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內容來自sina新聞

住宅產業化成樓市調控新杠桿 標準有望年底出臺

  原創:

  10月-11月免費看房團報名中 歡迎報名

  2013年度新浪樂居"堅強的蘑菇"校園招聘

  2小時4個億PK3小時兩百餘套 掀起沈陽樓市小高潮

  惠戰銀十 沈陽開發商優惠增加搶市場

  銀十迎來土地市場高潮 沈陽四宗地塊4.56億拍出

  沈樓市最高成交價易主 萬科春河裡下榜豪宅漸隱退

  第三季度沈陽購房者信心指數比一線城市高出7.5%

  住宅產業化,作為樓市調控長效機制的一個重要抓手,將在2013年開始進入加速起跑階段。

  本報記者采訪瞭解,《國傢住宅產業現代化綜合試點城市(區)發展規劃及評價標準》(以下簡稱"討論稿")正在征求意見階段,有望年底頒佈。

  根據"討論稿",將通過試點城市帶動住宅產業化發展,到2015年,在全國培育20個左右試點城市(區),其中,東部地區發展10個左右,中西部各發展5個。

  據悉,目前已經有北京、上海、青島等17座城市,提出瞭初步申報試點計劃。

  遠大住工總裁唐芬接受本報記者采訪時表示,通過實現標準化、模塊化,住宅產業化可以通過縮短建設時間,減少人力成本,做到預算就是決算,確保成本的真正可控,促進建築產業的轉型升級。

  台南二胎代償住宅產業化仍處於初級階段

  所謂的住宅產業化,唐芬介紹,即是指用工業化生產的方式來建造住宅,提高生產效率和質量,並降低能耗,包括住宅生產方式的產業化、住宅科技成果應用的產業化兩個方面。

  住建部副部長齊驥介紹,盡管經過10多年的發展,但與國際先進水平相比,我國住宅產業化還在起步階段。從總量上看,不是絕對的占比。如果從全國范圍看,絕大部分還是傳統的建造方式。

  談及住宅產業化推進較慢的原因,天津市建築設計院副總工程師張肇毅表示,標準化缺失是目前住宅產業化推廣面臨的一大難點,相應的技術標準,比如設計導則、施工標準、驗收標準等還未完善。

  另外,標準化、通用化程度低,如建築結構標準化、整體櫥衛標準化、墻體材料標準化和其他部品的標準化程度較低。

  除此之外,張肇毅表示,在推廣初期,由於尚未形成規模,成本問題也是住宅產業化推廣的一大"攔路虎",也是如此,企業和市場對住宅產業化形成瞭觀望態勢。

  不過,齊驥也介紹,推動住宅產業化得到越來越多的共識,是一個可喜的變化,一些試點城市采用工業化來建造房子的比例逐年增加,而且增速很快。

  談及近期住宅產業化的進程,唐芬表示,是一個趨勢,也是開發企業不斷成本控制的結果,尤其是在限價等房地產調控的背景下,房企更傾向於做產品標準化。

  從遠大17年做住宅產業化研究來看,唐芬表示,住宅產業化可以確保質量可控,工業化的方式讓質量變得更加好,可以控制。第二個是進度可控,通過工業化的方式來做,高層建築最多5天可以完成一層,而且是完整的一層。高層建築一年以內可以完全交付。第三是成本可控,因為時間短,人力少,綜合成本降低。

  唐芬表示,采用工業化生產方式可以跟傳統的施工方式基本持平,而如果算質量和時間的綜合效應的話,隨著規模的擴大,成本比傳統的施工方式更有優勢,並且隨著傳統成本因為勞動力價格上漲等不斷上揚的趨勢,建築工業化生產卻是隨著技術的成熟而不斷下降。

  建20個住宅產業化試點城市

  實際上,本報記者瞭解,住宅產業化有關標準和政策的短板,正在加速制定中,作為樓市調控長效機制的一個重要抓手,住宅產業化或將迎來加速起跑階段。

  齊驥介紹,未來住房城鄉建設部會繼續推動一些住宅產業化示范基地建設,培育一批企業,此外還將推出若幹個城市作為住宅產業化的示范城市。作為行業主管部門,住房城鄉建設部將繼續承擔新技術推廣,新標準的制訂和標準的貫徹實施。

  住房和城鄉建設部住宅產業化促進中心副主任文林峰介紹,從2006年至今,由政府主導的住宅產業現代化試點城市僅有3個,園區2個。

  到2015年,住建部計劃在全國培育20個左右試點城市(區),其中,東部地區發展10個左右,中西部各發展5個。通過試點城市整體帶動住宅產業現代化發展。

  據悉,目前北京、上海、青島等17座城市,都已經提出瞭初步申報試點計劃。

  除此之外,由住建部住宅產業化促進中心編制的《工業化建築評價標準》也於今年上半年啟動,計劃年底成稿。

  除瞭相關技術標準外,住建部住宅產業化中心的一位人士介紹,主管部門在制定政策的過程中,還可能在財政、稅務、土地等方面給予政策優惠,並制定鼓勵市場購買的相關激勵政策。

  根據本報記者瞭解,北京、上海、沈陽等多地,都通過財政補貼、容積率獎勵,土地拍賣之處明確要求做住宅產業化等模式力推住宅產業化。









新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-10-25/0736246601丙種建築用地二胎年息借貸增貸轉貸7.shtml


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中行:今年新投放房貸中近9成用於居民首套房貸

  據中國銀行相關部門負責人16日介紹說,中行在今年新投放的個人住房貸款中,近九成的資金用於支持居民傢庭首次購買自住普通商品住房。

  據中行發佈的數據,截至2014年4月末,中行個人住房貸款餘額已達1.35萬億元,比2013年末增加690億元,在全部個人貸款新增中的占比達85%,同比提升15個百分點。

  據悉,中國人民銀行13日敦促商業銀行,要求其合理配置信貸資源,優先滿足居民傢庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。這是在當前房地產貸款市場出現一定程度萎靡的背景下,我國金融調控部門首度發聲,要求商業銀行落實好差別化房貸政策,對首套房房貸需求給予支持。

  



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-05-18/08072735474.shtml

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夫妻共同買房時需要註意些什麼

??目前夫妻共同買房的情形比較常見,如改善型需求多為夫妻倆婚後共同置業;此外房價不斷上漲,還有不少小夫妻先行租房,等到條件成熟之後再買房,這也屬於共同買房;還有少數“準夫妻”也采取共同買房的方式來共同承擔置業負擔。共同買房時需要註意什麼?

??二胎房子現在夫妻雙方共同購房比較普遍,這種共同購買的房子是屬於夫妻雙方共同共有,那麼在辦理登記的時候就應該雙方同時到場、共同申請登記。因為根據物權法的規定,如果說是不登記的話,是不擁有產權的。

??要特別註意幾個方面,諸如簽約、房貸申請以及交易過戶等環節,都需要夫妻雙方到場。此外,夫妻共同買房在證件準備工作以及申請房貸等方面,也需要註意一些細節。

??第一,夫妻雙方必須共同到場,如果要辦這種夫妻共同共有的,必須兩個人都來,這是第一點要註意的。根據物權法規定,夫妻共同購置的房產,到底是共同共有,還是按份共有,需要在買賣合同中體現出來,進而在房產證上載明,因此需要雙方到場簽字確認。但如果無法到場,也必須辦理公證收取委托手續,並將相關事宜交代清楚。二胎房貸利率最低的銀行缺錢急用哪裡借錢

??第二,要帶齊證件,夫妻雙方一定要把結婚證、戶口本都帶上,這樣才能完成登記。除瞭在辦理產權證的過程中需要夫妻共同到場之外,在共同申請房貸時,則需要提供夫妻雙方的收入證明,如果兩人為非本地居民,還需提供雙方1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明,否則按照非本地居民貸款政策對待。當然,在辦理按揭貸款時,如果其中一人收入較高,通過資質審批不成問題,另外一方的收入證明則無需提供。

??第三,提前約定好份額,對於這種夫妻共同購買的房子,一般是規定夫妻雙方共同共有,就是夫妻雙方享有平等的所有權。如果說是準夫妻,還沒有領結婚證,是由雙方共同出資購買,是不能辦理共同共有的,因為還沒有領結婚證。那麼,建議雙方按出資額,辦理這種按份共有,就是在辦理手續之前提前約定好份額。

??目前有少數新潮夫妻,財產實行AA制,而在共同買房時,依然需要考慮財產份額問題。根據相關法律規定,所有者可以選擇共有形式,如果是選擇共同共有,則雙方享有的權益相同;如果按份共有,則需要提前分割,並在房產證上載明。另外還有一些比較特殊的情況也是要註意一下的。

??如果是由於之前不瞭解政策,將共有的房子登記在瞭一方名下,這也是可以增加共有人的。增加共有人也是需要夫妻雙方先到公證處辦理一個贈予公證,由單獨擁有的一方贈出一部分份額來,然後辦理手續就可以瞭。

??在此需要特別提醒的是,目前有不少準夫妻共同買房。這裡所說的準夫妻,是指即將結婚、但尚未領取結婚證的那部分人。夫妻婚姻存續期間,是從領取結婚證之日起算,因此在未領取結婚證的前提下共同買房,並不能當作共同財產。在這種情況下共同買房,如果是雙方共同出資,比例各半,則需在房產證上同時登記兩人的姓名。如果雙方出資比例不等,雖在房產證上也會登記兩人姓名,但必須說明各自所占比例大小。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-14/23125949913537517503436.shtml


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二順位房貸銀行年息怎麼貸款比較會過件地產商 任性投資足球 理念明顯進步

??近一兩年以來,足球比賽告別瞭多年的冷冷清清,久違的熱鬧重返,在亞洲杯上,國足的表現更是令球迷們歡欣鼓舞。

??足球的燦爛花開與地產大佬的任性是分不開的。業內笑稱:中國足球聯賽變成瞭“房地產聯賽”,去年1月30日,綠地集團接手申花之後,中超16傢俱樂部悉數被房地產或者具有房地產背景的大佬收到帳下。對此詬病者不少,認為中國足球也已不是中國足球,而是中國房地產足球。

??但是足球是一個燒錢的行業,沒有任性的投入,中國足球想“雄起”恐是天方夜譚,對之抱怨則顯不理智。地產商任性燒錢始於2010年,恒大地產“揮金如土”,豪擲1億元買斷廣州足球俱樂部全部股權。恒大用瞭不到4年時間,創造瞭“恒大”神話,取得中超三連冠、問鼎亞冠冠軍。大連萬達的“試點成功”在前,恒大的“發揚光大”在後,示范效應吸引地產大佬紛紛改變與足球的遊離疏遠狀態,踴躍跨界,開創瞭“房地產足球”的新模式。

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??從盈利狀況看,中國足球並不能讓投資者欣慰,職業化20年來,還沒有一支球隊真正實現過盈利,2013年,中超俱樂部虧損2.64億元,創下歷史新高,16傢俱樂部中,有14傢虧損,隻有恒大和遼足兩傢盈利,即使盈利,凈利與地產項目相比,也是少得不值一提。

??地產大佬任性玩足球,腦子進水瞭?其實不然,恒大老板許傢印的一席話道出瞭其中的玄機,“我們(在足球中)所投入的每一分錢,都得到瞭十分的回報。”投資足球,收益在球外。不容置疑,恒大憑借在媒體的頻頻曝光,集團品牌影響力在全國打響。這為這位大佬的地產銷售,為恒大的多元化打下瞭很好的基礎。

??“房地產足球”的新型模式越來越得到認同,但認同方式大都偏向於足球對地產銷售的帶動,對地產企業發展的帶動,但足球作為體育行業中最具影響力的行業,未來的盈利是值得期待的,國際知名俱樂部的瘋狂攬金的例子不勝枚舉。

??也許正是存在有這樣的“范式”,地產大佬對足球的任性投資正在升級。

??恒大更是又走在瞭前面,開始“燒”錢瞭。由俱樂部經營進一步開始深耕培訓,近日,恒大足球學校荷蘭分校啟動,這是恒大在海外開設的第二傢分校,接下來廣州恒大很可能會在國內也設立足校分校。

??一向低調的華夏幸福不尋前路,近日全資收購瞭河北中基足球俱樂部100%股權,而河北中基是一支中甲俱樂部,稍微關註足球的人都知道中甲中超在影響力上的天壤之別。與恒大、富力等地產商相比,華夏幸福略顯另類,收入主要來自於各種城市運營業務,但這是這種模式,就與城市名片之一的足球更能密切地結合在一起,定位更為統一。也許華夏幸福通過不同策略,打造出一支不一樣的明星球隊。

??“房地產足球”理念發展到今天,已經與之前大有不同,這種不同顯然是一種明顯的進步。地產商的任性玩法對中國足球、對足球產業、對地產商都是一個多贏、值得期待的好事。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-03/08125968168991116804206.shtml


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內容來自sina新聞

媒體稱房企納稅額超凈利潤兩倍 最終轉嫁購房者

  原創:

  沈陽二套房首付提高至65% 外地人在沈買房門檻提高

  沈發佈樓市調控八條細則 業內預測房價或將暴漲

  華潤0.82億收渾南地塊 沈陽惠天熱電將做綜合體

  董藩:勞動隻能溫飽買房可以致富 今天不買明天後悔

  樂居策劃:圍城效應 房地產跨界走向全能時代

  年終買房正當時 今年買房明年住

  業界關於房企欠繳巨額土地增值稅的激烈交鋒,因國傢稅務總局的表態而畫上句號,但由此引發的房地產企業納稅從嚴桃園房屋貸款清算才剛剛開始。

  11月26日,國傢稅務總局表示,下一步將進一步完善制度措施,加強土地增值稅征管,推動土地增值稅清算工作全面深入開展。

  這也讓房地產行業繁雜且相對較重的稅負現狀再次引發關註。今年前三季度,A股上市房企納稅總額與凈利潤之比超過2:1。

  按照"賺錢多交稅多"的稅收制度設計,房企高稅負交織著復雜的現實因素,而由此衍生的高稅負助推房價問題一直備受詬病。

  房企納稅額超凈利潤兩倍

  雖然業界不斷強調房企稅負太重,但關於房地產開發企業到底要繳納多少種稅,這是一個甚至連不少業內人士都不太清楚的問題。

  專註於財稅咨詢的匯力基金副總裁李明俊向《第一財經日報》記者表示,房地產行業稅費有十七八種,其中涉及房地產開發企業的主要有11種。

  這些稅費包括營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、企業所得稅、耕地占用稅、個人所得稅以及契稅等。此外,還有一些地方教育費、河道維護費等地方性收費。

  上述稅費中,營業稅、土地增值稅、企業所得稅構成瞭房企納稅主體,但房企財報中披露的這三項稅費與實際納稅額存在較大出入。

  為更貼近房企當年實際納稅額,記者采用現金流量表中"支付的各項稅費"指標進行分析,同時用1.1的系數進行數據矯正。

  這一矯正系數來自於記者對多傢上市房企財務人員的采訪,因為"各項稅費"與實際納稅額仍存在差距,一般在15%至40%之間。

  以萬科A為例,該公司在2012年度的實際納稅額為211億元,是其財報中披露的"各項稅費"總額的1.17倍。

  記者通過Wind資訊軟件統計發現,2013年前三季度,132傢A股上市房企總納稅額為1015億元,減去3.2億元稅費返還後的凈納稅額為1012億元;合計凈利潤494億元;凈納稅額與凈利潤之比為2.05:1。

  這一比例水平顯得頗高,由於全年凈利潤有望在第四季度進行較大調整,因此全年凈納稅額與凈利潤之比有望下降。

  以六年觀察期來看,從2007年至2012年上市房企全年凈納稅額與凈利潤之比通常保持在1:1左右。這意味著,每年這些房地產企業在賺取1元凈利潤的同時,稅務部門也同時征稅約1元,前後兩者基本保持一致。

  當然,毛利潤不同的房企稅負水平也完全不同。2012年,萬科納稅額一般是凈土融建融新竹竹東土融建融利潤的2倍,保利地產和招商地產的納稅額分別是凈利潤的1.4倍和1.5倍。

  房企賺錢速度不及稅負增速

  從整體水平分析,近年來上市房企納稅額一直不斷上升,2007年至2012年納稅額分別為233億、300億、415億、563億、830億和 978億元,分別增長瞭76.32%、28.66%、38.39%、35.62%、47.6%和17.71%,今年前三季度增長28%左右。

  易居房地產研究院的研究也發現,在2012年地方政府土地出讓金明顯下滑的同時,房地產稅收總收入卻不斷增加。數據顯示,2012年地方房地產稅收總收入為10128億元,比2011年上升瞭23.2%,是2001年的20倍。

  納稅額的變化基本與中國房地產市場的冷熱程度保持相同節奏,在某種程度上也是反映中國樓市景氣度的"晴雨表"。

  由於納稅額與市場總量上漲有關,仍不能很好反映房企稅負水平,記者則進一步選擇瞭納稅額與營業收入之比,業內也通常以該指標反映房企稅負水平。

  2007年至2013年前三季度,上市房企營業收入總和分別為1986億、2142億、2810億、3776億、4510億、5730億和3954億元。

  與此相對應的納稅額與營業收入之比,則分別是11.73%、13.99%、14.76%、14.90%、18.41%、17.06%和23%左右。

  這反映瞭納稅額在營業收入中的成本比重,可以看出,自2007年以來上市房企總體稅負水平呈現不斷上升趨勢。

  當然,每傢開發商的稅負存在不小的差異,根據李明俊的統計分析,2012年標桿房企中中海地產和萬科的稅負率為16%,保利地產、恒大地產和碧桂園在17%,世茂房地產(00813.HK)為18%,華潤置地和富力地產為20%,龍湖地產和雅居樂分別為21%和24%。

  伴隨銷售規模的持續擴大,上市房企納稅額也水漲船高,萬科2007年至2012年納稅額分別為48億、78億、65億、94億、146億和181億。保利地產納稅額從2007年的15億增加至2012年的136億元。其他房企基本都在增加。

  盡管房企繳稅增長曲線與房企凈利潤增長曲線保持正相關,但近年房企凈利潤增速卻不及納稅額的增長速度。

  根據年報統計,2008年至2012年上市房企凈利潤增速分別為21%、56%、32%、21%和16%,增幅僅低於當年納稅增速。

  稅負最終轉嫁房價?

  需要強調的是,盡管進行數據矯正,但上述房企納稅額與實際納稅額仍可能存在一定差異,這與各公司的會計處理方法不同,部分稅種如印花稅會被直接計入成本費用,以及補稅退稅的動態因素有關。

  但這並不妨礙對房企納稅現狀和變化情況的認知,房企稅負水平較重以及由此推高房價是一個不爭的事實。

  房企稅負額的增加直接與銷售金額不斷擴大有關,2007年以來中國房地產市場的銷售規模已經翻瞭幾番。

  蘭德咨詢總裁宋延慶分析,房地產稅金支出增加的原因包括房企營業收入、凈利潤等增長,導致營業稅基附加、所得稅也隨之增長。

  而隨著土地出讓金收入增幅下降,已對土地財政產生嚴重依賴的地方政府,也不斷加強對房地產企業的稅收征管和清算加大力度。自2007年以來,國稅總局先後八次發文,要求嚴格征管土地增值稅,各地稅務部門一到年末更是對土地增值稅頻頻出手。

  當然,營業稅、土地增值稅和所得稅是房企納稅額總體上升的主要動力。有公開資料顯示,2012年房地產業銷售6.4萬億元,繳納契稅2874億元、房產稅1372億元、營業稅4051億元、土地增值稅2719億元。

  以SOHO中國為例,2012年該公司實現營業額153.05億元,同比增長169%;核心純利33.35億元,同比增長135%。但同期SOHO中國繳納的所得稅為29.77億元,同比增長514%;土地增值稅34.10億元,同比增長315%,結構因素顯而易見。此外,去年銀行房貸餘額12萬億元,獲8400億元利息,土地收入28517億元,政府和銀行從房地產獲得收入47917億元,占6.4萬億元收入的75%。

  當然,上述支出最終都屬於開發成本。李明俊直言,無論這些稅費是什麼性質,也無論房企會計手段多麼高明,這些稅費最終仍要轉嫁至房價之中,由購房者買單。

  宋延慶亦表示,房企稅負支出增加將使企業面臨更嚴峻的財務壓力,這會使房價的剛性成本增加,並會在一定程度上轉移到房價。









新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-11-29/07462515941.shtml


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