量,限購等救市政策出臺也難以對低迷期市場起到比較大的刺激作用,在年終前最關鍵的9-10月份,房企勢必會調整自己的推盤策略,堅持'跑量'的基本原則,千方百計消化庫存,堅持以現金為王,以盡可能縮小當前銷售業績與年度指標的差距。"張宏偉說。



  萬科董事會秘書譚華傑在半年報公佈後表示,"根據經驗,一般下半年土地供應將進一步增加,預計土地市場的調整還將延續,未來可能會有更好的拿地機會,公司對此也會保持關註。"

  "從杭州的情況來看,盡管早些時候放開限購政策,住房銷售有所增長,但多是在價格調整的情況下來實現的。如果住房價格不下行調整,那麼地方政府放松限購對住房銷售所起到的作用是有限的。而房價向下行調整,即使是不放松限購政策,也總是會有人買房。因為,住房市場的購買者是一個多元化的市場,每一個人對價格的基礎期望也不一樣,隻要房價下跌總是會有人進入市場。"中國社會科學院金融研究所研究員易憲容對中國經濟時報記者表示。

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  執行瞭三年多的住房限購政策從今年開始松動。據同策咨詢研究院統計,46個限購城市當中至少38個開始調整限購政策,比如天津、南寧、無錫、海口、沈陽、昆明、福州、武漢、廈門、南昌、石傢莊、杭州、寧波、溫州、青島等城市限購政策已經調整或取消。部分地方政府開始對樓市下"猛藥",發佈瞭"救市"政策。

  遠洋地產相關負責人亦對中國經濟時報記者表示,截至2014年6月30日,遠洋擁有的土地儲備面積約2200萬平方米,平均土地成本約每平方米人民幣3100元,可滿足未來3-5年的業務需要,未來遠洋地產將進一步鞏固、完善一二線城市土地儲備,並逐步增加經營性物業優質的土地儲備,為中長期業務結構平衡做好準備。"我們會加大反周期土地獲取力度,不過,遠洋在拿地策略方面依然堅持四項原則:一是堅持財務標準;二是堅持區域深耕;三是堅持規模適度的原則,拿中等規模的項目;四是堅持團隊匹配,為能力強的團隊多配土地資源。"

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  萬科總裁鬱亮表示,萬科將以謹慎、樂觀的態度對待增長減速,並以自住型購房者為目標消費群體。據悉,今年上半年萬科144平方米以下住宅占比已提升至92%。

  遠洋地產總裁李明也表示,從今年年初至今,遠洋地產已經在北京、上海、天津、武漢、中山等城市新增10個項目,補充土儲約290萬平方米,一二線城市占其整個集團新獲取項目的60%左右。"獲取地塊以中小型、快周轉、面向剛需和首改需求為主。"

內容來自sina新聞

  易憲容也認為,從更長遠的角度來看,國內房地產市場的周期性調整並不會因地方政府的限購政策放松而中斷。"決定未來國內房地產市場走勢的主要因素有兩個方面:一是銀行對當前住房市場之判斷,如果銀行認為這個市場風險高,供求完全失衡,那麼銀行信貸要進入房地產市場就會謹慎;二是住房投資者對未來國內房地產市場預期。而就這兩個方面來看,目前的形勢並非那樣樂觀,還得進一步觀察。"

  事實上,房企亦認為這場由二三線城市掀起的取消限購潮效果有限,難以在一線城市落地。

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  按照協議,此次合作將選擇中茵股份目前為其控股股東托管的酒店度假項目作為進軍養老產業的首個合作項目。其中,中茵股份將其在高端酒店管理領域積累的服務理念嫁接到養老產業中去,為老齡化人群提供個性化的居傢服務。九龍醫院將為老齡化人群定期開設老年人咨詢、講座、進行體檢及個性化保健方案等。



新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-02-12/08322604232.shtml

  2月10日,中茵股份與上海交通大學醫學院蘇州九龍醫院簽訂瞭戰略合作協議。雙方將強化戰略合作,整合優勢資源,共同打造養生休閑養老產業模式。這也是萬科、保利、遠洋、復星等公司後,又一傢加入養老地產開發大軍的房地產企業。



  據業內人士介紹,目前國內養老地產開發模式主要分為以下幾類,即社區型養老地產、配套型養老地產、與旅遊或商業地產結合、引入其他資源進行合作開發等。開發商通過建設綜合性養老社區、結合醫療及教育機構、或在風景區或商業地產中開發養老項目等方式進行開發,部分項目還引入瞭保險業、醫療業或國外資源進行合作建設。

  不過,由於養老地產開發與住宅開發有較大區別,仍面臨著建設投資額巨大、資金回收期長、盈利風險大等挑戰。部分集中式養老社區和嵌入式的養老公寓,也存在管理成本高,服務效率低的問題。特別是現有老年公寓大多為中高經濟實力的老年客戶提供服務,普及面還十分有限。為此業內人士指出,面對養老地產這片"藍海",房企需要尋找適合的模式介入,應避免盲目建設和資金浪費,更需要避免集中開發老年住宅區所帶來的風險。

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內容來自sina新聞

  目前,正有越來越多的房地產公司加入養老地產的開發大軍中。萬科便已經在北京、杭州等地推出養老地產項目;保利地產在西塘鎮也推出瞭多棟老年公寓;遠洋地產則聯合美國最大的養老運營商進行合作,公司在北京亦莊的老年公寓於去年8月正式開業,並迎來首批入住老人。

  開啟成長空間

  盡管與國外相比,我國的養老地產僅僅處於起步階段,但是在政策扶持、社會發展等因素的多重影響下,養老地產作為價值窪地已經獲得業內越來越多的認可。

  目前,我國政府已開始高度重視養老問題,打開瞭養老地產的發展空間。僅從土地供應來看,去年起養老設施用地首次單列納入年度供地計劃。去年2月1日,北京首次以招拍掛方式出讓位於密雲縣的包含養老功能的居住用地,中投發展有限責任公司以數億元成功中標,這也打破瞭養老用地多年"難產"的局面。

  業內人士指出,當前養老用地的供應方式,一部分是政府投資的社會福利性質的養老設施,通過劃撥方式供地;另一部分是非政府投資、利用國有土地建養老設施,通過招拍掛等方式出讓。

  "我國的養老問題不可能靠政府單獨解決,養老地產也面臨福利性到市場化的轉變。"房地產業內專傢認為,開發商面對的是龐大的市場化的養老需求,人口老齡化的加劇和養老服務需求的日益增長,將為養老產業帶來重要的發展良機。

  雙方計劃將該項目建設成為集健身中心、康復療養中心、老年藝術中心、圖書館、影院等多種功能為一體的養老項目,並將該模式復制到三亞、上海、丹東、西雙版納等城市,打造遷徙式養生休閑養老產業鏈。

  在傳統住宅市場接近飽和的情況下,房企已開始紛紛尋找新的發展空間,養老地產便成為投資的最大熱點之一。繼大型房企進入養老地產領域後,其他上市房企也"不甘落後"。業內人士表示,養老地產目前處於起步階段,未來有望成為房地產市場的重要價值窪地,但同時面臨投資額巨大、資金回收期長、盈利風險大等挑戰。



二胎利率多少開發商紛紛試水養老地產


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  老畢認識的這些人,不少因工作關系天天接觸樓宇買賣資訊,他們作出如今回望大錯特錯的決定,原因雖不一而足,但樓市專整"牛人",buy-and-hold(買入持有)反能穩贏升浪,可說適用於此輩中所有人。香港的例子2胎房貸銀行利率年息怎麼貸款比較會過件說明,betting against property(與樓市對賭),長遠而言無法打破有輸無贏的宿命。

  物業代理賺的是傭金,樓價高低還在其次,更重要的是有買有賣。有價無市,agent吃什麼?Foxtons股價3月以來一沉不起,何怪之有?

  金融海嘯期間,英國物業代理股Foxtons 一度陷入財困,重整債務後控制權易手,去年8月於倫敦證交所上市後,躋身富時250 指數。掛牌首半年,Foxtons股價節節上揚,今年3月高見398 便士,較招股價230 便士高出73%。然而,自此以後,Foxtons即拾級而下,周三收報268.8便士,較高位大幅回落逾三成。集團早前公佈去年全年業績,上下線俱錄得強勁增長,營業額上升16%,稅前盈利更激增57%;期間倫敦樓價升到難以置信,5月按年繼續房屋二胎 銀行房屋二胎利息缺錢急用哪裡借錢錄得近二成漲幅。

  這邊廂,低價樓供應短絀;那邊廂,另一資訊商Data Quick的數據顯示,三藩市(不計灣區五郡)二手公寓中位價突破百萬美元關口,按年上升13.3%。上一個高峰在2007年11月,為814750美元。

  老畢很喜歡三藩市,上次到訪,已是2007年暮春三月。此刻回想,那時三藩市樓價離見頂不遠。晃眼七年,一樣的舊金山,樓市已在高峰與谷底之間走瞭一圈,如今所站位置,乃另一個層次。此情此景,跟香港何其相似。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-07-25/08402834884.shtml

  老畢好不瞭諸君多少,若幹年前賣掉自住的市區單位,如今不得不忍受貴租。唯一足以自我安慰的是,墮入"無樓等於沽空"深淵者,肯定不止我一個。既然如此,何妨灑脫一點,跟自己說一聲:"你不是一個人在戰鬥!"補充一句:老畢當然不是八零後。

  英國樓市信號

  在老畢認識的人中,曾經擁有一套以上優質物業者數不在少,此輩多為學歷高懂看市之士。然而,他們不是"非典"期間低價蝕讓,便是金融海嘯前"高位"散貨。賤價賣樓者,固然哭都沒用;自以為擇時高手高峰套現的,更加大嘆失策後悔莫及。

  然而,話得說回頭,低價樓爭破頭,香港固然見怪不怪,美國何嘗不大同小異?早前曾撰文論述美國新生代對置業熱情遠不如父輩,但最近看瞭一些資料,首次置業需求今非昔比之餘,"上車盤"供應更加短缺。網上物業資訊商Zillow的數據顯示,美國住宅庫存雖連升四個月,全國81%都會錄得庫存升幅,但整體供應仍然偏緊,尤以低價樓為甚。Zillow指出,大城市很少低價住宅放盤,貨源大都來自中上價環節。美國年輕人也許不再在置業與美國夢之間畫上等號,但盤源不足,有意"上車"者未必能以心水價一償宿願。以美國幅員之廣市場之大,低價樓爭破頭的現象,當然不會像彈丸之地的香港般一發難收,但上述資料仍然有助對美國樓市感興趣者瞭解實況。

  說到英國,焦點自然離不開倫敦。英國央行上月推出針對樓市過熱的"宏觀審慎措施",老畢已曾多次論述,倫敦樓還有什麼值得一談?

  股市走在經濟之先,英國物業發展商股價於央行出招後不跌反升,預示瞭相關措施對樓市難起降溫作用。就如香港,地產板塊除瞭發展商和收租股外,還有業績與樓市成交量成正比的物業代理。倫敦樓市風向,物業代理股走勢是一個有用的指標。

你敢與樓市對賭嗎?

  以Foxtons的營運實績和倫敦樓價不斷飆高的走勢,主攻首都市場的Foxtons,股價表現該不至於如此消沉。這跟公司IPO後過度熱炒、估值有調整需要也許有關,但近期倫敦物業成交呆滯不前,有價無市現象頗為明顯。那是英國央行措施不似想像般毫無效用、俄羅斯買傢減少,還是其他原因所致,此刻說不準,但可以肯定的是,通過Foxtons放盤的物業,難以像半年前般輕易售出。

內容來自sina新聞

  與香港一樣,倫敦樓市大部分時候乃賣傢市場,但仍有1989-1993 年和2008-2009年兩個例外。問題是,香港也好,倫敦也罷,你夠膽跟樓市對賭嗎?

  樓市專整"牛人"

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