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內容來自sina新聞

國土房管局雨打風吹去 規劃並國土 權是削是擴

??

??現有處室

??16個機關處室、18個直屬事業單位、與廣州市住房保障辦合署辦公(含9個處室和1個事業單位)

??

??根據官方發佈的消息,廣州市國土房管局將被分拆為“國土資源”和“房屋管理”兩部分,前者與規劃局一同組並“廣州市國土資源和規劃委員會”,後者與建委組並“廣州市住房和城鄉建設委員會”。從1992年國土局和房管局合署辦公,到2001年合並礦產資源職能並正名為“國土資源和房屋管理局”,再到如今分拆重組,22年歷史的廣州市國土房管局最終雨打風吹去。

??已經落馬的市國土房市管局原局長李俊夫曾被詬病為“集國土房管、三舊改造、住房保障、土發中心‘四權合一’的末代國土局長,然而,這次廣州城建系統的權力重構會使職能部門的權力減少嗎?南都記者采訪多名業內人士都表示,國土、規劃合並權力很大,關鍵是看監督機制如何對權力進行約束。

??計委時代

??1977年之前的廣州城建,建設城市的主要職能來自兩個部門:一是廣州市計劃委員會(下文簡稱“計委”),二是廣州市城市建設委員會,此外,房屋管理部門可以溯源至解放前,早期叫廣州市地政局,後來叫廣州市房地產管理局。

??廣州市規劃局前局長、廣州市規委會委員施紅平在城建系統工作至今已超過40年,他說,那個年代,計委是市政府第一大委,“那時的計劃委員會管理范圍連財政、經濟、城建什麼都包括,管計劃、管項目、管三大材料的指標,水泥鋼材木材都是國傢控制的,那時你有錢也不行,給城市多少,都要計劃分配,因為是計劃經濟”。

??施紅平說,到瞭1977年,廣州市規劃局成立,職能主要是從早期城建委剝離出來,主要由原來的規劃處和勘測處組成。官方的表述則是,當時的規劃局“內設政治處、辦公室、計劃財務科、規劃設計科、建築管理科、用地管理科”。

??上世紀80年代中期,隨著《土地法》的出臺和國傢土地局的成立,各地的國土局也如雨後春筍般湧現。

??“廣州市當時不是很贊成的,因為本來建設的過程是規劃局在前,房管局在後,已經解決車貸銀行利率比較瞭問題,土地局插進來,土地和這兩個局的關系怎麼處理,當時也有爭議。”施紅平回憶當時成立國土局的情形。

??伴隨著城鎮化和經濟發展,各地對土地的需求也越來越大,廣州最終也在1986年成立瞭國土局。但當時國土局的管轄權主要在四縣,老八區(東山、海珠、荔灣、越秀、白雲、黃埔、天河、芳村)的規劃土地管理權限仍然是規劃局來管。

??1988-1989年,為瞭加強對各區城市規劃的管理,廣州市城市規劃局對機關內設機構作瞭調整,設置7個處室,並成立瞭8個區規劃分局作為派出機構。

??國土規劃和城市規劃到底誰當“老大”,誰服從誰,乃至到後來兩種規劃因各類“打架”導致規劃項目難以落地等各種難題出現,其實早在彼時國土局成立時,就已埋下伏筆。有觀察人士認為,土規和城規打架,不是成立國土局引起的,而是規劃法、土地法陸續出臺實施之後,從中央下來的兩套標準引起的,繼而由於分屬兩部門執行而加劇兩規的割裂且更難調和。

??國土入城

??“原來城市之外的土地,包括城市裡城中村的土地,都由國土局管,而國土局在和房管局合並之前,是隸屬在市農委下管理的”,上世紀90年代曾在廣州國土系統工作過的房地產行業資深人士黎文江說,國土局成立之初,一直都是管農村的土地規劃,城市的土地規劃由規劃局來管。

??總的來說,上世紀80年代中到90年代初,國土局負責對郊縣(包括番禺、從化、增城、花都等)行使廣州市的一級土地審批權,而城市土地的審批權則在規劃局。

??1992年,國土局和房管局的合並則改變瞭這種“城鄉割裂”的管理模式,而“城鄉土地管理不統一、市區農村部分的土地管理工作薄弱”也是這次機構改革的重要原因,這與90年代廣州城鎮化大步邁進的時代背景不無相關,比如當時仍是一片農田的珠江新城亟待開發。

??這次的改革方案有兩大動作,一是將規劃局辦理建設用地審批劃撥的職能調入國土局,國土局可以統一管理全市(即包括八區和四縣)的土地資源。二是將國土局和房管局實行“一套人馬、兩塊牌子”的合署辦公(仍然用兩個圖章)。值得一提的是,在這次改革中還提出要迅速成立“廣州市土地開發中心”,“作為市區土地開發的專門性、服務性機構”。

??當時的媒體如此描述這次國土、房管、規劃的職能重構———有利於房屋建成之後,房屋產權證和土地使用權證的統一發放,避免由於兩證不一所帶來的矛盾,方便市民辦理登記,有利於房地產權屬轉讓和抵押工作的開展,有利於促進房地產市場發展。

??至此,國土房管局雛形已定。

??這次變革讓規劃的權力更加專一,與此同時,土地法規定原來由規劃局行使的權力也移交瞭給國土局。上世紀90年代的廣州,一方面是房地產遍地開花;另一方面則是城市規劃存在一定程度的缺位。

??施紅平回憶,在上世紀90年代初主政者的“規劃要松綁、權力要下放”的決策下,各區規劃管理實行“以區政府行政領導為主、市規劃局業務指導的關系”,到瞭1996年市規劃局才恢復瞭對各區規劃業務的領導關系。

??權力變遷

??有在國土房管系統工作多年的人士說,1992年國土局和房管局合署辦公之後的行政架構,與目前的國土房管局基本架構差異不大,但隨著城市發展和擴張,部分機構級別有所提升、人員更多、職能更加“精細化”。

??這名人士舉例說,原來科級的測繪所,上調為目前正處級的廣州市房地產測繪院;原來科級的交易所和登記所調為正處級的廣州房地產交易登記中心,原來科級的廣州市房屋安全鑒定管理所調為副處級。

??此外,也有個別管理機構的調整,比如廣州市住房公積金管理中心。上世紀90年代末,國務院出臺條例規定各地的住房公積金管理中心需是“直屬人民政府的獨立事業單位”,廣州住房公積金管理中心便從國土房管局的“房改辦”獨立出來,變為廣州市政府直管的事業單位,其級別也從原來的處級調為副局級,編制人數從成立之初的5人上升為現在的179人(包括外聘人員在內更超過500人)。

??而國土房管局之所以長成今天的樣子,主要源自2001年的一次調整———這次調整將原來廣州國土局、廣州房地產管理局“一個機構、兩塊牌子、合署辦公”改名為“廣州市國土資源和房屋管理局”,除瞭易名外,這次改革還將礦產資源管理辦公室的職能劃入國土房管局。

??“主要就是原來國土局、房管局兩個圖章變成一個圖章瞭,礦產資源也合並進來”,親歷這次調整的一名局內人士回憶。

??根據彼時的改革方案,這次劃入國土房管局的職能還包括:原由市建設委員會暫時承擔的住宅小區(含居住小區、住宅組團)物業管理的行政管理職能;原由市建設委員會承擔的房屋白蟻防治的行政管理職能;原市計劃委員會承擔的組織編制國土規劃的行政管理職能。而劃出的職能則是:將住房制度改革、住宅建設職能委托給市房改辦、住建辦承擔。

??一分為二

??根據官方發佈的消息,在最新一輪的機構調整中,現廣州國土房管局將被分拆為“國土資源”和“房屋管理”兩部分,前者與規劃局一同組並“廣州市國土資源和規劃委員會”,後者與建委組並“廣州市住房和城鄉建設委員會”。

??這對廣州城建系統的權力架構意味著什麼?業內幾乎異口同聲點出其中利弊———利是:行政審批減少,行政效率更高;弊則是:權力集中,如何監管考驗主政者。畢竟,剛剛落馬而曾集“四權合一”的國土房管局原局長房子二胎銀行怎麼貸款比較會過件李俊夫也被詬病權力過大,與此同時,“權力大”的另一個代名詞是“責任大”。

??對於這次國土規劃的合並重構,有國土系統的觀察人士認為,這至少有三方面的好處:一是,提高瞭行政效率,“以前選址意見書和預審意見書分在規劃國土兩個部門,現在跑一個部門就能搞定”;二是,對於促進“三規合一”的落實大有好處,他舉例說,“城市規劃要建一個醫院,但是土地規劃顯示的是農用地而非建設用地,由於兩個規劃‘打架’,土地規劃落實不瞭城市規劃,合並之後會大大減少這種‘項目落不瞭地’的問題瞭,畢竟在一個部門”;三是,節約集約用地,大大提升瞭城市土地的價值,“全局統籌佈局土地規劃讓土地價值最大化”。

??而對住房和建委的合並,也理順瞭“住房+建設”的職能垂直對應國傢住建部和省住建廳的上級部門管理關系。業內也認為合並將有利於房地產行業雙頭管理變單獨管理,徹底避免一出現責任事故就踢皮球的可能。

??多名市建委工作人員表示,國土房管局的房地產行業管理職能本來就是上世紀90年代機構改革時期從市建委劃出去的,這次合並相當於又回到原點。按以前的劃分方法,原國土房管局負責全市的房地產行業調控,主要對房地產的交易和銷售環節,而市建委則負責對開發商的資質、所建住宅的質量、配套的公建設施進行監督,同時還協調盤活歷史遺留問題造成的爛尾樓。這實際上相當於同一個房地產市場,卻由國土房管局和市建委兩個職能部門分別監管,分別監管容易造成碰到問題出現推諉和踢皮球的現象。

??該人士舉例說,廣州已經建成的眾多樓宇玻璃幕墻的安全問題,盡管此前頻頻發生樓宇玻璃幕墻墜落傷人的事故,但是追起責任來,建委說已經建成的樓宇該由國土房管局管,而國土房管局則認為工程質量問題應該由市建委管,最後由市政府出面重新厘清責任,才於兩年前將玻璃幕墻安全監管制定的相關職責給瞭市建委。此外,黎文江也認為,重組建委和房管的職能,將利於職能部門對開發商進行統一管理,也利於開發商辦理各種手續。

??局部重組

??這次隨著國土房管局被拆分的還有現與之合署辦公的住房保障辦,這個有141人(含9個處室和1個事業單位)的機構最終呈現何種架構,有待“三定方案”的最終出臺才可知。

??住房保障辦其實是從原來的“房改辦”和“住建辦”合並而來的,其“一把手”一直以來都由國土房管局一把手兼任,是正局級單位。

??上世紀80年代以來,“房改辦”和“住建辦”的職能互相協調,前者負責單位的房改工作,後者負責早期同德圍等區域的解困房建設工作。有國土系統的人士清晰記得,1999年12月31日之前的“房改末班車”大潮中,國土房管局最後半個月辦公大樓可謂24小時燈火通明,“隨時都有單位來跑手續,與批地、拆遷等手續有關的處室都有員工帶上折疊床,分批24小時輪班”,直到那年12月31日晚上12點,國土局的鐵閘才緩緩拉上。

??值得關註的是,新一輪的機構調整將組建市的住房工程代建局,而且是市政府管理的事業單位。有業內觀察人士分析,住房工程代建局可能將現在住房保障辦工程建設部分的職能納入其中,因為根據此前官方消息,“駐市的住房保障辦公室,包括市的住房保障改革辦公室的行政管理職責劃入市住房和城鄉建設委員會”,但住房保障辦的非行政管理職責何去何從並未發佈。

??事實上,這次李俊夫案與住房保障辦有牽連,其中有負責保障辦工程處室的處長因涉嫌受賄犯罪已被檢察機關立案偵查,住房保障辦若最終拆分是否與李俊夫案關聯?該人士分析,目前的住房保障辦是“建管合一”的,既有監督的行政管理職能,也有“作為官辦開發商”的具體建設實施職能。現在機構重組如將住房保障工程的行政管理和建設拆分成不同的部門管理,有利於切割“運動員”和“裁判員”合體的角色。

??另有城建系統的人士認為,建委下轄的重點辦或與保障辦負責工程部分的職能進行合並,“一個單位沒必要有兩個工程隊”,該人士說,市重點辦與保障辦的建設功能進行資源整合,合並為廣州市代建局也是可能的。不過,前述業內觀察人士並不認同這個觀點,他認為管房屋和管大型市政基礎設施建設在技術要求等方面並不相同,未必容易合一。

??誰並誰有意味

??國土規劃合並不是新鮮事,早在1987年,天津就在全國范圍內首度試水合並國土和規劃的職能,當時廣州也提出過要合並這兩個部門的想法。

??“好處就是土地的管理使用一定要符合城市的發展規劃,突出城市規劃的導控性,當時廣州市面臨改革開放以後城市化大發展,我們當然希望國土規劃合並,就不僅是把目光放到原來八個區的二三百平方公裡上打轉轉,而是真正按照中心城市的規劃構思,向外圍合理佈局發展,形成組團式網絡型的生態城市格局。這首先要控制土地,有的土地要有序預征,我們還希望引進市場經濟的機制,譬如土地拍賣制度,規劃法定化,即城市規劃藍圖等,但很可惜,當時不贊成國土規劃合並,很大的原因是怕權力過於集中”,施紅平回憶彼時的境況,“天津之後,沈陽、上海、深圳、武漢都陸續設立瞭規劃國土合一管理的模式,這種模式有利於城市快速城市化擴張的需要,有利規劃導控效能保障”。

??而縱觀現狀,全國各大城市在城建部門的權力架構中采取瞭不同的模式:北京是“國土、住房+建設、規劃”,上海是“國土+規劃、建設+交通、住房”、深圳是“國土+規劃、建設+住房”、天津是“國土+住房、建設、規劃”。

??在上述大城市中,各城選擇瞭“國土、規劃、住房、建設”不同的排列組合模式,“國土”作為單列部門的城市不多,大多以“國土+規劃”或“國土+住房”的模式合並成一個職能部門。此外,規劃單列為獨立職能部門的城市不少,“建設+住房”組合成一個職能部門的城市也普遍。

??而且,不少城市其實都有過不同模式重新拆分又合並的經歷,其中值得一提的是深圳和天津。深圳2001年是“規劃+國土”,2004年是“國土+住房”,2009年又回到“國土+規劃”。而全國首個“規劃+國土”的城市天津,2005年之後機構就進行調整,目前是“國土+住房”的模式。

??除此之外,即便在相同組合的城市,有些職能的交叉也不盡相同,比如,深圳的規劃國土委把房地產市場管理權力握在手裡,住房建設局在房屋管理這塊的職能主要是管保障房,而廣州則把住房建設管理和房地產市場調控的職能劃入住房建設委。

??城建系統各類職能進行不同的排列組合有何意味?在廣東省城鄉規劃設計研究院總規劃師馬向明看來,市場化程度高的城市會傾向選擇國土規劃合並,以解決“兩規打架”的問題,他說,規劃國土這兩個職能部門合並至少有2個好處:一是對統籌整合資源進行城市戰略性、全局性發展有利;二是減少內耗,大大提高行政效率。

??城建系統變遷

??1949年市地政局成立,1951年更名為廣州市房地產管理局

??1950年市政建設計劃委員會成立

??1953年市城市建設委員會成立,其後多次更名

??1977年市城市規劃局成立(從原來的城市建設委員會剝離出來)

??1986年市城鄉建設委員會成立

??1986年市國土局成立

??1992年市國土房地產管理局、市土地管理局合署辦公(一套人馬、兩塊牌子)

??2001年市國土房地產管理局、市土地管理局更名為“市國土資源和房屋管理局”,礦產資源等職能並入該局

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-21/08405963464834401223648.shtml


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三手房東剩幾天租期按1個月租

事發小北關街附近 外地青年租房受騙

提醒:租房前要先三重土地貸款房貸看證件

??春天來瞭,外地青年小許在沈陽找到一份工作。為瞭住得與單位近一些,他特意在網上尋找租房信息,“貨比三傢”後,他交錢拿到瞭鑰匙。然而,剛入

住新居沒幾天,真正的房東就找上門來。咋回事?他被“三房東”騙瞭!4月9日,小許借本報提醒更多的年輕人,千萬吸取教訓別上當。

??“那套房子位於小北關街附近,距我的單位步行10分鐘路程。”小許告訴沈陽晚報、沈陽網記者,他是在網上看到租房信息的,“周圍地段的房子租金大多超過千元,

隻有這套房子標註的價格僅900元。”他說,尤其令人心動的是,其他房東一開口就最少要半年或一個季度的房租,而這位“房東”稱先付一個月的就行。

??感覺自己撿瞭便宜,小許毫不猶豫地交瞭900元領瞭鑰匙。一番收拾後,他高興地搬進瞭新居。可是沒住上幾天,真正的房東趕來,稱小許被騙瞭。經詢問,小

許才得知,房東將此房子租給一位租客,結果租期還差一個月時,租客將房子轉租給另一位租客,沒料到這位租客後來聽說此事,又將錯就錯轉租給瞭小許。目前,

小許已向當地派出所報案。

??采訪中記者得知,這類騙局有兩種情況,第一類就是和小許一樣,騙子租來的房子已經到期,或者還未支付租金,在

敷衍搪塞房東的同時,將房子租出去;另一類情況是,騙子租瞭房,隻付瞭短期租金,然後將房子轉租給受害者,收取較長期的租金。而這兩類騙局中,有些是騙子

偽造瞭相關證件,有些則是受害者疏忽大意,根本沒向騙子查看相關證件。

??租房如何不被騙?

??土融新北平溪土融如何防范租房騙局呢?一派出所民警支招說,想租房最好找有資質的正規房產中介公司。“絕大多數的受害者,他們都是看瞭在網上或者小廣告上的信息才上當的。”

??在簽租房協議前,租房者應看房東的身份證件和房產證等,留下復印件,如果自己不能判斷真假,可以向房管部門或公安部門求助。另外還有個小竅門,可以問租

房者一些小區或者小區周邊的情況,比如附近菜場、學校在哪裡,房子什麼時候交付等。“這些問題,騙子往往答不上來。”這位民警提醒說,遇上房東要求一次性

支付較長期租金,或者租金明顯低於市場價的情況,尤其要小心瞭。

沈陽晚報、沈陽網高級記者唐葵陽

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-04-12/09435992834305246938773.shtml


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多地保障房建瞭無人住 唱空城計該有人被問責

??保障房是保居住,實質是通過居住保生活,保障其生活半徑以居住為中心

多地保障房出現空置現象。如,河南已建成的保障性住房中有2.66萬套空置超過一年,其中安陽市3000多套已經建成的住房空置未用超過一年,空置率達68%;陜西有超過10萬套保障房無人入住;南寧一保障房小區出售近三年,亮燈率不足10%。

住房問題大不大,中低收入者買房難不難?不用說瞭,不大不難,建保障房做什麼呢?可這樣做又何以能夠叫民心工程呢。怕人多房少,怕不該買的人見利而爭,怕房子落不到中低收入者手上,各地還設置瞭條件,不窮的不供應,還有搖號排隊等措施。然而,這麼多地方、這麼多保障房空置起來,無人來住,不是諷刺?

料必不是中低收入者突然變少瞭,不夠排隊條件瞭;料必不是中低收入者都買房瞭,需求量降低瞭。如果是這兩種情況,那不是政府亂拍腦袋瞎建房,浪費資源麼?其實就算是需求量降低瞭,限價的房子總是有利可圖的,按說也該排隊旺盛啊。保障房賣不出去,大傢都認為是房子本身的問題。

一些地方存在“重建設輕規劃、重數量輕質量、重完工輕分配、重建房輕產業配套”的不良傾向,使部分保障房偏離其保障民生的初衷。這是媒體披一般貸款利率露的原因。選址偏僻、交通不便、基礎設施不完備,遭致部分保障房遇冷,住戶甚至申請到保障房後又“回流”市區租房。

保障房保什麼?這是一個問題。一望而知,保居住唄。然而,就是動物,居住都不僅僅是住的問題,生存是與居住場所聯系在一起的。人是社會關系的存在,居住、工作、生活、社會交往緊密聯系。保障房是保居住,實質是通過居住保生活,保障其生活半徑以居住為中心。

然而,現實是許多保障房變成瞭居處是生活直徑上的一個點,保障房偏在城邊一角,工作在城市中的另一處,每天要奔波路途。居住點周圍沒有學校、沒有商業、沒有菜場、沒有醫院,甚至公交不便,隻有睡覺的價值。而中低收入者因其經濟能力有限,恰恰是城市中移動半徑最小的一類人,他們更需要就近擁有完善的服務。處於城市邊緣,降低瞭保障房的造價,保證瞭城市中心地塊的收益,無異於是對中低收入者的一種拒絕姿態。

保障房給誰建?這跟保障房保什麼是同一個問題,另一種問法。不過,這樣問也不是同義反復。保障房可能給中低收入者建,也可能是為政府土地收益而建,那就在越低地價的地方建;還可能是為開發商利益而建,那就任開發商偷工減料;它還可能是為上級檢查而建,那就要完成數字,報表填上,政績達標,就大功告成,同時浪費也鑄成。作為民生的保障房工程,因而成為土地級差地租工程、開發商利益保障工程、“數字保障工程”。

怎樣建好保障房,不是技術問題,不是能力問題,而是良心問題和制度保證問題。良心在前,即政策的善意在前、政策的倫理在前。有此,則可以去設計制度,使之完善;無此,則制度可能故意留下漏洞,沒有漏洞也要盡量鉆出一些洞來,例如公示變成蒙事、搖號搖出六連號等等。

一些地方一面保障房空置,一面還在繼續建設保障房,不知是否又要增加空置量。例如青島,號稱全國最大的保障房社區已成為空城,銷售兩年多,收到的申請不足200份,今年還要繼續籌建保障房10000套,“經過統籌協調,該建設任務已經分解下達各區”,至於己有的房子,不過是全面梳理房源進行公告而己,沒有怎樣能讓人去買的方案。

現在,有決策失誤終身追究制,保障房建瞭無人住,難道不該作為決策失誤進行終身追究嗎?

□時事評論員 劉洪波

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-02-08/08535969991276505118647.shtml


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2胎借貸風險利率多少免費諮詢試算任志強炮轟萬科言行不一半月造三個地王

  雖然萬科表示遠離"地王",但半個月內萬科項目公司摘下三個"地王"。有地產界大炮之稱的任志強炮轟萬科言行民間二胎 民間二胎房貸風險不一,屢屢抬高地價。

  過去半個月,萬科發力拿地。6月27日,萬科和保利以底價53.72億元摘得重慶江北區一地塊,也刷新瞭恒大地產一個月前剛剛創下的2013年重慶總價紀錄。一個星期後,萬科聯合張江集團拿下上海市浦東張江高科技園區中區地塊,48.7億元的成交價刷新7天前剛剛誕生的上海總價"地王"。不到一個星期,萬科再次在廣州技驚四座,以每平方米1.9萬元的樓面價,創造廣州荔灣區的商業新"地王"。

  三塊地王總計地價款達到108億元。而就在重慶地塊成交一天之後,萬科總裁鬱亮還表示,"2008年我們也是拿過三個地王,那也是很痛苦的,所以地王我們還是不會參加的。"自2008年以來萬科一直堅稱執行"不囤地、不捂盤、不拿地王"的"三不政策"。

  對於目前的萬科,正是產銷兩旺不差錢的時候。鬱亮在6月底就明確表示,"目前行業,錢最多的就是萬科。"根據公告顯示,1至6月,萬科累計實現銷售面積716.4萬平方米,同比增18.9%,銷售金額836.7億元,同比增33.79%。

  實際上,對於已經上市的標桿房地產企業,大幅融資之後均無太多資金壓力。根據統計,上半年10大標桿房企國內外融資額已經超過459.6億元人民幣,較2012年上半年上漲瞭75.6%,也已經超過瞭2012年全年413億元融資額。

  不差錢就算瞭,奪地王也就算瞭,心口不一則容易引起抱怨。對於萬科頻頻高價拿地,有"任大炮"之稱的華遠地產董事長任志強就抱怨,"誰說萬科不拿地王?"而在今年初,任志強就批評萬科"老說不拿地王,每次都舉瞭天價的牌子"。在今年的幾次競標中,華遠屢次因為對手出價太高而與目標地塊失之交臂。

  作為國內標桿性企業,萬科的動作實際上是風向標,它的一舉一動對其他開發商頗有指導意義。財經評論人士吳其倫認為,萬科屢奪地王,將會令市場各方對中央房地產調控失去信心,將會對房地產調控產生不利的影響,從而導致"新國五條"淪為空調。

  此外,這種示范效應將激發地方政府的賣地激情,並將在很大程度上推高地價。而對於普通購房者而言,雖然未必是萬科的潛在客戶,但地王現象很可能推高房價上漲的心理預期,而這勢必會帶動周邊房價的上漲。

點擊報名:8月3日京秦唐三地聯動北京大型看房團

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-10/08092291710.shtml

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北京地王淡市出爐背後金融街控股合理缺席競拍

  房地產市場究竟走到瞭哪裡?是不是還在延續上半年的下滑態勢?北京華嘉胡同地塊這個新生的"雙料地王"會不會給市場帶來"強心針"效應?其背後有哪些驚人的秘密?在限購松綁的大背景下,各地樓市又是什麼境況?開發商又有哪些新的應對措施?以價換量的手段能否讓企業渡過難關?這都是《每日經濟新聞》一直關註的問題和瞭望的對象。希望本版報道能夠給讀者帶來新的觀察與思考。

  北京華嘉胡同地塊的出讓誕生瞭"雙料地王",似乎讓低迷已久的北京土地市場振奮瞭起來。

  驚呼之外,更多的則是猜測。這個"雙料地王"的拿地企業北京金嘉房地產開發有限公司 (以下簡稱金嘉地產)究竟是何許人也?據稱其背後的北京華融基礎設施投資有限責任公司(以下簡稱華融基礎)與金融街有怎樣的關系?出場參與拿地的企業隊伍有何玄機?《每日經濟新聞》記者試圖梳理出"雙料地王"背後的故事。

  華融基礎拿下地王

  今年2月18日,北京西城區華嘉胡同因故暫停交易。"其實這塊地當時被叫停,大傢都有預感,也是延續瞭夏傢胡同、農展館地塊的老路。"北京某房企負責人對 《每日經濟新聞》記者表示。

  6個月後,華嘉胡同地塊再次入市。8月21日,華融基礎成立的項目公司--北京金嘉房地產開發有限公司競拍成功。

  在競拍現場,勢在必得的華融基礎上演瞭最強勢最果斷的一次競拍。拍賣剛開始,華融基礎的代表便迅速舉牌,在尚無對手競爭加價之時,更是又舉起號牌抬價。盡管拍賣師提醒,已經舉牌為最高價就無需再舉牌,但華融基礎的代表依然連續3次舉牌,奪地之心顯露無遺。

  長達近一小時的拍賣,對手已無力追趕。SOHO中國的代表在總價超過50億元之後便放棄舉牌,隻剩下信達與華融基礎貼身肉搏,但最終仍未能敵過華融基礎。

  按照中原地產首席分析師張大偉的計算,剔除掉回購部分的金額以及建安成本,該地塊商業部分的樓面價為9.65萬/平方米。

  昨日 (8月24日),《每日經濟新聞》記者前往位於西城區金融街區域的華嘉胡同地塊,目前該地塊已經用圍擋圍瞭起來,透過圍擋縫隙可以看到,地塊拆遷已經完成。

  記者發現,地塊南邊的一棟樓為中國華融大廈,與地塊之間隻隔瞭一條狹窄的華嘉胡同。據現場瞭解,華嘉胡同地塊所在的位置是曾經的王府倉胡同10號院小區以及華嘉小學。

  亞豪機構市場總監郭毅告訴記者,這塊地之所以能吸引除瞭華融基礎以外的開發商參與,首先是因為核心區地塊的稀缺性,此外,在北京住宅限購限貸的大背景下,住宅交易的觀望情緒濃厚,很多開發商也轉移到商業地產開發的佈局中來。金融街盡管已經形成瞭產業集群發展,但寫字樓租金並不算太高,約為15~20元/平方米?天,因此華嘉胡同地塊的回報周期將會漫長。但企業仍然在積極拿地,說明對於核心區塊的商辦物業長期增值的收益還是非常看好的。

  當日競拍結束後,華融基礎的代表並未接受記者的采訪,匆匆離場,而參與瞭此次競拍的一傢房企代表則直呼"看不懂"。

  與金融街同屬西城區國資委

  就在華嘉胡同地塊復出之前,大部分行業人士都曾預計這塊地很可能底價成交,原因便是其較高的開發門檻。

  根據招標文件,地塊競得人需無償還建地上商業住宅共計312套,同時需為被拆遷人提供地下車位312個,每個車位的售價不得高於25萬元。居住用地內除去無償還建回遷用房外,地上剩餘房源全部由西城區以42363元/平方米的單價回購。

  除此以外,該地塊還附帶瞭其他苛刻的條件,如競得人需無償還建地下人防工程不小於10000平方米,項目園林景觀效果、外立面風格、規劃設計方案須服從金融街拓展整體規劃建設安排等。

  顯然,華嘉胡同地塊沒有令人失望,但最引人關註的並非即將突破10萬元的樓面地價,而是拿下華嘉胡同地塊的北京金嘉房地產開發有限公司(以下簡稱金嘉地產)。

  《每日經濟新聞》記者隨後查詢瞭北京市企業信用信息網,根據該網站顯示的信息,金嘉地產於2014年7月25日註冊成立,投資人為華融基礎,法人代表為陳松石,註冊資金2000萬元。

  記者隨後查詢瞭華融基礎,其法人代表同樣為陳松石,註冊資本約76億元,法人股東為北京金融街資本運營中心,該中心的投資人為西城區國資委[微博],並授權同屬西城區國資委的北京金融街投資(集團)有限公司行使股東職權。

  華融基礎官網信息顯示,華融基礎公司一方面作為政府授權的金融街拓展實施主體,承擔著金融街拓展土地一級開發任務,另一方面通過資產並購、合作開發、擴建改造、產業引導等方式積極開展區域資源整合利用,吸引金融機構入駐。同時,作為政府基礎設施建設平臺,基礎公司還承擔著區域內部分學校、古建、園林、地鐵拆遷等政府投資項目的建設。隨著公司資產規模和業務范圍不斷擴大,所實施的一級開發、二級開發、保障性住房、政府代建、投資並購等各類項目已達20餘個。

  "從土地市場低迷期政府的推地思維來看,地方政府往往會迫於財政壓力而采取'托市'的行為,比如推出優質地塊、降低起拍價格等,以刺激土地市場回暖。"同策房地產研究機構總監張宏偉對此表示。

土融屏東獅子土融 拿地、開發打的什麼算盤?

  華融基礎、信達、SOHO中國、方興保利聯合體、安邦保險參與華嘉胡同的拍賣,這樣的出場隊伍也值得琢磨。非地產行業的信達與安邦保險拿地的意圖何在?而外界一直呼聲很高的金融街為何沒有出現在競拍現場?華融基礎與金融街控股(000402,SZ)背後又有怎樣的關系?

  由於華嘉胡同地塊位於金融街,此前業內一直有該地塊將歸屬金融街開發的傳言。據公開報道,華嘉胡同此前一級開發拆遷建設負責的開發商便是華融基礎,有意思的是,具體負責拆遷的北京順平拆遷有限責任公司,是金融街控股與華融基礎共同持股擁有的子公司。此外,在2012年,金融街控股斥資64億元拿下瞭西二環西側的月壇南街地塊。

  記者在現場實地走訪時同樣發現,與華嘉胡同地塊僅一路之隔的金融街E9地塊的建設單位為金融街控股,該項目在去年2月份也調整過一次規劃。也正因為同屬於金融街區域,華嘉胡同地塊之前一直被視為為金融街控股量身打造,但出人意料的是,在拍地現場並沒有看到金融街的身影。

  金融街控股的缺席在多位行業人士看來是比較合理的。"目前來看,這塊地的開發壓力並不算小,作為上市公司來說,並不是劃算的買賣。"一位不願具名的房地產行業人士對《每日經濟新聞》記者坦言,如果單以未來商業面積租金收益來看,很難在短時間獲得盈利,所以更強烈的需求應該是在政府層面。

  同樣歸屬於西城區國資委的華融基礎與金融街控股,此前亦有多層面的業務交流。也正因此,對於"雙料地王"地塊未來的開發建設,會否由金融街控股來協助完成,成為一種猜測的聲音。

  "華融基礎本身業務以一級開發為主,對後期的寫字樓或住宅產品的開發建設包括規劃定位都不是很擅長,但與金融街控股又隸屬於金融街集團,同樣都是二級企業,如果後期建設或者代建由金融街完成,也是集團內部合理的統籌安排。"上述不願具名的知情人士對此表示。

  值得註意的是,在該地塊的拍賣中,拼搶積極的信達、安邦保險都屬於非地產業務公司。有行業人士分析認為,這是希望將該地塊開發建設的商業面積自持成為企業總部。"這麼多開發商甚至有險資參與其中是出乎我們意料之外的,導致地價被抬高,不過最終被華融基礎摘得也是意料之中。"該人士對此表示。

  "因為這塊地本身就是華融基礎從事的一級開發,又隸屬於金融街這個大的區域板塊,所以從西城區的角度來說,也不希望將其交給金融街以外的企業。"該人士說。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-25/07342879512.shtml

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