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投資房產獲益難度加大

  盡管自2005年開始頻頻出臺房地產調控政策,到如今執行嚴格的限購、限貸政策都明顯指向樓市的去房屋2胎轉貸任何問題免費諮詢投資化,但是這一切卻難以撼動國人投資不動產的熱情和執著。2014年房產投資又會走向何方?還適合繼續出手嗎?

  根據中國房地產指數系統百城價格指數數據,至2013年12月,全國100個城市住宅均價與2012年12月相比上漲11.51%,北京、上海等十大城市住宅均價與上年同期相比上漲17.56%。經歷瞭2013年樓價的一路狂飆之後,房地產開發投資、商品房銷售等都出現瞭漲幅放緩,市場是否支持房價2014年繼續走高是個未知數,面臨樓價的調整風險,市場上各種理財產品、投資渠道增多,看來今年的房產投資市場也將進一步出現分化。

  可以說,近幾年投資房地產成瞭國人致富的首選,以北京、上海、廣州的房價計算,隻要在市中心擁有兩套住房,資產就會接近或超過千萬元。據《2013胡潤財富報告》顯示,中國四種類型的千萬富豪中,炒房者就占有一席,炒房者指的是主要投資房地產並擁有數套房產的人,他們占千萬富豪的15%,大約有16萬人,比2012年增加1萬。而房地產仍是中國富豪的第一投資選擇,占比高達64%。千萬級富豪中,50%資產為投資性房產;億萬級富豪中,投資性房產占資產總額的66%。富豪投資房產的比例之高,也顯示出如今房地產投資門檻已經相當高的現實。

  在房地產行業黃金十年已逝的大背景下,依靠房地產繼續致富已不像以買車貸款試算往那樣輕松。雖然房地產仍然是最重要的投資品種,但現在投資房地產的難度越來越大,不少值得投資的物業因被限購難以購買,而投資不限購的商業地產不僅風險大還需要專業的知識和眼光。目前,在廣州中心區購買一套兩房單位至少要投入兩百萬左右的成本,這樣的高門檻必然使得一些資金不雄厚的小投資者離場,而且在現階段交易稅費高且交易限制多的情況下,短線炒房已經很難獲利,"短炒客"已經不合時宜,中長期投資將是大勢所趨,這對資金的占用要求也更高。

  在房產投資門檻漸高,獲利難度增加的同時,市場上的投資渠道、產品卻有日益增多的趨勢,商品房、寫字樓、黃金、債券基金、貨幣基金、銀行理財產品、信托產品等都是可以選擇的對象,由於貨幣政策偏緊,不少銀行推出年化收益率5%~6%甚至更高的理財產品,比投入數百萬租金回報卻不過2%~3%的房產投資似乎更有吸引力,而以餘額寶等為代表的互聯網金融理財產品的出現更讓投資方式發生改變,今年,或許有更多人不再將投資的眼光緊緊盯著房產上,房產投資市場的分化或也是種趨勢。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-02-05/09523908212.shtml


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房企預計明年市場好轉 一線開發商惜售漲價



??年底市場稍有起色,部分大型房企就難以抑制漲價沖動,開始重新調整明年市場的定價策略。

??在綠城傳出明年計劃把所有在售項目售價上漲3%—10%後,近日市場又傳出融創中國內部發出調價通知的消息。根據融創傳出的調價通知顯示,各項目自明年1月1日起,根據項目具體情況對銷售價格進行5%—10%的上調。同時,龍湖長沙公司也發出調價通知,逐步取消優惠促銷政策,年後漲價5%。

??此外,一線城市重新出現大型開發商“惜售”漲價現象。中駿地產深圳營銷總監謝永超對記者說,因公司預計明年市場價格將高於今年10%-15%,所以將原本計劃今年售出的部分房源,推遲到明年1月份再賣,“漲價可以多賺點錢。”

??“必須承認,在完成同樣的銷售任務下,售價調高點兒,提升利潤率,對銷售團隊的獎勵肯定會更高,所有地產商都是這樣。”長沙龍湖地產有關負責人對記者說。

??房企的漲價沖動

??“一些區域公司根據自己的情況,可能會有漲價的打算。”融創集團相關負責人告訴記者,不過,集團並沒有下發統一漲價的通知。

??然而,大型房企準備在一線城市提價的消息卻非隻是傳聞。謝永超告訴記者,深圳公司今年銷售額為11億元,如果按原計劃,隻完成瞭80%的任務,但公司看好明年的樓市,近期重新調整瞭銷售計劃,準備在明年1月份開始漲價賣。

??同時,深圳也傳出中海、綠景、星河地產明年將漲價的消息。近期,中海、星河位於深圳龍華和坂田的項目均價超過3萬元/平方米,高於市場預期,但開盤當天依然售罄。

??深圳中海地產營銷總監朱桂華告訴記者,目前還沒有確定明年的銷售計劃,但中海的項目價格都是隨行就市。

??同樣,綠景集團營銷總監薛浩也對記者表示,價格根據市場而定,就目前看來,國傢對地產的政策支持以及降息帶來的效應都是利好,地產商對明年的市場總體還是偏樂觀。

??“從前面幾輪調整就能看出,政策都有個滯後期,政策剛出臺後的半年市場成交會止跌企穩,而第二年價格都會回升。”薛浩說,從中長期來看,房企對一線城市還是很有信心。

??根據融360數據,深圳已有銀行對首套房貸款利率折扣重回到8時代,這也將進一步刺激剛需入市。

??不僅是一線城市的地產商對明年樓市持樂觀態度,二線省會城市的信心也在重燃。12月15日,龍湖地產長沙公司下發通知,從2015年1月1日起,長沙項目價格統一上調,比例不低於5%,客戶傢電補貼和老帶新客戶置業優惠的政策,執行到今年12月31日停止。

??龍湖長沙公司相關負責人告訴記者,這既是一種營銷手段,也是對營銷策略的調整,“9·30”新政等政策的出臺,尤其是11月份降息後,確實明顯感覺到購房者的信心在回升,銷售節節攀升,今年長沙公司的銷售任務是8個億,在11月底就已經完成,公司認為,明年市場肯定比今年好,但龍湖明年在長沙的銷售任務跟今年差不多,因此壓力不大。

??國傢統計局城市司高級統計師劉建偉表示,10月份以來各地信貸政策陸續調整,加之11月21日央行降息,政策疊加效應對房地產銷售產生積極影響,11月份70個大中城市新建商品住宅成交量較10月份有所放大,為年內新高,房價環比降幅進一步收窄。

??打響利潤“保衛戰”

??公開信息顯示,融創中國明年計劃向800億甚至900億的規模沖刺,而在提高規模的同時,也要打好利潤率的保衛戰。

??對此,融創中國相關人士對記者說,800億的規模,隻是業界的預測,而不是公司已經確定的目標,明年的計劃現在仍在討論中,關於利潤率的指標,現在也沒有向各地下達。但公司的確希望規模在小幅度增長的同時,也能提高利潤率。

??深圳熙璟城副總經理潘勇也對記者表示,預期一線城市房價是穩步上漲,明年的價格還沒定下來,主要是看大環境和市場的變化來定,而且公司也不著急出貨,不存在急於回籠流動資金的問題。

??“深圳市場根本不存在去化難的問題,明年肯定房價能漲,這有利於提升公司的利潤率。”謝永超說,目前他的公司在深圳就一個項目,明年的任務定為14億元,高於今年的3億,且整個集團今年已經完成瞭100億的銷售任務,銷售回款也順利,不存在流動資金緊缺急於出貨的問題。

??陽光城營銷負責人告訴記者,房企能否獲得較高的利潤率,除瞭取決於項目拿地成本,很大程度上也與開發商整體的融資能力有關。能獲得較低融資成本的,將獲得更大的空間。而綜合融資能力略差一些,無法從資本市場獲得更多低息貸款的房企,利潤率下滑的可能性更大。

??房企今年在融資渠道上進一步拓寬,也進一步緩解建地 建蔽率怎麼貸款比較會過件瞭房企資金緊張的問題。今年9月初,在監管層的允許下,上市房企獲房貸2順位缺錢急用哪裡借錢準可以在銀行間市場發行中期票據,隨後包括富力地產、金融街、金隅股份、招商地產、華夏幸福等一批房企先後作出提請。

??“目前幾傢龍頭房企一致認為明年市場好於今年,一旦市場好轉,品牌房企會最先感受到暖意。”上述龍湖有關負責人稱,房企的定價,會考慮地價、建安成本和利潤率,但主要考慮市場影響因素,龍湖去年剛進入長沙市場,今年還處在品牌認知初期,因此定價也偏低。

??海亮地產總裁周迪永對記者說,未來幾年房地產的利潤將會下降,在土地成本越來越高的同時,房價上漲速度也在放緩,而開發商的建安、財務、人力等成本在上升,不斷吞噬開發商的利潤。

??周迪永認為,對在一線城市有項目的房企而言,還可以通過漲價來平衡利潤,而在三四線城市,如果項目投資出現失誤,在房地產持續低迷的情況下,利潤率很容易受影響被拉低。

??(華夏時報)







新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-12-21/08265952227345388848444.shtml


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定向降準輸血好經被念歪部分貸款倒賣給房企

  輸血小微企業:好經不能念歪

   有調研稱,部分小微企業將其獲取的銀行貸款"倒賣"給房企;如何在扶持小微企業的同時防止貸款被挪用考驗銀行監管

   李德尚玉 藍之馨

  "在我們的實地考察中,有一些小微企業把從銀行獲得的貸款用於個人消費和房貸。"中國人民大學重陽研究院高級研究員劉志勤告訴《第一財經日報》記者,部分小微企業利用政策便利獲得貸款後,並未將資金投入再生產。

  今年4月和6月,央行[微博]先後兩次實施瞭定向降準,鼓勵金融機構提高配置到"三農"和小微企業等需要支持領域的貸款比例。

  定向降準的初衷是支持小微企業擴大生產,助力實體經濟。但知情人士向本報記者透露,部分小微企業制度松散,存在企業高管把企業獲得的銀行貸款用於其他用途的現象。

  某城商行工作人員也坦言,確實有這樣的現象,但銀行有專門的風險管理部負責此事。如果發現用途不合規,銀行將要求收回或者壓縮貸款。

  銀行放貸兩難

  "小微企業貸款很難把握。"某銀行小微信貸負責人對《第一財經日報》記者說,針對小微企業的定向降準,對實力較弱的小微2順位房貸銀行缺錢急用哪裡借錢企業的幫助並不大。銀行在執行的時候要考慮企業的還款能力,如果還款能力存疑,那是不可能把貸款放出去的。

  "我們也想放貸給小微企業,但銀行真的很為難。"該負責人表示,一方面央行督促貸款給小微企業,但另一方面銀行內部又有風險控制,呆賬壞賬必須得到控制。

  中小企業信貸部昆明分部風險總監郭達夫告訴記者,目前華夏銀行對小微企業申請貸款程序中間環節減去很多手續,正常情況下,從申請到獲得貸款隻需要15天時間。

  郭達夫表示,在一定情況下用於小微企業貸款的額度的確存在使用不盡的情況。

  有第三方報告顯示,中國小微企業銀行信貸可得性僅為46.2%,負債小微企業中有近八成傢庭有民間借款。

  那麼,小微企業有望借助小貸平臺貸款嗎?

  安心財富在線科技有限公司公關總監張輝稱,小額貸款公司一般針對小微企業的貸款並不多,即使有針對小微企業的貸款,額度也相當低。並且對風險控制把關也較為嚴格,一般都需要一定抵押。

  小微企業貸款去哪瞭?

  "針對小微企業的定向降準真正受益的可能是房地產。"劉志勤對《第一財經日報》記者稱,定向降準增加瞭銀行的流動性和現有資產,使得更多資金能夠投放到市場,主要受益的為兩大主體:一是中小企業,一是房地產。"由於銀行頭寸用不出去,可能會把錢貸給申請個人貸款的客戶,這樣至少錢和頭寸能夠用出去。"

  劉志勤向本報記者透露,還有一種普遍存在的現象是:部分小微企業拿到銀行貸款後與房地產商協議借貸,小微企業將其轉手貸給房地產開發商,獲取高額利息。"這像一種傳染病,小微企業發現放貸所得利息高於其實業盈利,選擇瞭將貸款再貸給房地產開發商。"這種情況在江浙一帶比較普遍,幾乎形成瞭鏈條。

  某股份制商業銀行工作人員林峰(化名)告訴記者:"哪個行業的利潤高,錢自然就會往哪邊流。如果本來做的實業利潤很低瞭,企業就沒有動力繼續再往裡砸錢。而現在房地產利潤這麼高,肯定有人想方設法把資金弄到那邊去。"

  除瞭企業貸款會發生實際用途不合規的情況,個人貸款也會如此。林峰說,他此前有一個客戶貸瞭錢去搞醫藥設備,但資金最終是投到房地產裡面去瞭。

  知情人士稱,對於小微企業和個人來說,貸款的利率高低與用途無關,而與企業和個人的資質有關。銀行其實也不在乎到底流向哪個領域,銀行在乎的隻是錢能不能收回來。

  貸前控制和貸後管理

  廣東某農商行的工作人員葉青(化名)透露,他們銀行在放貸之前一般都會對企業做好充分的調查,分析貸款的用途及企業是否需要用那麼多的貸款。貸款用途是重要的審查環節,需要相應材料佐證。

  由於小微企業的風險管控較難,大部分銀行都采取針對某行業、某專業市場或某個交易所進行批量授信的方式,在當前經濟下行的情況下,如果是個別小微企業則未必容易貸款。

  此外,林峰告訴《第一財經日報》記者,他們銀行每個季度都會進行貸後檢查,檢查貸款的用途是否合規。資金流到哪裡,要附上轉賬憑證。比如貸款的用途寫明瞭是進貨,就需要向銀行提供貨物發票。

  而葉青所在的廣東某農商行則更為嚴格,他們每個月都會對客戶進行走訪。如果企業從事的領域與房地產有關聯,他們壓根不會考慮。

  某大型國有銀行長沙支行工作人員也透露,企業貸款一般是先審批授信,授信之後並不是錢就打到企業賬戶裡瞭,而是當企業開始做申請用途時再打錢,有時候甚至是直接將資金打到第三方處。比如,企業貸款用途是購買生產設備,他們銀行將直接把錢打到生產設備廠商的賬號上。

  對於部分小微企業拿到銀行貸款後與房地產商協議借貸,小微企業將其貸給房地產商獲取高額利息,葉青說,這種情況確實存在。"那完全就是另外一條資金鏈,有一些公司專從銀行貸款,然後錢到瞭再放高利貸。這種肯定是買通瞭客戶經理。"

  

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-14/10524372132.shtml

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春節前沈陽最後一場土拍今日敲錘定音



??沈陽土地市場在休息一周後,將於2月13日迎來春節之前最後一場土地拍賣。該宗地編號為SJTG2013-33,地塊名稱為陳相街道佟陳公路南市政用地1號地塊,位於蘇傢屯區陳相街道佟陳公路南,土地面積為13855平方米,起拍價格為320元/平方米,是一塊公用設施用地。據悉,該地將建成燃氣門站。



??在城市商品住宅擴張,區域居民增多的情況下,加強公用設施建設不僅會緩解公共資源緊張的壓力,而且會給居民生活2胎房貸繳款年限怎麼貸款比較會過件更多便利增加居住舒適度,更能提高該區域商品房的價值。

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-02-13/08255971796167493994354.shtml


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內容來自sina新聞

朝鮮扣押大連漁船索25萬 船主否認越過邊界

  新京報訊 (記者劉剛 見習記者張婷) 12日晚10時,大連金州區一漁船在黃海海域進行捕魚作業時,被朝鮮方面人員以越界捕魚為名強行拖走扣押,並要求船主交納25萬元罰款。目前,船員已獲釋但漁船仍被扣。

  船主於9月17日向大連金州邊防派出所報警。新京報記者昨日上午從外交部獲悉,他們已獲知此事,並已轉達中國駐朝鮮大使館。駐朝使館工作人員表示他們前晚已就此事與朝鮮外交部進行交涉。

  被劫持漁船船號為遼瓦漁55090。據船主張喜開介紹,漁船9月6日從大連杏樹漁港出海作業,船上共6名船員。9月14日,張喜開突然接到一陌生電話,對方自稱為朝鮮海警,稱張喜開的漁船非法進入朝鮮海域捕魚,漁船及船員已被扣押,需交25萬元罰款,才能釋放被扣漁船和船員。

  17日晚,6船員返回漁村,身上有被毆打的傷痕,錢甚至腰帶都被搶走。船員回傢後,張喜開向大連金州區杏樹屯邊防派出所報警。

  船員堅稱自己的船並沒有進入朝鮮海域,更沒有越線捕魚。張喜開說,他們是在中國海域內正常作業時被朝鮮方面人員持槍劫持,強行拖到瞭朝鮮海域。

  ■ 背景

  近年多漁船被朝鮮扣押

  據船主張喜開介紹,此次漁船被扣事發海域為北緯38°08',東經123°57'。

  臨近東經124°海域為中朝海上邊界敏感帶,曾多次發生船隻被朝方扣留事件。

  2012年5月8日,三條中國拖網漁船在黃海作業時,被朝鮮小炮艇帶走進入朝鮮海域扣押,對方提出120萬的贖銀行房貸試算表二胎年息金要求。12天後,被扣漁船及船員獲釋返回。

  2013年5月5日,遼普漁25222號漁船在中國海域被朝鮮巡邏艇攔截,船主被要求支付60萬元。16天後,在中方未繳納贖金的情況下,朝鮮釋放船隻和船員。

  ■ 講述

  "關瞭四天後獲釋倒三四趟船回傢"

  被劫持漁船船號為遼瓦漁55090。船長么瑞生說,漁船9月6日從大連杏樹漁港出海作業。12日晚10時,么瑞生正準備撒網捕魚,海面上突然開來一輛摩托艇,艇上共有6人。摩托艇靠近漁船後,艇上4人迅速登上漁船,其中兩人持沖鋒槍。

  他們上船後對船長和船員拳打腳踢,要求船員都到漁船前艙去。么瑞生回憶:穿迷彩服、迷彩鞋,拿著很長的沖鋒槍,逼我們進瞭前艙,然後就把我們鎖在裡面。

  隨後,朝方人員把漁船開走,向朝鮮海域方向行駛,大二胎土地買賣約開瞭一個半到兩個小時後停瞭下來。

  根據漁船上航海記錄儀顯示,船最終停在瞭北緯38°11',東經124°47'的一個不知名小島上。

  么瑞生說,這時,他們把船員叫出來,拿槍逼迫船員雙手抱頭蹲下,並拍照。"他們說這些照片就是越界捕魚的證據,但明明是把我們硬拖過去的。"

  隨後,么瑞生被要求在一份文件上簽字。"我說不簽字,他們就打我,又拿槍指著我。後來我簽瞭。"

  隨後的幾天,么瑞生及其他5名船員一直被關在船艙裡,隻有上廁所時可以離開船艙。有一次,船員趙德喜上廁所時走得慢瞭點,被朝方看守人員推倒在地,兩個人一起用腳踢踹趙德喜前胸部。

  16日晚,船長么瑞生和其他5名船員突然被從艙內趕出。一名會說中國話的朝方人員對船員說,可以先放他們回去。讓我們回去跟老板說趕快交錢,不然船拿不回。船員郭全回憶說,他們從小島登上瞭一艘丹東貨船,在海上又倒瞭三四趟船,17日晚回到大連金州。

  新京報見習記者 張婷

  (原標題:大連船主曝漁船遭朝鮮扣押被索25萬)

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-09-24/09112921376.shtml

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